Pergerakan pasar perumahan khususnya di Jabodebek – Banten sebagai benchmark pasar perumahan nasional memperlihatkan penurunan 30,3% pada Q2- 2023. Secara umum kondisi ini menggambarkan penurunan penjualan pasar perumahan di triwulan tersebut, namun perlu secara bijaksana melihat pasar secara komprehensif.
baca juga, Juara Sayembara Urban Design Sinar Mas Land Diumumkan
Bila kita melihat kenaikan penjualan yang terjadi pada dua triwulan sebelumnya di wilayah Jabodebek – Banten, terlihat bahwa kenaikan yang terjadi sebagai akibat peluncuran perdana beberapa proyek seperti Citra Swarna Tembong City di Serang, Summarecon Crown Gading di Bekasi, dan CitraGarden Serpong di Cisauk, Serpong. Peluncuran proyek ini membuat kenaikan penjualan yang sangat tinggi diluar grafik normal.
Kondisi ini menggambarkan bahwa pasar perumahan di Indonesia cenderung supply driven. Artinya pasar akan menyerap saat ada proyek baru yang mengakibatkan kenaikan pasar relatif sejalan dengan peluncuran-peluncuran proyek baru yang dilakukan pengembang. Terlepas dari tingkat permintaan yang masih cukup besar, ternyata peluncuran proyek-proyek baru ini dapat meningkatkan tingkat permintaan dengan produk yang lebih fresh.
Lebih mendalam bila kita lihat, sebenarnya apa yang terjadi dengan peluncuran proyek baru ini, semata-mata strategi penjualan yang dilakukan pengembang. Sebelum diluncurkannya proyek dengan membukukan jumlah unit yang luar biasa, tentunya tidak secara tiba-tiba pada satu hari terjadi penjualan sebegitu besar. Dibutuhkan waktu paling tidak 3 sampai 6 bulan untuk kemudian disatukan dalam satu hari dalam acara peluncuran proyek. Para konsumen yang telah memesan unitnya digabungkan dalam satu waktu yang membuat market exposure terlihat
sangat luar biasa. Tentunya strategi ini sah-sah saja dilakukan oleh pengembang.
Namun perlu lebih cermat dalam membaca data penjualan yang disajikan. Kembali pada penurunan penjualan unit sebesar 30,3% pada Q2-2023. Hal ini lebih dikarenakan naiknya tingkat penjualan yang tinggi pada dua triwulan terakhir. Namun bila diperhatikan nilai penjualan yang terjadi masih lebih tinggi 22,0% dibandingkan Q3-2022 saat tidak ada peluncuran proyek baru, dan masih lebih tinggi 3,8% (yoy) dibandingkan
triwulan yang sama tahun lalu. Artinya pasar perumahan relatif masih bertumbuh dengan catatan bahwa peluncuran proyek yang terjadi meningkatkan tingkat permintaan pada periode yang bersangkutan. Kemungkinan yang terjadi adalah pasar perumahan dari proyek-proyek sekitar relatif akan tertahan karena fokus pasar lebih besar terjadi pada proyek-proyek baru yang diluncurkan tersebut.
Karenanya pemahaman pergerakan pasar dengan analisis yang tetap membuat para pengembang dapat memahami pasar secara komprehensif.
“Menganalisis pasar perumahan harus dicermati secara komprehensif untuk menghindari kesalahan membaca statistik. Karenanya analisis yang
dilakukan oleh konsultan tidak hanya secara teori namun juga mereka harus terjun ke pasar untuk melihat dan merasakan langsung dinamika pasar secara tepat,” tambah Ali Tranghanda, konsultan properti dari Indonesia Property Watch.
