Banyaknya insentif yang ditawarkan developer real estate 5 tahun terakhir membuat konsumen lebih mudah mendapatkan rumah. Tapi, berbagai insentif itu juga berisiko. Risiko paling fatal, pengembangnya kabur atau pembangunan rumahnya tersendat. Padahal, Anda sudah mencicil uang muka sekian lama ke rekening pengembang. Rumah real estate umumnya dipasarkan indent, masih berupa gambar dengan janji serah terima kemudian. Jadi, pegangan Anda hanya bukti pemesanan rumah, atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan developer bila uang muka pembelian rumahnya sudah lunas.
baca juga, Lewat Turnamen Golf, REI Bekasi Perkuat Industri Properti
PPJB ini juga tidak kuat sebagai pegangan konsumen kalau developer ingkar janji (wan prestasi), meskipun memuat rinci hak dan kewajiban para pihak yang bertransaksi. Ini musabab PPJB rumah indent umumnya dibuat di bawah tangan, bukan di hadapan Notaris/PPAT. Kasus wan prestasi ini banyak terjadi sekalipun sebelum pandemi, bahkan sejak belasan tahun yang lalu juga sudah ada.
Sepasang milenial muda di Jakarta, baru-baru ini mengeluh betapa rumah mungil yang dibelinya di sebuah perumahan di kawasan Tajaurhalang, Parung, Kabupaten Bogor, Jawa Barat, sampai sekarang belum juga dibangun. “Sudah meleset dari janji hampir dua tahun,” ungkap Aprilio (35), sang suami.
Padahal, lanjutnya, uang muka rumah itu sudah lunas. Karena itu bank juga belum berani memberinya KPR. Kalau begitu, bagaimana dong cara paling aman membeli rumah? Beli rumah yang sudah jadi. Lokasi persil dan bangunannya sudah jelas dan bisa diperiksa. Begitu juga sertifikatnya. Harganya juga lebih riil dan dan lebih rendah daripada rumah inden sekelas.
Memang, sangat sedikit developer yang sejak awal memasarkan rumah jadi. Kalaupun ada, harga rumahnya pasti lebih tinggi. Tapi, di sejumlah
proyek ada rumah ready stock, entah karena belum laku, ditarik lagi dari konsumennya karena gagal bayar, atau rumah yang dibeli investor dan dititipkan kepada developer untuk dijual.
Betul, kebanyakan rumah ready stock itu ada kekurangannya. Umumnya berupa rumah hoek (sudut) yang kavelingnya jauh lebih luas sehingga lebih tinggi harganya, atau rumah di atas kaveling yang tidak standar. Kalau itu masalahnya, cari rumah sekelas yang baru beberapa tahun diserahterimakan atau dihuni, yang ingin dijual pemilik atau penghuninya. Lokasi rumahnya tidak harus di perumahan yang sama, tapi bisa di perumahan di kawasan serupa yang setara kualitasnya bila Anda ngebet punya rumah harus di kawasan itu. Sebetulnya membeli rumah inden di proyek yang sudah lengkap legalitasnya, dan/atau di proyek developer yang bagus reputasinya, cenderung lebih aman. Tapi, terlalu sedikit konsumen yang berani menanyakan aneka legalitas itu kepada developer, dan mengkonfirmasinya ke instansi terkait. Developer bereputasi pun kadang tidak menjamin.
“Developer dengan nama besar pun bisa kepleset (wan prestasi),” kata Ferry Salanto, Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia, salah satu perusahaan konsultan properti asing di Jakarta. Jadi, paling aman tetap membeli rumah siap huni, atau membeli dengan KPR baik untuk rumah inden maupun rumah jadi.
Banyak Keringanan
Menurut Mario Susanto, Vice President Sales & Marketing Paramount Petals (400 hektar), township baru di selatan Serpong, Kabupaten Tangerang, sekarang rumah jadi memang mulai diminati kendati harganya sedikit lebih tinggi dibanding rumah inden. Paramount Petals adalah
satu dari sangat sedikit perusahaan developer yang memasarkan rumahnya dalam bentuk jadi. Di luar itu ada juga rumah jadi yang belum terjual (ready stock) di sebuah klaster hunian yang sebelumnya dipasarkan inden.
Paramount Petals belakangan juga menjadikan rumah siap huni sebagai nilai jual di perumahannya. Paramount Petals menawarkan puluhan unit rumah jadi di klaster Aster plus New Aster (33 unit) dan Canna (27 unit). Lebar bangunannya 6, 7 dan 8 meter seharga mulai Rp1,1 miliar (harga KPR). Luas tanahnya variative karena tersedia kaveling sudut (hoek) mulai 108 m2. Rumah didesain bergaya modern kontemporer tanpa banyak detail dengan warnawarna monokrom seperti abu-abu dan hitam. Infrastruktur di setiap klaster sudah jadi dan rapi dilengkapi taman.
“Baru dipasarkan empat hari langsung terjual delapan unit. Konsumen tinggal bawa barang, rumahnya sudah ready. Setiap hari kita cek kualitas bangunan termasuk cat dan rangka atapnya,” katanya.
Jika sedang mencari rumah di wilayah Tangerang dan sekitarnya, sila pertimbangkan dua klaster dari Paramount Petals ini. Developernya menawarkan promo tanpa depe. Konsumen juga mendapatkan pemotongan biaya KPR, subsidi bunga KPR 1% di tahun pertama, cashback sampai Rp30 juta, bonus AC di tiap kamar hingga voucer belanja bahan bangunan di Depo Bangunan senilai Rp10 juta.
“Kami menawarkan pembayaran cukup ringan dan fleksibel, depe nol persen rumah bisa langsung dihuni. Jadi cukup bayar uang tanda jadi Rp15 juta. Angsurannya Rp7 juta per bulan. Kalau pengen (cicilannya) lebih murah, bayar depe 5 persen sekitar Rp55 – 60 juta,” jelasnya.
Mario menjelaskan, produk rumah siap huni ini cocok untuk konsumen yang tidak ingin menunggu lama rumahnya jadi. “Stok rumah jadi itu karena ada pembatalan dari konsumen yang pengajuan KPR-nya ditolak bank,” akunya.
Kendati begitu, membeli rumah siap huni dinilai paling aman. Konsumen bisa menilai apakah bangunan rumah memang sudah sesuai deng an preferensinya, dan kalau ada yang perlu sedikit direnovasi sesuai kebutuhan spesifik masingmasing, sudah bisa memperkirakan biayanya. “Ada tipikal konsumen yang ngga mau gambling spend uang besar di depan tapi barangnya ngga ada. Saya melihat ada kecenderungan, terutama end user (pembeli yang mau menghuni sendiri rumahnya), beli rumah harus lihat barangnya dulu,” katanya medio Agustus. “Kalaupun ada yang beli rumah inden, pasti di proyek pengembang papan atas dengan nama besar,” lanjutnya.