Profil pasar perumahan menjadi informasi yang penting untuk dapat memberikan referensi bagi para pelaku pasar terhadap target pasar dari produk yang mereka akan pasarkan. Pasar konsumen mulai bergerak ke siklus normal dengan pergeseran pasar yang mulai terus bergeser ke segmen menengah yang merupakan pasar gemuk perumahan saat ini. Berbeda dibandingkan dengan pasar perumahan pada dua tahun
sebelumnya saat pandemi yang relatif terjadi lonjakan pembeli di segmen atas.
baca juga, Kenalan Dengan Joko Suranto, Calon Tunggal Ketua Umum DPP REI Terbaru
Memasuki tahun 2023 pergerakan pasar menengah mulai kembali bertumbuh lebih tinggi dibandingkan pasar menengah-atas. Pasalnya banyak yang memperkirakan pasar di segmen atas mulai memasuki tahap jenuh meskipun tidak menggambarkan pasar yang menurun.
“Siklus pasar properti umumnya diawali dengan masuknya para pembeli segmen menengah-atas untuk membeli properti di segmen harga menengah-atas juga. Namun karakter pasar ini juga relatif terbatas. Ada batas tertentu mereka sudah membeli terlalu banyak dan memilih untuk menunda pembeliannya. Jadi tidak berarti mereka tidak ada uang. Pada saat itu, pasar akan kembali bergeser ke segmen menengah,” jelas Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch.
Hal ini juga tergambar dari riset yang dilakukan Indonesia Property Watch pada Q1-2023 yang menggambarkan bahwa tren pertumbuhan terus terjadi di segmen harga rumah Rp500 juta sampai 1 miliar. Dan mulai melebar ke segmen harga Rp300 – 500juta. Sementara itu di segmen harga Rp1-2 miliar relatif masih mengalami penurunan tipis dan penurunan tinggi di segmen-atas. Pergerakan ini membuat komposisi rumah terjual di segmen Rp500 juta sampai 1 miliar meningkat dari 36,5% menjadi 38,8% dan penurunan di segmen harga > Rp1 miliar dari 17,4% menjadi 14,7%.
Berdasarkan harga rata-rata rumah yang terjual di masing-masing wilayah pada Q1-2023, Jakarta memiliki harga rata-rata rumah terjual senilai Rp2,78 miliar tertinggi dibandingkan wilayah lain. Sedangkan di wilayah penyangga Jakarta yaitu Bogor, Bekasi, dan Tangerang masih dalah kisaran pasar gemuk Rp650 – 750 juta-an.
USIA
Pasar konsumen perumahan saat ini masih didominasi oleh pasar di usia produktif 25 – 40 tahun sebesar 54,0% berada, diikuti usia mapan 40-55 tahun sebesar 30,8%. Meskipun demikian pergerakan terjadi di usia <25 tahun yang tumbuh hampir dua kali lipat dalam tiga tahun terakhir yang menandakan generasi Z mulai menjadi pasar potensial pasar perumahan terlepas sebagian masih dibantu orang tua mereka. “Pasar konsumen perumahan saat ini masih didominasi oleh pasar di usia produktif 25 – 40 tahun sebesar 54,0% berada, diikuti usia mapan 40-55 tahun sebesar 30,8%.”
PENGHASILAN DAN HARGA RUMAH
Sebagian besar responden atau sebesar 28,4% memiliki penghasilan < Rp4 juta/bulan. Tapi juga segmen harga Rp7 – 15juta/bulan memperlihatkan komposisi cukup besar 28,3%. Dengan penghasilan Rp7-15 juta/bulan mereka mampu membeli rumah seharga Rp300- 400juta. Namun melihat pasokan yang ada di pasar, rumah dengan harga tersebut berada cukup jauh dari Jakarta. Meskipun mereka mampu membeli rumah di harga tersebut, namun faktor ‘gengsi’ membuat mereka tidak terlalu berminat untuk membeli.
Harga rumah yang diminati pasar milenial berada di kisaran Rp500 juta sampai Rp 1 miliar. Dengan minat tersebut maka melihat dari
profil responden, sebagian besar atau 68,3% merupakan responden dengan status pernikahan sudah menikah dengan kemungkinan
daya beli yang meningkat karena menggabungkan penghasilan mereka. Selain itu diperkirakan saat para milenial menikah, keputusan
untuk membeli hunian menjadi semakin menjadi prioritas.
“Diperkirakan saat para milenial menikah, keputusan untuk membeli hunian menjadi semakin menjadi prioritas dibandingkan saat masih
single.”
KEMAMPUAN MEMBELI SENDIRI
Kemampuan milenial yang membeli rumah menggunakan uang sendiri sebesar 40,95%. Artinya selebihnya mendapatkan bantuan keuangan
dari orang tua atau keluarga. Melihat profil pasar ini maka sampai saat ini golongan usia di atas milenial masih cukup memberikan pengaruh dalam realisasi pembelian rumah.
CARA PEMBELIAN
Pembelian melalui KPR masih menjadi pilihan mayoritas sebesar 62,3%, diikuti tunai bertahap (22,5%) dan tunai keras (15,2%). Sebagian besar konsumen sebesar 57,81% membeli rumah sebagai end-user untuk langsung dihuni. Imdikasi end-user berada pada harga rumah yang diminati < Rp 1 miliar. Meskipun demikian terdapat motif sebagai investasi jangka panjang sebesar 24,00%, sebagai simpanan aset 10,28%, dan spekulasi untuk dijual lagi dalam waktu dekat sebesar 7,91%.•
