Prediksi kuat datang dari pakar properti mengenai potensial Kawasan Utara Timur Jakarta yang disebut- sebut akan menjadi “Serpong Baru” dan sebagai Sunrise Property paling diburu property seekers. Hal ini diperkuat dengan kehadiran Jalan Tol Cibitung – Cilincing yang dapat meningkatkan perkembangan ekonomi dan properti di wilayah tersebut. Dampaknya akan menjadikan wilayah sekitarnya menjadi titik-titik pusat pertumbuhan yang akan mengalami perkembangan tinggi.
Jalan tol punya peran penting dalam meningkatkan daya saing, membangkitkan ekonomi di kawasan sekitarnya, dan tentunya mempercepat pertumbuhan sentra-sentra ekonomi baru. Oleh karenanya, jalan tol tetap menjadi primadona bagi pengembangan kawasan hunian di kota-kota penyangga, seperti di Jakarta yang terkoneksi langsung dengan Tangerang, Bogor dan wilayah Bekasi. Secara alamiah sebuah wilayah akan semakin berkembang dengan adanya penambahan aksesibilitas termasuk jalan tol. Sebuah wilayah akan semakin terbuka dan arus mobilitas akan semakin cepat dan produktifitas ekonomi wilayah semakin tinggi yang membuat nilai lahan di sekitarnya menjadi lebih tinggi lagi.
baca juga, Pra-Penjualan Capai Rekor Tertinggi, Begini Strategi Bisnis Summarecon Agung Selama Pandemi
Pentingnya peran infrastruktur tol tersebut, maka terus dikebut pemerintah, salah satunya melalui pembangunan Jalan Tol Lingkar Luar atau Jakarta Outer Ring Road (JORR) 2. Bahkan, lima dari enam ruasnya masuk dalam Proyek Strategis Nasional (PSN).
Jaringan Tol JORR 2 sepanjang 109,57 km melingkar dari Bandara Soekarno Hatta, Cinere, Cimanggis hingga Pelabuhan Tanjung Priok, yang terdiri atas 6 ruas. Keenam ruas tol tersebut, yakni Cengkareng-Batu Ceper-Kunciran (14,19 km), Jalan Tol Kunciran-Serpong (11,19 km), Jalan Tol Serpong-Cinere (10,1 km). Kemudian Jalan Tol Cinere- Jagorawi (14,6 km), Jalan Tol Cimanggis-Cibitung (25,2 km), dan Jalan Tol Cibitung-Cilincing (34,77 km). Adapun 3 ruas telah rampung, yakni Cengkareng-Batu Ceper- Kunciran (14,19 km), Kunciran-Serpong (11,19 km), dan Serpong – Cinere Seksi 1 (Serpong IC – Pamulang IC).
Jaringan jalan bebas hambatan ini nantinya akan menghubungkan kawasan vital di Metropolitan Jakarta, seperti Bandara Internasional Soekarno Hatta dan Pelabuhan Tanjung Priok, juga kawasan lainnya. Menteri PUPR Basuki Hadimuljono mengatakan, peningkatan aksesibilitas serta konektivitas jaringan infrastruktur jalan tol untuk memberikan kelancaran, keselamatan, keamanan, juga kenyamanan perjalanan.
“Akses jalan yang semakin baik akan menunjang perekonomian masyarakat di kawasan sekitar,” kata Menteri Basuki melalui keterangan pers, medio Mei 2022 lalu.
Salah satu ruas tol yang segera dirampungkan oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) bersama Badan Usaha Jalan Tol (BUJT), yakni Tol Cibitung-Cilincing (34,77 km) yang merupakan salah satu PSN.
Kehadiran Tol Cibitung-Cilincing yang merupakan jaringan jalan tol di kawasan Metropolitan Jabodetabek (Jakarta- Bogor-Depok- Tangerang- Bekasi) akan menghubungkan konektivitas kawasan industri di Cikarang dengan Pelabuhan Tanjung Priok. Ruas tol ini menjadi yang ditunggu-tunggu, karena akan sangat berperan penting untuk mempermudah aksesibilitas dari Jakarta ke timur Jakarta dan sebaliknya.
Jalan Tol Cibitung-Cilincing dibangun dengan total nilai investasi sekitar Rp12,91 triliun. Tol sepanjang 34,77 km ini terbagi menjadi 4 seksi, yakni Seksi 1 ruas SS Cibitung – Telaga Asih sepanjang 2,6 Km sudah resmi dioperasikan. Saat ini, Seksi 2 ruas Telaga Asih – Muara Bakti sepanjang 10,3 kilometer progresnya mencapai 99,22 persen, dan Seksi 3 ruas Muara Bakti – Kanal Banjir Timur sepanjang 14,35 kilometer progresnya mencapai 99,99 persen. Selanjutnya untuk Seksi 4 ruas Tarumajaya – Cilincing sepanjang 7,52 kilometer progresnya mencapai 71,79 persen dan ditargetkan selesai konstruksinya pada akhir 2022.
Bahkan PT Pelabuhan Indonesia (Persero)/ Pelindo menargetkan Tol Cibitung-Cilincing seksi I, II, dan III akan diresmikan oleh Presiden Joko Widodo (Jokowi) pada Juni 2022. “Informasi terbaru mudah-mudahan bulan Juni untuk seksi I, II dan III (Tol Cibitung-Cilincing) akan diresmikan Bapak Presiden. Ini adalah salah satu proses percepatan pasca merger,” kata Wakil Direktur Utama Pelindo Hambra di Jakarta, Kamis (19/5/2022).
Kepala Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) Direktorat
Jenderal Bina Marga, Danang Parikesit mengatakan, Gerbang Tol Tarumajaya Jalan Tol Cibitung-Cilincing nantinya akan mempersingkat waktu tempuh perjalanan khususnya dari wilayah timur Jakarta menuju utara Jakarta.
“Jika sebelumnya dari Cibitung ke Tanjung Priok ditempuh sekitar 1 jam lebih lewat Japek dan tol dalam kota, tapi dengan adanya jalan tol ini dapat ditempuh hanya setengah jam perjalanan,” ungkap Danang dikutip dari laman resmi BPJT, Sabtu (21/5/2022).
Selain itu, menurut dia, jalan tol ini nantinya juga akan terhubung langsung dengan ruas tol lainnya, yaitu ruas Jalan Tol Cimanggis – Cibitung yang saat ini juga tengah dalam penyelesaian konstruksi.
Dampak Ekonomi
Keberadaan JORR 2 mengambil peran yang sangat krusial dalam menopang ekonomi dan mobilitas Kota Jakarta. Bahkan saking krusialnya tol ini sehingga disebut bisa mengubah wajah Jakarta dan kota penyangga disaat sudah beroperasi seluruhnya.
Sebuah studi yang dilakukan oleh Lembaga Penyelidikan Ekonomi dan Masyarakat Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia (LPEM FE-UI) tentang Dampak Pembangunan Infrastruktur terhadap Pertumbuhan Ekonomi, menunjukkan hasil yang menarik, yakni bahwa kenaikan stok jalan sebesar 1% akan menaikkan pertumbuhan ekonomi sebesar 8,8%.
Jalan Tol Cibitung-Cilincing juga akan menghubungkan konektivitas kawasan industri di Cikarang dengan Pelabuhan Tanjung Priok. Selain itu juga memberikan dukungan kelancaran mobilitas, pergerakan komuter, dan logistik, khususnya menuju kawasan industri Cibitung dan Cilincing.
Seperti diketahui, bahwa jalan tol ini nantinya akan menyambung dengan Jalan Tol Cimanggis–Cibitung dan Jalan Tol Jakarta– Cikampek di bagian selatan dan Jalan Tol Akses Tanjung Priok di bagian utara. Jalan tol ini menghubungkan kawasan DKI Jakarta, yaitu dari Cibitung Kabupaten Bekasi dengan Cilincing, Jakarta Utara.
Dengan demikian, kawasan Bekasi yang terkoneksi dengan jalan tol ini nantinya akan tumbuh dan berkembang dengan pesat, baik dari sisi ekonomi maupun pertumbuhan kawasannya.
Pertumbuhan Kawasan
Adanya akses baru pastinya akan menjadi pemicu terhadap pertumbuhan sebuah kawasan, khususnya pembangunan perumahan baru. Dari sekitar 500 kawasan hunian di kawasan Jabodetabek, 10% di antaranya dibangun dekat atau terintegrasi dengan akses jalan tol. Ini membuktikan bahwa akses tol mampu mendongkrak nilai jual bagi sebuah proyek properti. Bahkan, harga perumahan yang terkoneksi jalan tol naik hingga 20 persen lebih.
Namun di sisi lain, Pengamat Tata Kota, Nirwono Joga, berpendapat, pembangunan infrastruktur, termasuk JORR hendaknya juga diiringi dengan pembangunan transportasi massal yang terintegrasi sehingga warga dapat didorong beralih menggunakan transportasi massal yang nyaman dan aman.
“Keberadaan infrastruktur tol tersebut juga harus disesuaikan dengan rencana tata ruang di sekitarnya, termasuk kawasan permukiman atau hunian, baik tapak maupun vertikal untuk efisiensi lahan, yang dilengkapi sarana prasarana pendukung yang terpadu sehingga warga cukup berjalan kaki atau bersepeda dalam aktivitas harian di sekitarnya. Sedangkan keberadaan jalan tol untuk mempercepat ke tujuan jika ada keperluan di luar,” terangnya kepada Property and the City.
Sebagaimana diketahui bahwa pembangunan infrastruktur biasanya akan seiring dengan massifnya pembangunan kawasan hunian baru. Bahkan masih dalam perencanaan pun, para pengembang telah ‘curi start’ untuk meluncurkan proyek-proyek baru.Di ruas Tol Cimanggis – Cibitung dan Cibitung – Cilincing misalnya, beberapa pengembang telah mengembangkan kawasan-kawasan pemukiman yang semakin meramaikan pasar properti di lintasan tol tersebut.
Sementara Pengamat Properti dan CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda mengatakan, ruas Tol Cimanggis-Cibitung dan Cibitung-Cilincing menjadi salah satu faktor penting dalam perkembangan wilayah sekitarnya, mulai dari Cimanggis, Cibubur, sampai beberapa wilayah di Kabupaten Bekasi seperti Tarumajaya, Babelan, Tambun Utara, Tambun Selatan, Cibitung, Cikarang, dan Setu. Khususnya yang akan lebih diuntungkan yaitu untuk kawasan Tarumajaya, karena di sinilah merupakan titik gerbang entry-exit toll. Jadi, secara umum pertumbuhan nilai tanah di sekitar simpul-simpul exit tol akan bertumbuh 15%-20% dikarenakan manfaat ekonomi yang diakibatkan produktifitas dan konektivitas yang tinggi. Peningkatan ini juga dipicu dengan semakin tingginya aktivitas yang akan terjadi di wilayah sekitarnya.
“Ruas ini akan membuat aksesibilitas dari timur Jakarta ke Jakarta bagian utara dan selatan menjadi lebih terbuka sehingga pergerakan ekonomi akan semakin berkembang termasuk akan berdampak pada kenaikan nilai lahan di sekitarnya,” kata CEO Indonesia Property Watch ini.
Incar Pusat Pertumbuhan Baru
Utara timur Jakarta kini telah menjadi kawasan potensial yang dibidik banyak pengembang. Sebut saja ada Modernland, Astra Properti dan Hongkong Land yang mengembangkan proyeknya dalam kawasan Jakarta Garden City, kemudian Damai Putra Group melalui Kota Harapan Indah. Berkumpulnya beberapa pengembang besar tersebut, sangat berpotensi untuk mengangkat kawasan utara timur Jakarta berkembang lebih pesat, sebagaimana yang terjadi di Serpong, Tangerang.
Lebih dekat melihat ke utara timur Jakarta, khususnya beberapa kawasan di Bekasi, seperti Cibitung, Telaga Asih, Tambelang, hingga Pantaimakmur dan Tarumajaya yang diprediksi juga akan semakin bertumbuh pesat, seiring makin terbukanya aksesibilitas wilayah tersebut. Bahkan, titik pertumbuhan penting berada di wilayah Tarumajaya. Mengapa demikian?
Satu-satunya wilayah di Kabupaten Bekasi yang berbatasan langsung dengan DKI Jakarta adalah Kecamatan Tarumajaya. Posisi geografis ini pastinya akan sangat menguntungkan. Pengembang besar nasional sampai internasional telah mengembangkan proyek-proyek skala besar yang berkumpul di wilayah ini sehingga sinerginya akan membuat wilayah ini menjadi sangat strategis dengan potensi nilai tambah yang sangat luar biasa. Karenanya bukan kebetulan jika nantinya Kecamatan Tarumajaya menjadi salah satu titik kunci pertumbuhan baru di wilayah Bekasi. Ruas Tol Cibitung-Cilincing menjadi penentu strategis bagi wilayah ini untuk muncul menjadi pusat pertumbuhan baru.
Salah satu pengembang nasional yang juga bakal menggarap seksinya bisnis properti di kawasan Bekasi lintasan Tol Cibitung-Cilincing, yakni Summarecon Agung melalui proyek Summarecon Crown Gading. Proyek township seluas hampir 400 ha di Setia Asih, Tarumajaya, Bekasi Utara ini berlokasi strategis hanya berjarak kurang dari 1 km dari pintu Tol Tarumajaya atau sekitar 20 menit dari Kelapa Gading. Proyek perumahan Summarecon Crown Gading sudah disiapkan sejak beberapa tahun lalu, sehingga siap untuk dibangun. Peluncuran proyek baru tersebut segera dilakukan dalam waktu dekat seiring penyelesaian Jalan Tol JORR 2, ruas Cibitung-Cilincing. Ini adalah proyek flagship terbaru Summarecon berskala kota.•
