Satu per satu proyek infrastruktur di Jakarta dan sekitarnya (Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi/Bodetabek) beroperasi. Ini membuat akses dan konektivitas antar kawasan semakin baik (langsung masuk tol). Wilayah-wilayah tersebut diprediksi mengalami kenaikan investasi pada sisa tahun 2021 ini. Peningkatan investasi properti tersebut terjadi umumnya di lokasi
yang dekat dengan akses konektivitas menuju Jakarta.
Baca juga, LUXURY CLASSY
CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghada mengatakan, konektivitas yang dibangun pemerintah saat ini semakin memudahkan akses wilayah satelit Bodetabek menuju ibu kota. Akses ini menjadi andalan dan daya tarik bagi para pengembang properti untuk menggaet sebanyak mungkin konsumen. “Konektivitas daerahdaerah satelit menuju kawasan DKI Jakarta semakin mudah. Hal itu memperlancar aktivitas antar-kawasan, serta meningkatkan mobilitas
masyarakat,” kata Ali kepada Property and the City.
Pembangunan jalan tol baru di berbagai wilayah menjadi infrastruktur dinilai tak hanya memudahkan konektivitas ke ibu kota, melainkan antar-wilayah Bodetabek. Contoh, Tol Cinere-Serpong yang membuat kawasan Depok terhubung dengan kawasan satelit lainnya yaitu Tangerang Selatan (Tangsel). Tol Cinere-Serpong yang merupakan bagian dari Jakarta Outer Ring Road (JORR) 2 juga akan terhubung dengan Tol Serpong-Kunciran-Cengkareng, sehingga akses ke bandara dari Depok dapat ditempuh lebih mudah. Sementara dari arah sebaliknya, Cinere juga akan terhubung dengan Bekasi lewat Tol Cinere-Cimanggis-Cibitung-Cilincing-Tanjung Priok.
Ali menyebut, aksesibilitas merupakan salah satu faktor yang memengaruhi pertimbangan konsumen untuk memilih hunian idaman. “Pembangunan infrastruktur selalu menjadi pemicu pertumbuhan kawasan. Akses yang semakin baik akan melahirkan ekspektasi baru dan ini dimanfaatkan kalangan pengembang untuk membangun properti dan fasilitas pendukungnya,” urainya.
Banten Paling Banyak
Gambaran dampak langsung pembukaan akses baru terhadap sebuah kawasan paling banyak terjadi di pengembangan kota baru (township). Salah satu perumahan yang mengalami kenaikan harga lahan yang cukup signifikan akibat adanya akses tol langsung ke perumahan tersebut adalah Alam Sutera (1.000 ha) Serpong, Tangerang Selatan (Tangsel), Banten. Kami mencatat, tahun 2008 saat perumahan Alam Sutera belum punya akses langsung ke masuk Tol Jakarta– Tangerang–Merak, pengembangnya PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) memasarkan rumah tipe 289/240 seharga Rp1,3 miliaran/unit. Tapi tahun 2011 atau dua tahun setelah akses tol langsung di Kunciran menuju Jalan Raya Serpong lewat Alam Sutera itu dibuka, tipe yang sama sudah ditawarkan Rp2,2 miliaran.
Peningkatan harga rumah yang pesat, kendati sedikit lebih rendah dari Alam Sutera, juga terjadi pada rumah-rumah
di kota baru lain di Serpong dan Pondok Aren (Tangsel) seperti Bintaro Jaya (2.321 ha), BSD City (6.000 ha), serta
Summarecon Serpong (800 ha) dan Paramount Land (1.200 ha). BSD City pada tahun 2008 melansir rumah tipe 66/112
dan 133/180 seharga Rp393 juta dan Rp796 juta/unit, tahun 2011 tipe yang mirip (68/98 dan 120/171) sudah Rp1 miliaran dan Rp1,3 miliar. Contoh lain, tahun 2007 tipe 159/180 dan 206/204 di Bintaro Jaya masih dihargai Rp893
juta dan Rp1,3 miliaran, tahun 2011 sudah melonjak jadi Rp1,5 miliaran dan Rp2 miliaran.
Terbaru, diresmikannya dua ruas tol baru yakni Tol Cengkareng-Batuceper-Kunciran dan Serpong-Cinere seksi
I Serpong-Pamulang merupakan peluang besar bagi para pengembang untuk memasarkan produk propertinya.
Adalah PT Modernland Realty Tbk dan PT Jaya Real Property (JRPT) Tbk yang jeli memanfaatkan pembukaan dua ruas
ini sebagai gimmick pemasaran untuk memikat calon konsumen.
Director Marketing Urban Development PT Modernland Realty Tbk Helen Hamzah mengatakan, dua ruas tol yang merupakan bagian dari jaringan Tol Jakarta Outer Ring Road (JORR) II ini semakin melengkapi infrastruktur dan
aksesibilitas menuju kawasan Kota Modern yang dikembangkan perseroan. “Lokasinya hanya berjarak sekitar 800 meter dari rencana pembangunan gerbang baru Kota Modern (400 ha), Cipondoh, Tangerang. Dengan demikian, Kota Modern akan semakin mudah dan cepat dicapai dari segala arah,” kata Helen, belum lama ini.
Helen optimistis, penjualan dan nilai properti Kota Modern akan ikut terdongkrak karena masyarakat masa kini cenderung sangat mempertimbangkan untuk memilih kawasan hunian yang dekat dengan jalan tol. Dalam kondisi terkini, Kota Modern dapat ditempuh dari enam akses utama yakni Tol Jakarta-Merak, Tol Bandara Sedyatmo, Tol JORR II, Jalan Raya Daan Mogot, Jalan Raya Serpong, dan Jalan Cipondoh Raya. Kota Modern menempati area seluas 400 hektar yang terletak di Jl Jenderal Sudirman, Kota Tangerang. Kota Modern memasarkan rumah siap huni klaster
Nabarra ukuran 67/97 seharga Rp1,8 miliar dan ruko siap usaha 2-3 lantai seharga Rp3,6 miliar.
Sementara itu, JRPT mengandalkan Bintaro Jaya sebagai produk pilihan untuk memikat minat konsumen pencari rumah. Hal ini karena dapat diakses langsung dari dua gerbang tol (GT) yakni GT Pondok Ranji dan yang terbaru GT Parigi, Pondok Aren, Tangerang Selatan, yang sudah beroperasi sejak akhir 2019 lalu. Berkat dibukanya dua akses tol baru itu, dari kawasan hunian Bintaro Jaya menuju Bandara Soekarno-Hatta kini hanya membutuhkan waktu 30 menit melalui GT
Parigi.
Dari Bintaro Jaya ke Kota Depok juga bisa melintasi GT Ciputat menuju Pondok Cabe-Raya Limo. Warga yang bekerja di koridor bisnis TB Simatupang dimudahkan karena hanya 10 menit melalui jalan Tol Serpong-Ulujami-Taman Mini. “Khusus jalan Tol Cengkareng-Batu Ceper-Kunciran, nantinya akan tersambung dengan ruas Tol KunciranSerpong melalui Simpang Susun Kunciran yang sudah beroperasi dan diresmikan,” kata Manager Marketing Bintaro Jaya Prabantoko Kusumoanggo.
Menurut Prabantoko, ruas Tol Kunciran-Serpong ini letaknya persis di dekat jalan boulevard utama dan langsung terhubung dengan kawasan hunian Bintaro Jaya. “Dua jalan tol ini akan semakin memudahkan aksesibilitas dari Bintaro Jaya ke beberapa kawasan lain di Jabodetabek. Apalagi jaraknya ke gerbang tol hanya semenit dari CBD Bintaro Jaya,” ujar Prabantoko.