Hanya sekadar melansir produk baru tanpa menuruti tren dan keinginan pasar juga percuma. Alih-alih lancar, justru respon pasar tidak akan berjalan signifikan. Dibutuhkan improvisasi produk dan terobosan-terobosan baru jika tak ingin bisnis properti mandek.
Sejak Juli 2022, mengikuti pemulihan ekonomi pasca meredanya pandemi awal tahun ini, bisnis real estate juga mulai membaik kendati belum
signifikan. Pandemi seperti sudah diketahui meninggalkan banyak luka. Salah satunya, ruwetnya rantai pasok barang antar-negara termasuk energi. Akibatnya, suplai tidak mampu mengimbangi kenaikkan permintaan yang tinggi pasca pandemi, sehingga harga barang global meningkat pesat.
baca juga, Astra Land Indonesia Gelar Serah Terima Unit Arumaya Residences
Meski situasi pandemi sudah bisa dikontrol, namun yang perlu diketahui, peningkatan tinggi konsumsi masyarakat akibat tertahan selama tiga tahun pandemi itu, juga ada konsekuensinya. Yaitu, kenaikan inflasi yang dipicu terkerek naik tajam harga energi, komoditas tambang dan pangan. Dan, itu sudah terjadi di banyak negara termasuk negaranegara maju. Belum lagi terjadi gejolak baru dampak dari rusuhnya ekonomi dunia pasca pandemi dan invasi Rusia ke Ukraina, disusul kenaikan harga BBM beberapa pekan lalu.
Sekalipun begitu, para pengembang tidak bisa terus bersikap wait and see (menahan diri) menghadapi situasi pasar yang sulit dalam 3-4 tahun terakhir. Mereka harus berani membuat terobosan yang mampu mengangkat kembali bisnisnya. Dan, terobosan berupa peluncuran proyek baru yang sesuai dengan kebutuhan pasar itu harus dilakukan tahun ini mengingat situasi pandemi sudah semakin bisa dikontrol, sehingga akan berdampak positif terhadap aneka sektor bisnis termasuk bisnis properti.
Karena itu para pengembang real estate, optimis pasar mulai pulih dan bersemangat lagi mengembangkan proyeknya. Bahkan, sejumlah pengembang mengaku penjualan proyeknya sejak kwartal pertama tahun ini sangat menggembirakan. Tiga bulan jelang akhir semester dua beberapa pengembang cukup antusias melansir proyek baru. Seluruhnya adalah proyek rumah tapak. Proyek baru itu bisa benar-benar baru atau sekadar klaster baru di proyek berjalan (on going).
Tercatat, sejak tiga bulan pertama di semester dua tahun ini (Juli-September) di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek) peluncuran proyek baru masih cukup banyak, mencapai 20-an proyek. Itu hanya menyebut proyek baru di perumahan dengan luas lahan lumayan, di atas 5 ha. Kalau
memperhitungkan juga mini real estate dengan luas ratarata di bawah satu hektar yang tumbuh di mana suka itu, jumlahnya jauh lebih banyak.
Sekitar 95 persen dari 20-an proyek itu berupa klaster di sebuah perumahan dan township. Penawaran terbanyak di Bogor dan Tangerang, disusul Bekasi dan Jakarta. Perumahan baru hanya sedikit. Sebutlah CitraGarden Serpong (350 ha) di Tangerang dan Sequioa Hills Sentul di
Bogor. CitraGarden Serpong besutan Ciputra Group baru akan dilansir tahun depan meskipun penawaran rumahnya sudah dipasarkan melalui sejumlah properti e-commerce.
Klaster dan perumahan baru tersebut banyak memasarkan rumah Rp500 juta ke atas. Peningkatan harga tanah yang sangat tinggi dalam 3–4 tahun terakhir, diikuti kenaikan harga bahan bangunan dan upah tukang, membuat pengembang sudah sulit menawarkan rumah dengan harga
terjangkau. Peningkatan harga tertinggi terjadi di Serpong, Tangerang.
Bogor Paling Ramai
Presiden Direktur Harvest City, Andry Sudjono mengakui, situasinya sulit dan sama-sama berisiko bagi developer. Menahan diri, bisnis makin mandek. Melansir proyek baru juga belum tentu disambut pasar. “Tapi, ketimbang menahan diri, lebih baik membuat terobosan dengan meluncurkan proyek baru atau melakukan improvisasi produk. Terlebih banyak infrastruktur yang selesai dibangun pemerintah dan sudah beroperasi. (Developer) jangan sampai terlambat melansir proyek baru,” ujarnya belum lama ini di Cileungsi, Bogor, Jawa Barat.
Menurutnya, pasar yang makin disesaki kaum milenial dengan penghasilan terbatas, ditambah teknologi digital kian menguasai semua sendi kehidupan dan bisnis, mengharuskan pengembang memahami pasar dan menawarkan proyek yang tepat dapat menentukan keberhasilan. Harvest City sendiri mengakui harus lebih jeli dalam melihat ceruk pasar yang ada.
Perumahan berskala kota yang gerbang pertamanya ada di Jl Raya Cileungsi-Jl Transyogi (Jl Alternatif Cibubur), Kabupaten Bogor, Jawa Barat, ini, 80 persen lahannya ada di Kabupaten Bekasi dan 20 persen di Kabupaten Bogor. Agustus lalu, pihaknya mencatat penjualan tertinggi
bulanan, yaitu sebayak 55 unit. Lalu berlanjut pada September 2022, yang per tanggal 20 September 2022, membukukan penjualan 41 unit. “Di Agustus kemarin, penjualan rumah didominasi oleh klaster baru dan termewah di Harvest City, Ridge Crystal harga mulai Rp700 jutaan dan Sakura Indica Rp400 jutaan,” kata Andry.
Di Harvest City, rumah seharga di atas Rp400 jutaan itu mayoritas dibeli kalangan milenial. Bahkan, ada dua klaster yang didominasi kalangan usia 25 sampai 35 tahun, yakni Sweet Hortensia dan Sakura Indica. “Untuk pemasaran klaster Sweet Hortensia tahap 1 sudah sold out sebanyak 425 unit. Karena permintaan rumah harga Rp400 jutaan masih besar, maka di Oktober 2022 kami akan merilis
Sweet Hortensia Extension,” jelasnya.
Sementara untuk Sakura Indica merupakan produk smart home, rumah satu lantai yang dikembangkan di atas lahan seluas 5 ha yang rencana akan dibangun sekitar 439 unit dan kini sudah terjual 85%. Paling baru, Ridge Crystal dibanderol Rp700 jutaan hingga Rp1 miliar. Tahap pertama dirilis 100 unit rumah mencakup tipe 40/72 dan 52/72.
Di koridor yang sama, Metland Transyogi Cibubur pada bulan Juli 2022 memasarkan klaster anyar, Samara. Terletak dekat resto siap saji McDonald, Samara mengusung konsep rumah tumbuh dengan kaveling 90 m2 dan bangunan satu lantai plus lantai mezzanine dipatok di kisaran Rp750 juta hingga Rp850 jutaan per unit. Sedangkan Klaster menyasar pasangan muda yang membutuhkan rumah tidak terlalu
besar. “Samara dimaksudkan untuk menambah alternatif pilihan bagi konsumen dengan harga kompetitif,” ujar Ronnie Hermawan, GM Project Metland Transyogi Cibubur.
Metland optimistis klaster ini akan memperoleh respon bagus dari konsumen karena menawarkan rumah yang beragam tipe. “Kalau ingin memiliki rumah compact yang suatu saat ingin memperluas bangunan seperti menambah kamar dan ruang keluarnya, tersedia di klaster Samara,” terang Ronnie.
Selain harga yang kompetitif, Metland Transyogi Cibubur juga prospektif dan memiliki fasilitas yang lengkap. Akses jalannya juga bagus. Dari perumahan yang dikembangkan PT Kembang Griya Cahaya (Member of PT Metropolitan Land, Tbk. (Metland) menuju gerbang Tol Jakarta Outer
Ring Road (JORR) 2 ruas Tol Jagorawi-Cibitung di Jl Raya Narogong hanya berjarak 2 km. Sedangkan menuju gerbang Tol Burangreng di Jl Raya Setu sekitar 5-6 km.
Kawasan Sentul, Bogor, tak kalah riuh. Sedikitnya ada tiga proyek baru ditawarkan di kawasan ini. Klaster Asana di Bhumi Svaga, New Spring Mountain di Sentul City dan Sequioa Hills Sentul. PT Perintis Triniti Properti Tbk tetap meluncurkan proyek baru kendati ekonomi masih bergejolak. Hingga Semester I-2022, Perseroan mencatatkan marketing sales senilai Rp382,05 miliar atau meningkat 22,13% dibanding tahun 2021. Proyek Sequoia Hills merupakan kontributor utama bagi marketing sales Perseroan, yakni sebesar 39,06 persen atau Rp149,2 miliar.
Sequoia Hills sendiri merupakan kawasan residensial terbesar yang dikembangkan oleh Triniti Land dengan Gross Development Value (GDV) mencapai Rp13,2 triliun. “Dengan konsep “A Breathing City” Sequoia Hills diharapkan akan menjadi hunian dengan lingkungan asri yang dilengkapi dengan fasilitas modern berskala kota untuk menunjang kehidupan sehari-hari penghuni,” tutur Presiden Direktur dan CEO Triniti Land, Ishak Chandra dalam Public Expose yang dihelat secara daring, Juli lalu. Ditawarkan klaster Earthville berisi rumah dua lantai tipe
84/105 dan 109/144 seharga mulai Rp1,7 miliar.
Miliaran Rupiah
Kendati pasar melesu sekian tahun terakhir, pemasaran rumah berharga miliaran tetap berjalan. Permintaannya lebih adem karena sekarang penggeraknya rerata end user (yang hendak menghuninya sendiri), ada investor tapi tidak sejamak dulu.
Di proyek kota baru dan beberapa perumahan favorit, ramai diluncurkan rumah seharga di atas Rp2 miliar. Koridor Tangerang Selatan- Tangerang paling banyak yang menawarkan. Sebut saja Bintaro Jaya, BSD City, Alam Sutera dan Paramount Land. Empat kota baru ini memasarkan rumah menengah atas dan kelas atas (upper) mulai Rp2 hingga belasan miliar. Di kota baru ini harga lahannya mencapai Rp15–30 juta/m2. Bangunannya juga sudah mahal. Rumah dua lantai oleh developer rata-rata dihargai Rp5-10 juta/m2, tergantung spek.
Bintaro Jaya (2.312 ha) di Bintaro, Pondok Aren, Tangerang Selatan, Banten, baru saja meluncurkan The Dharmawangsa Home di Jl Sisingamangaraja, Sektor 7. Kawasan sekitarnya sudah ramai dan sangat hidup. Kemana-mana mudah karena Bintaro dikepung akses
tol yang menghubungkan wilayah seantero Jakarta dan sekitarnya. Dipasarkan rumah mewah ukuran 241/170 seharga Rp7 miliar per unit. Ini tipe terkecil, di dalamnya mencakup kamar tidur 4+1, kamar mandi 3+1, ruang keluarga, area bertamu, dua carports dan taman samping.
“Akses perumahan kami nggak perlu diragukan lagi. Semua tahu Bintaro Jaya memiliki akses luar biasa. Ada dua gerbang tol yang langsung terkoneksi dengan perumahan kami, yaitu tol Parigi (Kunciran-Bandara Soekarno Hatta) dan Tol Pondok Aren (JORR Serpong-Jagorawi). Maka itu, kamu selalu pede meluncurkan proyek-proyek baru di Bintaro Jaya karena respon pasar bagus,” ujar Prabantoko Kusumoanggo, Manajer Pemasaran Bintaro Jaya.
Paramount Land merilis New Menteng di Gading Serpong, Tangerang. Ini merupakan klaster baru, menyusul kesuksesan klaster premium sebelumnya, Pasadena, yang dibanderol serentang Rp7 miliar-Rp10 miliar per unit.
New Menteng ditawarkan dalam jumlah terbatas, hanya 51 unit dengan harga termurah Rp4,9 miliar, dan termahal Rp10 miliar. Terdapat dua pilihan tipe yaitu ukuran 12×15 meter persegi detached (217/180), wall to wall (257/180), tipe hook detached (218), tipe hook wall to wall (258) yang masing-masing terdiri dari 3+1 kamar tidur dengan kamar utama ekstra luas, walking closet, 3+1 kamar mandi, dan
2 carport.
New Menteng merupakan klaster yang diklasifikasikan premium dalam lini produksi Paramount Land, karena itu, jumlah unit yang dikembangkan pun terbatas. Produk premium ini pula yang akan menjadi fokus utama Perusahaan di sisa lahan Gading Serpong lainnya, yang
sudah demikian tinggi nilainya. “Kami akan menghadirkan produk premium lain yang lebih eksklusif dengan harga terendah Rp10 miliar hingga Rp15 miliar dalam tiga klaster di atas lahan 10 hektar,” papar Direktur Paramount Land, M Nawawi.
Sementara itu duet Sinarmas Land dengan Mitsubishi Corporation melalui PT BSD Diamond Development telah menciptakan klaster baru, yakni Kanade di The Zora, BSD City, Serpong. Diplot sebagai kawasan mix-used premium di BSD City dan klaster perumahan terakhir di The Zora. Di
mana pada tahap pertama ini dipasarkan sebanyak 67 unit dengan harga mulai dari Rp6,3 miliar.
Berdiri di atas lahan seluas 3,3 hektar, Kanade menawarkan tipe terkecil 242/136. “Kami sangat optimis bahwa penjualan klaster terbaru ini akan diterima dengan baik oleh pasar properti premium di Indonesia, khususnya dengan stimulus pemerintah di sektor properti dan perbankan,” ujarnya dikutip dari laman resmi Sinarmas Land,” ujar Presiden Direktur PT BSD Diamond Development Kenji Ono.
Skala Kota dan Daerah
Di Serpong dan Pondok Aren banyak dikembangkan township untuk kaum menengah atas seperti BSD City (6.000 ha), Alam Sutera (900 ha),
Summarecon Serpong (700 ha), Paramount Land (700 ha), Bintaro Jaya (2.320 ha), dan Graha Raya (350 ha). Kota-kota baru itu sudah sangat ramai dihuni dilengkapi multifasilitas layaknya sebuah kota.
Menyusul kesuksesan para pengembang tersebut, Ciputra Group meluncurkan kota baru bertajuk CitraGarden Serpong, berjarak sekitar 10 menit dari pintu Tol SerpongBalaraja Seksi 1A, dan satu menit dari Stasiun KA Cisauk yang terkoneksi dengan Terminal Intermoda sebagai hub
transportasi.
Managing Director Ciputra Group Budiarsa Sastrawinata mengatakan, CitraGarden Serpong dibangun dengan konsep green development dengan rencana pengembangan 350 ha. “Konsep pengembangan CitraGarden Serpong akan mengikuti konsep pengembangan berkelanjutan EcoCulture yang diusung oleh PT Ciputra Residence,” kata Budiarsa dalam rilis yang diterima Property and the City, Sabtu (24/9/2022).
Menurutnya, hadirnya CitraGarden Serpong akan melengkapi kebutuhan hunian di Serpong. Bersama perusahaan dan pengembang-pengembang lain yang sudah lebih dulu hadir, Ciputra akan membangun area Serpong menjadi semakin lebih baik dan bermanfaat untuk
masyarakat. “Ini bukan kompetisi. Kami hadir untuk saling melengkapi. Bersama-sama mengembangkan Serpong,” tambahnya.
Di luar Serpong, Metland dan Keppel Land kembali meluncurkan proyek landed house baru untuk kalangan menengah atas. Proyek bernama Maison de Wisteria (4,5 ha) itu berlokasi di kawasan Cakung, Jakarta Timur, kolaborasi Keppel Land Limited (Keppel Land) asal Singapura dan PT Metropolitan Land Tbk (Metland).
Agak berbeda dengan dua proyek serupa hasil kolaborasi kedua perusahaan developer itu sebelumnya, Maison de Wisteria juga menawarkan rumah toko (ruko) sebanyak 61 unit selain rumah tapak 240 unit. Hal itu tidak terlepas dari lokasi Maison de Wisteria yang terletak dekat dengan berbagai fasilitas komersial dan ritel, seperti AEON Mall Cakung, IKEA Cakung, sekolah, rumah sakit, dan lainlain. Sebelumnya tahun 2019 di lokasi yang sama, Keppel Land-Metland sudah lebih dulu melansir proyek landed residential Wisteria (381 unit).
Menurut Direktur Metland Olivia Surodjo dalam konferensi pers peluncuran Maison de Wisteria di Jakarta, Juli lalu, per Juni 2022 lebih dari 90% rumah di Wistreia sudah terjual. Maison de Wisteria menawarkan rumah tiga lantai di atas kaveling selebar 7 meter, dilengkapi 3-4 kamar tidur tergantung tipe dan carport yang bisa menampung dua mobil. Yaitu, tipe 88/70, 103/84, dan 144/120, masingmasing sebanyak 70 unit, 31 unit, dan 7 unit pada tahap pertama. Harga rumahnya mulai dari Rp1,4 miliaran per unit.
Maison de Wisteria akan dilengkapi club house dengan gym, kolam renang dewasa dan anak-anak, BBQ pit, ruang serbaguna, serta taman bermain anak. Sementara ruko dipasarkan sebanyak 37 unit berupa tipe 170/85 (dengan luas 5 x 17 m) tiga lantai. Harga ruko ditawarkan mulai dari Rp3,1 miliar per unit. Olivia menyatakan, ruko didesain begitu rupa sehingga bisa difungsikan untuk aneka usaha.
Daerah tak kalah agresif. Jika di Surabaya Ciputra Grup meluncurkan Distric9 mencakup rumah menengah atas seharga mulai Rp2,5 miliar, di Manado Sulawesi Utara pasarnya masih didominasi konsumen yang mencari rumah di bawah harga Rp1 miliar. Presiden Direktur AKR Land Development. Kawanua Emerald City (100 ha), Thomas Go mengatakan, memasuki tiga bulan terakhir jelang tutup tahun, penjualan properti di Provinsi Sulawesi Utara masih berjalan normal.
“Pasar properti di Manado sangat baik untuk perumahan menengah ke bawah sampai dengan menengah ke atas kisaran harga Rp600 jutaan – Rp2,5 miliaran. Untuk hotel pun sangat baik terbukti occupancy Hotel Novotel kami yang mencapai 50 persen dan juga area convention hall Novotel yang merupakan salah satu convention hall terbesar di Kota Manado, okupansinya mencapai 60 persen, mayoritas untuk meeting dan pesta pernikahan,” jelas Thomas kepada Property and the City, September lalu melalui seluler.
Kawanua Emerald City berada di Jl S.H. Sarundajang, Mapanget, Kota Manado, resmi meluncurkan klaster Beryl (4,2 ha). Total ditawarkan 164 unit rumah menengah atas dengan pilihan tiga tipe, yaitu 50/90, 60/105 dan 60/120. Harganya dibanderol mulai Rp998 juta sampai Rp1,48
miliar per unit. Nantinya di dalam klaster akan dibangun taman tematik, jogging track, jaringan triple play dengan penjagaan security 24 jam dilengkapi kamera intai (CCTV).
Thomas menyebut, pihaknya sudah menyiapkan klaster terbaru di awal tahun 2023 untuk menjawab kebutuhan hunian pintar (smarthome) di Manado tahun 2030. “Kami komitmen akan membangun kota baru ini secara berkesinambungan melalui hunian-hunian konsep dinamis yang menyesuaikan tren dan kebutuhan konsumen,” pungkasnya.
Kilas Balik Semester Pertama
Rumah tapak dengan segmentasi kelas atas paling banyak diluncurkan oleh pengembang di Jabodetabek selama Semester I-2022. Menurut laporan Cushman & Wakefield Indonesia berjudul “Landed Residential H1-2022”, terdapat 6.744 unit pasokan baru selama periode ini. Itu
termasuk yang berasal dari kawasan baru di Bekasi yang menyumbang sekitar 290 unit pasokan baru.
Berbeda dengan tren selama pandemi, sebagian besar pasokan baru adalah rumah tapak segmen atas. Sekitar 32,1 persen dari total pasokan baru. Baru kemudian diikuti oleh rumah tapak segmen menengah bawah sebesar 22,8 persen.
Banyak perumahan di Jabodetabek, khususnya di Jakarta dan Tangerang, mulai menawarkan lebih banyak produk dari segmen yang lebih tinggi selama periode peninjauan. Yaitu dengan bangunan dan ukuran kavling per unit yang relatif lebih besar. Tren yang telah dimulai sejak semester
sebelumnya ini menunjukkan optimisme dan kepercayaan pengembang terhadap aktivitas pasar secara umum.
Mengantisipasi pembangunan dan pengoperasian infrastruktur jalan tol baru di seluruh wilayah Jabodetabek yang dapat memberikan dampak positif bagi beberapa kawasan. Ditambah pula dengan kenaikan harga bahan bangunan dan perbaikan kondisi perekonomian secara umum bertahap pada Semester I-2022. Sehingga membuat harga jual rata-rata keseluruhan terpantau meningkat pada semester ini sebesar 4,16 persen year on year (YoY). Rata-rata harga tanah di Jabodetabek secara keseluruhan tercatat sekitar Rp12.016.405 per meter persegi per Juni
2022, menunjukkan peningkatan 2 persen HoH.
Kemungkinan Buruk Tetap Ada
Meski pasar perlahan mulai membaik, namun tantangan selalu ada. Sejumlah dampak buruk akibat kebijakan dan situasi perekonomian global menjadi kenyataan yang harus siap dihadapi pebisnis apapun, termasuk properti.
Dimulai dengan kebijakan pemerintah menaikkan harga BBM dengan persentase rata-rata lebih dari 26% (16% – 32% tergantung jenis BBM) beberapa hari pekan lalu, karena tidak kuat lagi menanggung beban subsidinya yang begitu besar. Indonesia adalah net importer minyak bumi.
Bisnis properti yang baru mulai membaik itu pun diprediksi akan melemah lagi.
Alasannya sederhana. Harga BBM naik, inflasi akan meninggi. Sekarang saja sudah tinggi, lebih dari 4,5% dari selama sekian tahun sebelumnya hanya di kisaran 3%- an. Dengan kenaikan harga BBM lebih dari 26% itu, para ekonom memperkirakan inflasi akan melebihi 9% pada kwartal akhir tahun ini.
Inflasi meninggi, Bank Indonesia (BI) mau tak mau mengerek bunga acuan menjadi lebih tinggi lagi. Sebulan lalu BI sudah menaikkan bunga acuan itu sebesar 25 basis poin menjadi 3,75%. Sampai akhir tahun ini BI diperkirakan akan menaikkan bunga acuan dua kali lagi. Bunga acuan meningkat, bunga bank mau tak mau terkerek naik. Padahal, lebih dari 75% pembelian properti mengandalkan kredit bank (KPR/KPA).
Wakil Ketua Umum Persatuan Perusahaan Realestat (REI) Hari Ganie kepada pers pasca kenaikan harga BBM menyatakan, tanpa kenaikan harga BBM pun banyak developer sudah kesulitan mengembangkan proyeknya karena meningkatnya harga bahan bangunan. “Sekarang
dengan naiknya harga BBM, harga bahan bangunan pasti naik lebih tinggi lagi,” katanya.
Kesulitan bukan hanya dirasakan pengembang rumah komersial, tapi juga pengembang rumah bersubsidi. Suplai rumah bersubsidi bisa stagnan atau bahkan turun akibat kenaikan harga BBM. Karena itu pengembang melalui asosiasi masing-masing, mendesak pemerintah segera
merealisasikan kenaikan harga acuan rumah bersubsidi yang sudah tiga tahun tidak naik. REI sendiri mengusulkan kenaikan 20%, namun ditolak pemerintah Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR). Kemungkinan kenaikan harga acuan rumah bersubsidi yang
disetujui pemerintah di bawah 10%.• [Andrian Saputri]
