Iklim bisnis properti di Tanah Air masih menunjukkan pertumbuhan positif, setidaknya hingga September 2022. Bahkan setelah
pemerintah memberlakukan harga baru bahan bakar minyak (BBM), yang seiring dengan kenaikan harga material bangunan di tengah mulai berseliweran isuisu politik Pilpres 2024 pun, permintaan properti masih cukup tinggi.
baca juga, SULTAN GROUND DI YOGYAKARTA TIDAK SEJALAN DENGAN UUPA?
99 Group Indonesia dalam laporannya belum lama ini juga turut menyoroti beberapa faktor yang menyebabkan kemudahan konsumen dalam menemukan properti impiannya. Pola perilaku konsumen yang bermigrasi masif ke media digital jadi momentum yang turut mendapat perhatian tinggi dari para pengembang. Selain itu, Faktor kebijakan ekonomi pemerintah dan penyesuaian strategi pasar para pebisnis properti
menjadi beberapa penyebabnya.
“Meskipun rumah tapak masih jadi primadona pilihan masyarakat saat membeli properti, apartemen juga mulai menunjukkan kenaikan tren pertumbuhan positif. Tipe properti ini bahkan mengalami kenaikan peminat yang sangat tinggi dibanding tahun sebelumnya. Kita juga melihat adanya potensi baru dari kenaikan permintaan tanah atau lahan yang semakin banyak dicari konsumen,” papar VP of Finance – Strategy and IR Role 99 Group Indonesia, Timothy Alamsyah.
Demografi pasar pencari properti turut memperlihatkan perubahan yang menarik. Sebagai daerah pusat ekonomi strategis, kawasan Jabodetabek masih keluar sebagai pilihan utama para pencari properti yang mencari rumah impian, berdasarkan indeks 99 Group yang berasal dari portal utamanya, yakni Rumah123.com. Berdasarkan statistik 99 Group pada semester I/2022, sebanyak 62% pengguna Rumah123.com mencari properti di kawasan Jabodetabek, dengan 31% di antaranya fokus di area Jakarta.
Sementara dari segi harga, properti yang dipasarkan di bawah Rp400 juta sampai dengan 1 miliar rupiah masih menjadi yang paling diminati oleh lebih dari 40% konsumen saat ini. Tren unik juga terjadi untuk properti di kisaran harga Rp1-5 miliar yang mengalami pertumbuhan porsi minat.
“Walaupun properti Rp400 juta sampai 1 miliar masih mendominasi persentase kisaran harga yang paling diminati konsumen, kenaikan permintaan di rentang harga Rp1-5 miliar menjadi fenomena menarik. Banyak para pencari properti yang mulai melihat potensi investasi di hunian premium yang menjanjikan, khususnya selama pandemi yang membuat pasar tipe rumah ini sangat prospektif,” papar Timothy.
Beberapa pelaku bisnis properti pun mengakui adanya kenaikan permintaan hunian. Seperti halnya penjualan properti di kawasan Transyogi (Cibubur – Cileungsi), termasuk salah satunya yang dipasarkan oleh PT Dwigunatama Rintisprima, pengembang kawasan kota seluas 1.350 hektar, Harvest City di Clieungsi, Bogor.
CEO Harvest City Andry Sudjono mengatakan, hunianhunian dengan kisaran harga Rp400-700 jutaan yang menyasar para milenial dan keluarga muda mendapat respons positif. Nampaknya para konsumen tersebut menyadari bahwa harga properti bakal segera naik lagi
menyusul kenaikan harga BBM tersebut, apalagi harga material bangunan juga telah naik.
“Baik kalangan milenial dan keluarga eksekutif muda tampaknya memanfaatkan momentum ini, karena memang para pengembang berencana akan melakukan penyesuaian harga dalam beberapa bulan ke depan,” katanya, belum lama ini.
Meski demikian, kata dia, mayoritas pengembang, termasuk Harvest City belum menaikkan harga rumah. Dia membeberkan, antusiasme konsumen manfaatkan momentum ini terlihat dari meningkatnya penjualan rumah segmen Rp400-700 jutaan di Harvest City di bulan Agustus
2022 lalu. Penjualan tercatat mencapai 55 unit rumah dan merupakan capaian tertinggi bulanan. “Kemudian berlanjut pada September 2022, dimana per tanggal 20 September 2022, membukukan penjualan sebanyak 41 unit,” ujarnya.
Demikian pula penjualan unit hunian di bawah Rp300 jutaan hingga rumah subsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) pun diakui meningkat, bahkan di tengah kenaikan harga BBM dan material bangunan. Vista Land Group, misalnya. Melalui proyek perumahan Puri Harmoni Muktiwari di Cibitung, Bekasi, penjualan terus meningkat sejak semester I 2022 hingga semester saat ini.
Ardian Hendra, General Manager Regional Timur Vista Land Group mengatakan, sebelum harga BBM naik, di semester II 2022 ini pasaran rumah subsidi di Cibitung, Bekasi sangat baik. Dibanding perumahan di sekitarnya, penjualan rumah subsidi di Puri Harmoni Muktiwari sangat menggembirakan. Dari Januari hingga pertengahan Agustus saja, perumahan ini berhasil membukukan akad kredit lebih 200 unit rumah
subsidi dari sekitar 300 konsumen yang mengajukan.
“Menariknya, pada pertengahan Agustus hingga pertengahan September saja atau pasca kenaikan harga BBM, malah penjualan naik signifikan. Tercatat ada 75 konsumen yang sudah akad kredit. Ini yang membuat kami surprise, di saat harga BBM naik malah penjualan kami
meningkat,” terangnya.
Menurut Ardian, penjualan Puri Harmoni Muktiwari tetap meningkat, karena harga jual di dua tahun ini tidak ada kenaikan, ditambah kondisi keuangan masyarakat mulai membaik seiring roda menggeliatnya perekonomian. Masyarakat mulai gencar mencari rumah di timur Jakarta
sebagai tempat tinggal permanen mereka daripada ngontrak atau ngekos di pusat Kota Jakarta.
“Kami bersyukur, kenaikan harga BBM tak berpengaruh terhadap penjualan kami. Malahan, banyak konsumen yang merasa momentum saat ini tepat untuk beli rumah sebelum harga dinaikkan. Ini juga tidak terlepas dari dukungan perbankan, khususnya BTN dan BTN Syariah, serta regulasi pemerintah DP hanya 1% yang diluncurkan di semester 2 tahun 2022,” jelasnya.
Permintaan Segmen Menengah Atas Meningkat Di segmen menengah atas pun permintaannya terus meningkat. Andreas Audyanto, Chief Operating Officer PT Cipta Harmoni Lestari –pengembang The Sanctuary Collection di kawasan Sentul, Bogor– mengatakan, saat ini, pasar properti tengah di disrupsi, dimana semakin banyak pengembang yang kembali menangkap market yang lebih eksklusif.
“Itulah kenapa kita semakin terbiasa mendengar dan melihat rumah-rumah yang dijual dengan harga Rp10 miliar ke atas bahkan hingga puluhan miliar. Dan ini semakin gencar terlihat lagi di masa endemik saat ini. Jadi perubahannya di situ, bahwa market untuk kelas atas ini masih lumayan banyak,” katanya. Bahkan di saat ini, lanjut pria yang akrab dipanggil Audy, market investor berkurang jauh dan bergeser
ke end user.
The Sanctuary Collection sendiri telah sukses memasarkan hunian cluster pertama Tanglin Parc yang pada awalnya dijual mulai Rp1,9 miliar. Saat ini, penjualan cluster kedua Newton Spring sebanyak 113 unit telah mencapai 87 persen, dengan harga mulai Rp2,7 miliar.
Newton Spring-The Sanctuary Pada segmen yang lebih premium, beberapa pengembang di wilayah Tangerang, seperti Paramount Land dan Sinar Mas Land menawarkan hunian dengan harga hingga puluhan miliar. Pengembang pertama pada pertengahan Juli lalu meluncurkan New Menteng di Paramount Ganding Serpong dengan harga mulai Rp5-10 miliaran.
M Nawawi, Direktur Paramount Land mengatakan, New Menteng dihadirkan untuk menjawab tingginya minat masyarakat akan hunian yang lebih berkualitas dan kekinian. Belajar dari pengalaman pemasaran produk sebelumnya, kata Nawawi, baik di Menteng Village maupun Cluster
Pasadena Residences yang telah sukses, maka New Menteng dikemas dengan desain dan sejumlah fitur baru.
“New Menteng sangat berbeda dengan Menteng Village yang sebelumnya. Tentunya kami kemas sesuai dengan karakteristik dan kebutuhan pembeli yang selama ini sudah beli di Pasadena,” ujar Nawawi medio Juli 2022 lalu.
Lebih tinggi lagi, pada awal Juli 2022, Sinar Mas Land melalui BSD City menghadirkan Cluster Enchanté Résidence yang mengusung tagline ‘Entice the Senses’. Hunian dengan konsep luxury resort ini dipasarkan dengan harga fantastis, yakni mulai Rp10-30 miliar. Herry Hendarta, Direktur Sinar Mas Land mengatakan, permintaan hunian kelas atas di BSD City juga semakin meningkat.
“Selama pandemi, perusahaan memang cukup konsen di rumah milenial di harga Rp1-1,5 miliaran. Keberadaan kawasan Enchante melengkapi pasar residential di BSD City sehingga kita dapat melayani kebutuhan properti mulai dari compact houses hingga rumah premium,” kata Herry.
Bahkan jelang akhir September ini, pengembang kembali menghadirkan hunian premium dalam kawasan The Zora BSD City, yakni Klaster Kanade yang dijual mulai Rp6,3-13,6 miliar. Direktur PT BSD Diamond Development, Theodore G Thenoch menambahkan, Sinar Mas Land melalui BSD City menerima banyak permintaan akan rumah berukuran besar. “Hal tersebut dapat dilihat dari permintaan konsumen pada tipe 12 dengan harga Rp13,6 miliar yang merupakan tipe terbesar di Klaster Kanade The Zora yang kita bangun bersama Mitsubishi Corporation,” terangnya. Adapun tahap awal tersedia hampir 20-an unit, kini tersisa sekitar 5-6 unit saja.
Kenaikan Harga Properti Tidak Dapat Dicegah Meski kini penjualan properti sedang meningkat, di sisi lain para pengembang juga tetap mewaspadai sejumlah hal yang berpotensi menurunkan minat pasar. Sebut saja perang antara Rusia dan Ukraina dimana inflasi akan meningkat sebagai dampak dari naiknya harga minyak mentah dunia. “Naiknya inflasi ini jelas akan memberikan dampak yang luas terhadap tingkat suku bunga pasar sehingga akan berpengaruh pada sektor properti, khususnya properti nonsubsidi. Jadi kami sangat berharap dengan peran pemerintah dalam menjaga tingkat inflasi di Indonesia,” kata Imelda Fransisca, Chief Marketing Officer PT Olympic Bangun
Persada.
Saat ini saja, kata dia, inflasi di Indonesia sudah di angka 4,94%, sehingga berimbas pada kenaikan harga bahan bangunan yang mencapai 20-30%. “Meski masih di bawah 5%, inflasi di Indonesia membuat pengembang properti seperti kami masih berusaha untuk menahan kenaikan harga supaya tingkat penjualan tidak terkoreksi dan produk dapat diserap pasar,” sambungnya.
Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI) Totok Lusida mengindikasikan bahwa kenaikan harga rumah tidak bisa dicegah. Namun bisa diminimalisir jika peraturan dan birokrasi dari pemerintah bisa lebih luwes.
“Naik sih tapi kita berusaha seminimal mungkin asal perizinan dipermudah. Perizinan semua kan masih dipersulit nih,” kata Totok seperti dikutip dari CNBC Indonesia. Meski demikian, Totok belum bisa memastikan berapa besaran kenaikan harga properti tersebut.
Pendapat yang sama dikatakan Andreas Audyanto. “Kalau soal kenaikan harga saat ini kita masih belum bisa melihat. Tetapi itu kembali tergantung juga dari strategi masingmasing pengembang,” katanya. Namun secara normal, lanjut Audy, akan berdampak pada kenaikan harga properti yang berkisar sekitar 5%.
Sementara ketika disinggung soal dampak adanya ‘pertikaian’ terhadap isu politik Pilpres 2024, Suwandi Tio, Direktur Utama MAS Group tak begitu mengkhawatirkannya. “Pengaruhnya terhadap properti mungkin ada, dimana ada sebagian orang yang lebih menahan diri beli properti. Tetapi secara umum, saya melihat bahwa secara politik di Indonesia masih cukup stabil. Bahkan ketika nanti terjadi pergantian presiden di 2024, juga sepertinya masih cukup terkendali,” katanya.
“Jadi harusnya tidak begitu berpengaruh banyak terhadap bisnis properti. Apalagi properti adalah kebutuhan utama manusia, sehingga pasti akan selalu dicari. Sehingga, untuk beberapa tahun ke depan, properti di Indonesia akan semakin baik,” lanjut Suwandi.
Demikian halnya dengan Audy, menurutnya, suasana politik akan berdampak pada psikologi konsumen sehingga mereka lebih memilih untuk menunda beli properti. “Tetapi menurut saya, tantangan besar juga yang dihadapi di masa endemic saat ini, yakni suku bunga, kemudian dari segi perizinan termasuk kebijakan pemerintah, salah satunya adalah lahan sawah dilindungi (LSD). Hal-hal seperti inilah yang kadangkadang menurunkan minat konsumen,” katanya.
