Perkembangan pasar perumahan Gresik banyak dipengaruhi oleh arah perkembangan wilayah yang berasal dari Surabaya. Semakin tingginya harga tanah di Surabaya membuat pasar melebar ke wilayah-wilayah sekitarnya, termasuk ke arah barat ke Kabupaten Gresik. Selain itu pasar perumahan Surabaya melebar ke Kabupaten Sidoarjo di selatan Surabaya. Basis ekonomi di Gresik sendiri belum sepenuhnya bertumbuh, meskipun Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) dan kawasan industri terus ditingkatkan. Bahkan Upah Minimum Kota di gresik tahun 2022 sebesar Rp4.372.031 terpaut lebih rendah sedikit dibandingkan Surabaya Rp4.375.479.
Pergerakan pasar ke Kabupaten Gresik bergerak di wilayah-wilayah yang berbatasan langsung dengan Surabaya Barat, antara lain di Kebomas, Cerme, Menganti, dan Driyorejo. Dua wilayah yang disebutkan terakhir menunjukkan peningkatan perkembangan proyek-proyek perumahan yang sangat pesat. Harga rumah yang dijual pun mulai merangkak naik. Meskipun masih sangat bervariatif, namun harga rumah di wilayah ini cenderung bergerak ke segmen menengah-atas dengan harga jual lebih dari Rp500 jutaan bahkan sampai Rp3 miliaran. Sedangkan lebih ke barat lagi, segmen rumah lebih terjangkau dengan kisaran harga sampai Rp500 jutaan. Secara umum pasar perumahan Gresik masih banyak yang memasarkan rumah di segmen menengah ini atau sebesar 73,25 persen berdasarkan data Indonesia Property Watch.
Komposisi Segmen Rumah di Gresik
Pasar utamanya jelas dari pasar Surabaya, selain tentunya dari Kabupaten Gresik itu sendiri. Berdasarkan catatan Indonesia Property Watch diperkirakan paling tidak 85 persen pembeli perumahan di Gresik berasal dari Surabaya dan bekerja di Surabaya. Beberapa alasan yang membuat perumahan disini diminati adalah dikarenakan sebagian besar responden merasa harga rumah yang masih terjangkau dibandingkan Surabaya, sebanyak 43,59 persen memberikan alasan tersebut.
Jalan Tol Krian–Legundi–Bunder–Manyar (KLBM) yang menghubungkan antar kawasan industri utama di wilayah penyangga utama Kota Surabaya, yaitu Sidoarjo, dan Gresik termasuk ke Kota Surabaya sendiri belum sepenuhnya memengaruhi pola mobilitas konsumen perumahan di Gresik. Sebagian besar relatif masih menggunakan kendaraan roda dua dan empat namun menggunakan jalan arteri. Akses arteri dan jarak yang masih dalam jangkauan waktu tempuh membuat penggunaan jalan arteri masih diminati. Hal ini membuat jalan-jalan arteri antar kota menjadi padat saat jam-jam sibuk, termasuk Jalan Raya Menganti. Namun pergeseran mulai terjadi ke arah Kebomas, Manyar, dan Gresik kota dikarenakan pembangunan tol ini. Meskipun belum sepenuhnya berdampak signifikan terhadap harga tanah namun pergerakan harga mulai terlihat di wilayah simpul-simpul exit tol.
Perilaku Konsumen
Melihat minat konsumen untuk membeli rumah di Gresik, masih didominasi oleh rumah dibawah Rp400 jutaan. Sebagian besar konsumen membeli rumah untuk dihuni dan merupakan end-user, hanya sedikit membeli rumah dengan motif investasi. Tentunya ini sedikit berbeda dengan yang terjadi di wilayah Menganti dan Driyorejo dengan patokan harga rumah yang sudah agak tinggi dan motif investasi yang sedikit lebih tinggi. Meskipun demikian komposisi end-user masih tetap dominan.
Minat Pembeli Gresik
Dengan karakteristik pembeli end-user, maka pemilihan cara bayar melalui kredit pemilikan rumah (KPR) menjadi pilihan utama konsumen dalam membeli rumah. Yang menarik bahwa pembeli rumah di wilayah ini lebih banyak yang berusia 25-40 tahun dan sudah menikah.
Pergerakan Harga Gresik
Berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI), dalam periode tahunan, indeks harga rumah tapak di Jawa
Timur turun sebanyak -1,2 persen pada kuartal III/2021. Koreksi ini terjadi lantaran pada kuartal yang sama di tahun sebelumnya atau
kuartal III/2020 indeks berada di level yang lebih tinggi yakni 94,5 (year-on-year).
Kabupaten Gresik mencatat kenaikan indeks harga properti tertinggi di wilayah Jawa Timur, yakni naik sebesar 4,53 persen (qtq). Kabupaten Gresik juga mengalami kenaikan dari sisi indeks suplai properti sebesar 5,01 persen (qtq). Sepanjang April hingga Juni 2021, rumah tapak menjadi andalan Gresik dengan peningkatan harga properti mencapai 2,80 persen (qtq).
Ke depan diperkirakan pembangunan Tol Surabaya-Gresik, Tol Krian-Legundi-BunderManyar [KLBM] dan Tol Surabaya-Mojokerto akan memberikan dampak terhadap kenaikan harga tanah di sekitarnya. Ketiga jalan tol tersebut mendorong pengembangan properti baru di sekitar pintu masuk tol, khususnya di Bunder, Manyar, dan Driyorejo. Ada pembangunan permukiman berskala besar yang muncul di sana, yaitu Gresik Kota Baru (GKB), AKR GEM City, dan Kota Baru Driyorejo selain juga menjamur pembangunan perumahan skala
menengah dan kecil di sekitarnya. Pusat-pusat industri baru pun bermunculan dimana ada tiga kawasan industri utama di Kabupaten Gresik, di antaranya Java Integrated Industrial dan Port Estate (JIIPE), Maspion Industrial Estate, dan Kawasan Industri Gresik (KIG).
Sementara itu berdasarkan data rumah123. com, tren pencarian rumah di Gresik pada tahun 2021 lebih didominasi untuk harga rumah di kisaran Rp600 jutaan yang paling banyak dicari. Namun demikian pada tahun 2021 mengalami penurunan rumah paling dicari menjadi harga dengan kisaran harga Rp400 jutaan.[Pius Klobor]
