Minat investor Indonesia terhadap properti luar negeri terus menunjukkan tren peningkatan yang signifikan. Diversifikasi aset, stabilitas ekonomi negara tujuan, hingga potensi capital gain dan passive income menjadi alasan utama. Namun, di balik peluang tersebut, investasi properti lintas negara menyimpan kompleksitas regulasi yang kerap luput dipahami sejak awal oleh masyarakat.
Baca juga, Solusi Bangun Indonesia Bukukan Laba Rp659 Miliar di Tengah Tekanan Industri dengan Strategi Ini!
Hal ini disampaikan Charlie Lim, praktisi properti dengan pengalaman lebih dari 15 tahun di industri real estat dan penjualan, yang kini dikenal luas sebagai konsultan properti luar negeri sekaligus Co-Founder PT World Property Insight, dalam sesi wawancaranya dengan Majalah Property and the City di Jakarta pertengahan bulan lalu. Menurutnya, kesalahan paling sering dilakukan (calon) investor bukan pada pilihan negara, melainkan pada minimnya pemahaman mereka terhadap regulasi dasar, sistem kepemilikan, dan kewajiban pajak yang berlaku di negara tujuan.
“Setiap negara punya aturan main yang sangat berbeda. Tidak bisa disamakan, apalagi dibandingkan langsung dengan sistem kepemilikan properti di Indonesia,” ujar Charlie, yang juga menjabat sebagai Wakil Ketua AREBI DKI Jakarta periode 2024–2027.
Secara prinsip, regulasi kepemilikan properti bagi investor warga negara asing (WNA) sangat bergantung pada kebijakan masing-masing negara yang dituju. Beberapa negara seperti Australia, Jepang, Singapura, dan Thailand tidak menetapkan batas harga minimum pembelian properti oleh WNA. Namun, jenis properti yang boleh dimiliki tetap dibatasi.
Singapura, misalnya, hanya memperbolehkan WNA membeli kondominium atau apartemen. Rumah tapak tidak termasuk kategori yang bisa dimiliki asing. Sebaliknya, Jepang, Australia, dan Thailand relatif lebih terbuka, termasuk untuk rumah tapak, meski tetap dengan ketentuan yang berlaku.
Sementara itu, negara seperti Malaysia, Dubai, dan Spanyol menerapkan harga minimum pembelian. Malaysia menetapkan batas sekitar 1 juta ringgit dan Dubai sekitar 750 ribu dirham. Kebijakan ini umumnya bertujuan menjaga stabilitas pasar domestik sekaligus mengontrol arus kepemilikan properti oleh asing.
“Selain harga, beberapa negara juga membatasi properti yang boleh dibeli asing hanya untuk properti baru. Australia dan Selandia Baru termasuk yang cukup ketat dalam hal ini,” jelas Charlie, yang memulai kariernya sejak 2010 sebagai pengembang rumah dan ruko sebelum mendirikan agen properti sendiri.
Skema Kepemilikan
Dalam praktik investasi properti ini, skema kepemilikan menjadi keputusan strategis berikutnya. Investor asing dapat membeli properti di negara tujuan itu atas nama pribadi atau melalui badan usaha, tergantung tujuan investasi, nilai properti, serta struktur pajak di negara tujuan.
Untuk properti bernilai besar, menurut Charlie, pembelian melalui perusahaan lebih sering dipilih. Karena skema ini dinilai memberikan fleksibilitas pajak, kemudahan pembiayaan, serta rasio pinjaman (loan-to-value) yang cenderung lebih tinggi dibandingkan pembelian atas nama pribadi.
“Kalau tujuannya investasi jangka panjang dan nilainya besar, banyak investor memilih atas nama perusahaan. Tapi untuk penggunaan pribadi, biasanya lebih simpel pakai nama pribadi,” ujar Charlie, yang sebelumnya dipercaya memimpin ekspansi sebuah merek properti internasional hingga membuka lebih dari 40 kantor di Indonesia dalam waktu empat tahun.
Dalam hal ini, Ia menegaskan, konsultasi dengan pengacara properti lokal adalah langkah wajib untuk menentukan struktur kepemilikan yang paling aman dan sesuai hukum, baik di negara asal maupun tujuan.
Hal yang Sering Disalahpahami dan Diabaikan
Ada term-term yang sering disalahpahami dan diabaikan masyarakat ketika hendak berinvestasi, khususnya properti di luar negeri. Salah satunya tentang perbedaan term antara freehold dan leasehold. Ini lagi-lagi menjadi aspek fundamental yang sering disalahpahami masyarakat. Untuk itu coba kita pahami, bahwa yang disebut freehold itu adalah kepemilikan penuh dan tidak terbatas atas tanah dan bangunan, konsepnya yang mirip dengan Sertifikat Hak Milik di Indonesia. Sementara leasehold hanya memberikan hak pakai dalam jangka waktu tertentu, umumnya 20 hingga 99 tahun.
Adapun dari sisi harga dan minat pasar, properti freehold biasanya lebih mahal karena menawarkan kendali dan kepastian jangka panjang. Leasehold cenderung lebih terjangkau, namun memiliki risiko penurunan nilai seiring mendekatnya masa akhir sewa.
Term lain yang sering diabaikan adalah soal pajak. Dalam investasi properti lintas negara, aspek pajak menjadi tantangan paling kompleks. Pajak pembelian, pajak kepemilikan, hingga pajak penjualan kembali atau capital gains tax harus dipahami sejak awal.
Contohnya di Singapura, yang mengenakan additional stamp duty hingga 60% bagi pembeli asing. Australia dan Malaysia berada di kisaran 8%. Dubai tidak mengenakan stamp duty, tetapi memungut biaya Departemen Pertanahan Dubai (DLD) sebesar 4% dari nilai properti.
Sedangkan saat properti dijual kembali, sebagian besar negara memberlakukan capital gain tax. Malaysia, misalnya, mengenakan tarif hingga 30% jika properti dijual dalam lima tahun pertama, dan turun menjadi 10% setelahnya.
“Banyak investor kaget di belakang karena tidak menghitung pajak dari awal,” kata Charlie, yang juga aktif sebagai konsultan bagi pengembang lokal dan internasional ini menceritakan.
Namun yang perlu diperhatikan juga adalah penghasilan sewa dari properti luar negeri tetap menjadi objek pajak di Indonesia, karena menganut prinsip worldwide income. Untuk menghindari pajak berganda, investor dapat memanfaatkan Perjanjian Penghindaran Pajak Berganda (P3B) melalui metode kredit pajak atau pengecualian pajak.
Hanya saja, mekanisme ini menuntut dokumentasi yang rapi dan pemahaman teknis. “Di sinilah peran konsultan pajak internasional menjadi sangat penting,” ujarnya.
Di akhir pembicaraan, Wakil Ketua Property, Real Estate, Kawasan Industri dan Pertanahan KADIN Jakarta Utara periode 2025–2030 ini menekankan bahwa membeli properti di luar negeri bukan sekadar transaksi aset, melainkan masuk ke sistem hukum dan pajak negara lain.
“Pahami kepemilikan, developer, lokasi, proses transaksi, dan kewajiban pajaknya sebelum mengambil keputusan. Gunakan agen terpercaya, libatkan pengacara atau notaris lokal. Jangan terburu-buru,” tutup Charlie Lim, yang juga aktif membangun komunitas bisnis properti dan pelatihan investasi lintas negara di Indonesia. • [Anwar Syueb]
