Saat ini sebagian pengembang mengeluhkan jatuhnya penjualan proyek perumahannya. Banyak yang mengatakan daya beli yang menurun menjadi biang keladi jatuhnya penjualan. Dalam kondisi di mana pertumbuhan ekonomi melambat, dampak penurunan daya beli boleh jadi menjadi faktor yang membuat banyak masyarakat menunda pembelian rumahnya. Namun ada faktor lain yang terkadang tidak terlihat namun terjadi di pasar perumahan.
baca juga, Maruarar Sirait Rencanakan 2.700 unit Hunian Aman Untuk Warga Terdampak Gunung Lewotobi
Sebelumnya, pada satu tahun yang lalu, Indonesia Property Watch (IPW) sempat memberikan komentar terhadap faktor yang berpotensi membuat pasar mengalami penurunan selain kondisi fundamental ekonomi yang juga mengalami perlambatan. Faktor itu
adalah market mismatch.
Para pengembang berlomba-lomba untuk meluncurkan produk barunya. Mematok harga rumah yang paling menguntungkan dan cenderung menyasar masyarakat menengah-atas. Harganya pun seakan-akan terus naik. Tidak ada yang peduli bagaimana peta persaingan pasar saat ini. Apakah mereka melakukan studi sebelum meluncurkan produk barunya? Bahkan pengembang besar sekalipun terkadang tidak selalu melakukan studi pasar, apalagi pengembang menengah sampai kecil. Selama produk yang diluncurkan terserap pasar, mereka terus berlomba meluncurkan produk sejenis, bahkan lebih mahal lagi. Sampai kapan kondisi ini berlangsung?
Perlu kita sadari, masyarakat menengah-atas tentunya banyak yang membeli rumah sebagai investor. Mereka membeli rumah bukan sebagai rumah pertama, namun rumah kedua, ketiga, dan seterusnya. Pada saatnya kondisi ini akan memasuki tahap jenuh. Para investor pun ada batasan untuk berhenti membeli rumah. Bukan tidak memiliki daya beli, namun mereka sudah terlalu banyak membeli rumah sebagai investasi. Pada saatnya pasar akan dibanjiri pasokan rumah menengah-atas. Di sisi lain permintaan pasar semakin lama semakin berkurang. Alhasil, penjualan pun menurun.
Bagi masyarakat golongan menengah yang notabene end-user yang ingin membeli rumah pun terkendala, karena pasokan rumah dengan harga yang sesuai daya beli mereka di segmen menengah pun tidak ada. Inilah kondisi yang disebut dengan market mismatch, pasokan dan permintaan pasar tidak sesuai karena sebagian besar bermain di segmen atas dan ‘meninggalkan’ pasar permintaan menengah sampai bawah. Ini pastinya akan berdampak terhadap jatuhnya penjualan.
Bagi pengembang besar, mungkin tidak terlalu masalah karena permodalan yang cukup kuat. Namun pengembang skala menengah sampai kecil yang ‘ikut ikutan’ main di segmen atas akan mengalami sedikit gangguan cashflow.
