Umumnya, milenial sampai usia tertentu masih senang kesana- kemari. Tapi setelah mulai ada keseriusan hubungan lalu menikah, mereka mulai menyadari punya rumah itu keharusan.
baca juga, Bendungan Jlatah di Karanganyar Ditargetkan Rampung Akhir 2023, Apa Saja Manfaatnya?
Tidak seperti di negara-negara maju yang dikontrol penuh pemerintah, pengadaan rumah rakyat (public housing) di Indonesia diserahkan
kepada inisiatif perorangan dan mekanisme pasar, yakni perusahaan pengembang. Pemerintah hanya menyediakan insentif berupa bantuan pembangunan (stimulus) atau subsidi pemilikan dan pembebasan pajak. Karena diserahkan ke pasar bebas itu, harga rumah pun naik setiap saat tanpa bisa dikontrol pemerintah sehingga kian menyulitkan orang banyak membelinya.
Kenaikannya makin sulit ditahan karena umumnya rumah dibangun di perkotaan yang tanahnya terbatas, menyusul memadatnya kota (tahun 2035 sekitar 66,6% penduduk akan tinggal di perkotaan). Karena itu, tak ada jalan lagi bagi kaum muda, kecuali sejak dini mempersiapkan diri membeli rumah dengan menabung uang mukanya.
Memang berat bagi orang usia muda melakukannya karena gaji mereka yang masih terbatas. “Ini problem umum di Indonesia. Tapi Anda harus memaksakan diri menyisihkan Sebagian gaji untuk bekal membeli rumah,” kata Sekretaris Direktorat Jenderal Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) M Hidayat, dikutip dalam laman Ditjen Perumahan.
Umumnya orang akan berkeluarga dan harus punya rumah, karena itu sangat bijak kalau sejak awal bekerja Anda langsung membuat rencana membeli rumah di lokasi yang cocoj dengan preferensi masing-masing. Misal, dekat rumah sanak famili, yang disekitarnya banyak fasilitas untuk keluarga, yang mudah diakses dan beragam moda transportasinya, dan lain sebagainya.
Jika penghasilan dan jumlah anggota keluarga masih terbatas (bila sudah menikah), cari rumah mungil seperti tipe 30 atau 36 (6 x 5 atau 6 x 6) yang harganya terjangkau. Usahakan memilih rumah yang kavelinya masih memungkinkan untuk menambah ruang di lahan belakang, seperti rumah 36 di atas kavling 60 dan 72 m2. Kalau pun tidak bisa, juga tidak apa-apa. Anda bisa meningkat rumah ke atas untuk menambah ruang. Untuk itu, cari rumah yang sejak awal strukturnya bisa langsung ditingkat menjadi dua lantai. Bila tidak ada,
rancang peningkatan rumah ke atas dengan baik agar kebutuhan ruang terpenuhi dan rumah tetap apik.
Sejumlah developer menawarkan rumah tumbuh di kaveling mungil. Di Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, GNA Group merupakan pengembang yang berawal dari konsultan Gunho & Niken Architect (GNA) baru-baru ini meluncurkan perumahan baru Golden Gemilang @ Bekasi. Berlokasi di Jalan Raya Kali CBL, Sarimukti, Kecamatan Cibitung, Kabupaten Bekasi, launching Golden Gemilang @Bekasi diawali dengan peresmian
rumah contoh.
GNA Group telah mengembangkan banyak perumahan berskala kecil di berbagai wilayah di Jabodetabek. Khusus di koridor timur Jakarta antara lain Golden City Bekasi dan Golden Karawang. Perumahan 3,1 ha (264 unit) ini mengusung tagline New Oasis Where Elegant Meets Simplicity. Tipenya mulai 22/50, 31/50, 30/60, 36/72, 47/84, sampai 48/72 seharga mulai dari Rp360 jutaan. “Ini adalah rumah tumbuh yang didesain
dengan ceiling tinggi sehingga tidak panas. Semua ruangan kamar juga memiliki akses jendela hidup, sehingga sirkulasi udara mengalir dengan baik,” ujar Direktur Utama GNA Group Gregorius Gun Ho.
Masih di Bekasi, pngembang properti Dwicitra Land menawarkan hunian baru di dalam kawasan perumahan elit Darmawangsa Residence. Kawasan hunian baru yang bertajuk “The East” ini menawarkan solusi kepemilikan hunian affordable (terjangkau) bagi keluarga muda dan
generasi milenial. Klaster pertama di Kawasan The East adalah Padma, yang hanya tersedia 100 unit rumah yang dijual dengan harga Rp 500 jutaan. Dikembangkan pada area seluas 20 hektar, kawasan ini memiliki empat klaster eksklusif dengan luasan sekitar 4 hingga 5 hektar per klaster.
“Unit rumah di klaster ini dijual dengan harga mendekati 800 juta-an untuk 1 lantainya, Karena itu,kehadiran klaster Padma di Kawasan The East memberikan opsi rumah 1 lantai yang lebih terjangkau di harga 500 jutaan per unit,” ujar Direktur Dwicitra Land, Bryan Soedarsono.
Klaster Padma menyediakan rumah satu lantai dengan luas 33/60 meter persegi. Meski harganya lebih murah, fasilitas penunjang yang tersedia di klaster Padma tergolong cukup lengkap. Klaster ini dilengkapi one gate system dengan keamanan 24 jam, playground, taman,
dan sudah lengkap dengan jaringan internet fiber optic.
Manfaatkan KPR
Rumah merupakan sebuah aset kebutuhan pokok yang sepatutnya harus dimiliki oleh seseorang, terutama untuk mereka yang sudah berkeluarga. Milenial menjadi satu generasi yang saat ini tengah memenuhi impian untuk memiliki hunian pertama mereka.
Sayangnya, di tengah angan kebahagiaan tersebut, terdapat sebuah realita yang sulit dicapai, yakni mengenai biaya untuk membeli rumah. Mahalnya harga rumah yang dibarengi dengan gaji yang pas-pasan untuk mencukupi kebutuhan sehari-hari membuat milenial harus berpikir ulang dengan impiannya.
Lantaran keterbatasan penghasilan dan juga demi keamanan, beli rumah dengan fasilitas kredit pemilihan rumah (KPR). “KPR memungkinkan anda segera membeli rumahnya dengan depe 10-30 persen yang bisa diangsur sekian tahun, sedikit-sedikit dari gaji,” ujar Direktur Consumer Bank BTN (BBTN), Hirwandi Gafar, di Jakarta belum lama ini.
Nasabah segmen milenial menopang kinerja positif BTN dalam tiga tahun terakhir. BTN fokus ke segmen ini karena potensi pasarnya sangat menjanjikan. Mereka adalah nasabah usia produktif, memiliki daya beli tinggi dan membutuhkan rumah tinggal.
Bank BUMN spesialis pada kredit perumahan ini mencatat penyaluran KPR tumbuh sebesar 9,23% year-on-year yakni senilai Rp233,68 triliun pada 31 Desember 2022. Hirwandi mengatakan KPR masih menjadi motor terbesar penggerak bisnis BTN. Dalam segmen ini, KPR subsidi tumbuh 11,61% yoy atau Rp145,86 triliun.
Sejak Bank BTN berdiri hingga saat ini sudah melakukan pembiayaan lebih dari 5 juta unit rumah bagi masyarakat Indonesia, baik subsidi maupun non-subsidi. “Segmen milenial menjadi salah satu pendorong laju pertumbuhan kredit BTN. Permintaan kredit dari segmen ini terus meningkat dengan kualitas sangat baik,” terang Hirwandi.
Kinerja tersebut menambah portofolio KPR BTN kepada segmen milenial menjadi Rp66,7 triliun, terhitung sejak 2019. Adapun jumlah rumah milenial yang dibiayai sebanyak 388.424 unit. Generasi milenial atau generasi Y adalah generasi yang lahir sekitar tahun 1980 hingga tahun 1995 pada saat teknologi telah maju. Mereka tumbuh di dunia yang telah mahir menggunakan media sosial dan juga smartphone sehingga otomatis mereka adaptif terhadap tiap perubahan.
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) ada sekitar 81 juta jiwa generasi milenial di Indonesia. Hal ini merupakan potensi yang besar bagi sejumlah perbankan, karena sebagian dari generasi milenial belum memiliki rumah. Mereka memiliki daya beli tinggi dan berada di rentang usia produktif.
Para perbankan tak tinggal diam melihat potensi ini dengan mendukung ribuan proyek perumahan milenial yang tersebar di berbagai wilayah, seperti DKI Jakarta, Jawa Barat, Banten, Jawa Tengah, Jawa Timur, Sumatera Utara, dan Batam. Dari ratusan proyek itu, Sebagian besar di antaranya merupakan proyek rumah tapak, sisanya adalah apartemen dan rumah susun. “BTN sendiri mentargetkan potensi dari ratusan proyek perumahan milenial adalah KPR senilai Rp15,8 triliun,” katanya.
Haru menjabarkan BTN memiliki strategi khusus untuk mendekati generasi milenial, yang dikenal sangat mahir dalam teknologi, termasuk penggunaan smartphone. Strateginya adalah penawaran KPR dilakukan secara online melalui aplikasi BTN properti, KPR BTN Gaess for millenials, dan KPR BTN HITS (Hijrah to Syariah) for Millenials.
Bagi BTN, digitalisasi membawa dua dampak sekaligus. Pertama, memperluas akses pasar. Kedua, membuat penyaluran kredit menjadi lebih efisien dan lebih cepat. “KPR online memangkas proses persetujuan kredit secara signifikan. KPR yang mudah diakses dan proses yang ringkas merupakan harapan konsumen masa kini, yakni anak anak muda yang tumbuh dan berkembang bersama teknologi,” kata Andi Nirwoto, Direktur IT BTN, pada kesempatan sebelumnya.
BTN mengidentifikasi jenis properti yang disukai generasi milenial, yakni dekat dengan layanan transportasi umum biasanya berkisar 5 km dari sarana transportasi ke urban area. Berikutnya, lokasi perumahan di pinggir atau di batas kota. Generasi milenial juga senang dengan perumahan yang dekat dengan fasilitas olah raga jogging track, dan kolam renang. Memiliki ketersediaan klinik, apotek, pusat perbelanjaan, dan taman. Juga mayoritas harga rumahnya berkisar dari Rp 200 juta hingga Rp 400 juta.
Diperkirakan milenial yang bisa membeli rumah dengan system KPR adalah mereka yang memiliki pendapatan double digit. Setelah para milenial menikah umumnya baru menyadari pentingnya membeli rumah. Di tahap tersebut, milenial mulai menyisihkan uang dalam jumlah cukup besar untuk kontrak rumah atau apabila sudah mampu maka mereka akan mulai mencicil rumah.
Pendekatan dan Terobosan
Sebaiknya cari rumah di kawasan real estate agar mudah mendapatkan KPR. bank cenderung lebih senang membiayai rumah di real estate karena lebih jelas patokan harganya., dan ada buy back guarantee dari pengembang kalau terjadi apa-apa. “Di luar real estate harganya cenderung suka-suka, tidak ada patokannya,” kata seorang ahli mortgage di salah satu bank swasta ternama.
Sejumlah perbankan bekerja sama dengan developer untuk membiayai pembeli rumah di proyek yang tengah dipasarkan. Sebut contoh, Permata Bank dengan beberapa rekanan developer diantaranya Agung Podomoro, Harvest City dan GNA Group. Melalui PermataMe KPR, konsumen usia muda bisa memanfaatkan program KPR tenor hingga 30 tahun, hingga floating rate transparan sepanjang jangka waktu
kredit.
Sementara itu Bank CIMB Niaga bekerja sama dengan pengembang properti kawakan Sinar Mas Land meluncurkan promo KPR Smart Move, dengan depe dibayarin developer, cicilan KPR tetap sampai dengan 3 tahun mulai dari Rp4,5 jutaan, cash back ratusan juta rupiah, diskon provisi menjadi 0,5%, serta bebas biaya admin KPR.
Proyek skala kota Paramount Petals (400 ha) di Curug, Bitung, Kabupaten Tangerang, Banten, mengakomodasi pasar milenial, terutama mereka yang merasa belum mampu membayar depe dan KPR. Pengembangnya, Paramount Land menerapkan sejumlah terobosan
strategis di sisi pembiayaan. Presiden Direktur Paramount Land M Nawawi menuturkan, pembiayaan yang bisa diakses oleh milenial menengah-menengah dengan usia serentang 27 tahun hingga 40 tahun diberlakukan untuk konsumen Paramount Petals.
Di proyek ini, perusahaan menawarkan klaster hunian terbaru, Gardenia, dengan harga kompetitif mulai dari Rp 899 juta untuk unit tipe satu lantai, hingga Rp 1,1 miliar untuk unit tipe dua lantai. “Kami akui, yang menjadi catatan penting pasar milenial Paramount Petals adalah DP dan cicilan KPR. Ini yang menjadi masalah. Cicilan per bulan kadang masuk, tapi DP mentok,” ungkap Nawawi dinukil dari Kompas.com. Untuk itulah perusahaan membantu konsumen milenial tersebut dengan meramu sejumlah formula pembiayaan inklusif seperti penetapan harga kontan yang hampir sama dengan harga KPR. “Harga dibuat sama, karena sekitar 73% konsumen Paramount Petals membayar rumah dengan
cara KPR,” tambah Nawawi. Selain itu, perusahaan juga memberikan subsidi melalui program pembayaran DP 5% yang bisa dicicil enam kali, hingga depe 20% yang bisa diangsur 12 kali. Konsumen milenial yang memilih opsi program cicilan uang muka ini akan mendapatkan laporan progres pembangunan konstruksi fisik rumah secara berkala. “Progres konstruksi fisik akan sejalan dengan jumlah pembiayaan yang mereka bayarkan. Ini menurut kami sangat fair. Formulasi ini terbukti sangat signifikan menumbuhkan trust mereka kepada kami. Sebaliknya, kami pun mampu menarik minat milenial dengan menembus langsung jantung permasalahan,” cetus Nawawi.
Adapaun umumnya kaum muda adalah pembeli rumah pertama. Untuk rumah pertama, terlebih tipe 70 m2 ke bawah, bank biasanua mensyaratkan depe ringan, antara 10-20%. Berkaitan dengan itu, milenial bisa memperkirakan kapan rumah hendak dibeli sehingga sudah mulai menentukan besaran menabung depe-nya. Misalnya, rumah tipe 36/60 seharga Rp400 juta saat ini, bila dibeli tiga tahun lagi akan menjadi Rp500 juta dengan asumsi harganya naik rerata 10% per tahun. Kalau depe-nya 20% atau Rp100 juta, ditambah biaya KPR dan lain-lain menjadi Rp110 juta, artinya sejak sekarang mereka harus menabung minimal Rp3,5-4 juta per bulan. Kalau berat menyisihkan gaji sebesar itu, cari rumah dengan depe 10% atau Rp50 juta, ditambah biaya-biaya KPR menjadi Rp60 juta. Jadi, milenial cukup menabung Rp2 juta per bulan. Hanya saja, dengan depe yang lebih kecil, mereka harus membayar cicilan bulanan lebih besar.
Maka itu, lazimnya orang harus memastikan dulu kemampuan mencicil, baru memilih rumah yang cocok harganya, dan datang ke Bank meminta KPR. Ini karena patokan bank memberikan KPR adalah kemampuan mencicil konsumen senilai maksimal 1/3 penghasulan bersih yang dibawa pulang (take home pay). Jadi, kalau gaji bersihnya Rp9 juta, kemmapuan mencicilnya di mata bank paling tinggi Rp3 juta per bulan. Dengan daya mencicil itu, konsumen bisa mendapatkan rumah seharga Rp400 juta bila dibeli dengan KPR 15 tahun, DP 30%, bunga 10% per tahun.
Susah Cari Rumah Murah
Ada kalanya dengan aneka siasat pun orang tetap kesulitan mencicil KPR. Kalau sudah begitu, tak ada pilihan lain kecuali memilih rumah yang harganya lebih rendah. Alternatif lain, mencari rumah bersubsidi yang harganya dipatok pemerintah antara Rp158-198 juta per unit, tergantung provinsi/kota/kabupaten. Di sekitar Jakarta (Bodetabek) misalnya, antara Rp160- 170 juta per unit. Bunga KPR-nya mulai tahun ini hanya 5% per tahun fixed selama tenor KPR yang bisa sampai 25 tahun, uang muka bisa di bawah 10%.
Hanya, karena pengembangnya tetap diserahkan kepada developer, sekarang mendapatkannya sudah seperti mencari jarum di tumpukan Jerami. Apalagi di kota-kota besar seperti Bodetabek, sekitar Medan, Bandung, Surabaya, Semarang dan Yogyakarta. Hanya sedikit pengembang yang masih mau membangunnya karena keuntungannya dinilai lebih tipis. Kalaupun ada yang menawarkan, lokasinya sudah jauh dari pusat-pusat kegiatan di kota tersebut. Di sekitar Jakarta misalnya, di Maja (Lebak, Banten), Jonggol dan Ciseeng (Bogor, Jawa Barat), Lemah Abang dan Cibarusah (Bekasi, Jawa Barat). Jadi lebih cocok untuk warga yang bergiat di sekitar kawasan. Kendati demikian, kini
mulai banyak warga yang sebelumnya tinggal di perkotaan, memilih rumah di kawasan-kawasan tersebut lantaran moda transportasi massal dan cepatnya sudah tersedia.
Selain rumah tapak, konsumen bisa mempertimbangkan rumah susun. Presiden Joko Widodo belum lama ini meresmikan Hunian Milenial Indonesia yang berada di Rusun Semesta Mahata, Depok, Jawa Barat, pada Kamis (13/4/2023). Presiden mengapresiasi pembangunan hunian dalam bentuk rumah susun tersebut. Sebab, harga hunian rumah susun ini terjangkau dan cocok bagi anak muda. “Harganya saya kira terjangkau. (Harga untuk yang ada) Subsidinya di (kisaran) Rp 200 juta. Yang enggak subsidi ada Rp 300 juta, ada Rp 500 juta,” ujar Jokowi saat peresmian. “Cicilannya juga murah. Sehingga sangat pas sekali untuk hunian anak-anak muda, hunian milenial,” jelasnya.
Presiden mengungkapkan, dirinya sudah memerintahkan kepada kementerian terkait untuk membangun Rusun Milenial Indonesia di berbagai kota yang tingkat kemacetannya tinggi. Utamanya, rumah susun tersebut bisa diintegrasikan dengan stasiun kereta api, sehingga memudahkan mobilitas para milenial. “Saya sudah perintahkan dibangun di kota-kota yang mengalami kemacetan. Harus (dibangun),” kata Jokowi. “Akan kita kembangkan di semua kota, utamanya (di atas) lahan-lahan PT KAI yang tidak termanfaatkan dengan baik,” jelasnya.
Nantinya, pembangunan rusun akan bekerja sama dengan PT Perumnas dan Kementerian PUPR. “Harus kita bangun sebanyak-banyaknya hunian sebanyak ini,” tutur Jokowi. Kepala Negara pun memuji lokasi Hunian Milenial Indonesia yang berada di Rusun Semesta Mahata,
Depok. Sebab, lokasi tersebut sangat strategis yang berdekatan dengan kampus, rumah sakit dan sarana transportasi. “Yang paling saya seneng di Depok ini, lompat ke RS dekat, ke Universitas Indonesia dekat, ke Bundaran HI juga dekat karena langsung loncat ke kereta api. (Bisa) Sampai dalam waktu yang singkat ke mana-mana,” jelasnya.
Dalam kesempatan yang sama, Menteri BUMN Erick Thohir menjelaskan bahwa Hunian Milenial Indonesia yang berada di Depok terdiri dari 940 unit. Dia menambahkan, peminat hunian tersebut sudah cukup tinggi. “Tingkat ke-lakuannya 78 persen karena dekat Universitas Indonesia dan mal dan lain-lain,” jelas Erick. “Kami harapkan kami bisa terus meningkatkan proyek ini di berbagai tempat ke depannya,” tambahnya.•
[Andrian Saputri]
