Jakarta, Propertyandthecity.com – Saat pasar perumahan belum sepenuhnya pulih, para pengembang mulai mencari sumber pertumbuhan lain. Jika selama bertahun-tahun bisnis hunian menjadi andalan, kini kawasan industri dan logistik perlahan menempati posisi yang semakin penting dalam portofolio bisnis properti.
Baca juga: Kawasan Industri Dan Pergudangan: Tren Dan Peluang Pasar
Ibarat mesin dengan beberapa penggerak, ketika satu roda berputar lebih lambat, roda lainnya harus mengambil beban lebih besar agar laju bisnis tetap terjaga. Kondisi itulah yang belakangan terlihat di sektor properti. Saat pasar residensial bergerak lebih hati-hati, kawasan industri justru menunjukkan dinamika yang berbeda.
Ketua Dewan Pertimbangan Himpunan Kawasan Industri (HKI), Sanny Iskandar mengatakan perubahan tersebut tidak terlepas dari kondisi ekonomi yang membuat perilaku konsumen dan arah investasi ikut bergeser. “Daya beli masyarakat yang dipengaruhi oleh ketidakpastian ekonomi membuat mereka cenderung menunjukkan sikap wait and see dan menahan untuk mengambil langkah konsumtif sehingga berdampak pada nilai jual-beli di sektor residensial. Di tengah situasi demikian, properti industri dan logistik menunjukkan tren yang berbeda dan menjadi salah satu pendapatan berkelanjutan (recurring income) bagi pengembang besar,” ujar Sanny saat dihubungi Majalah Property and the City, Selasa (23/6/2026).
Meski kawasan industri dan logistik menjadi salah satu penopang baru bagi pengembang, Sanny menilai sektor tersebut tidak dapat sepenuhnya disebut sebagai “sekoci penyelamat”. Menurutnya, masih terdapat sektor-sektor lain yang menunjukkan tren pertumbuhan yang patut diperhitungkan. Permintaan kawasan industri saat ini tidak hanya berasal dari manufaktur konvensional, tetapi juga didorong oleh perkembangan pusat data (data center), kendaraan listrik (EV), logistik, hingga industri barang konsumsi (FMCG) yang membutuhkan lahan dalam skala besar.
Tidak heran jika kawasan industri di koridor timur Jakarta seperti Cikarang dan Karawang masih menjadi tujuan utama investor. Permintaan lahan dari perusahaan manufaktur maupun operator pusat data terus mengalir, bahkan dalam sejumlah transaksi mencapai puluhan hektare dalam satu kesepakatan.
Menurut Sanny, tren data center menjadi salah satu faktor yang paling menjanjikan. Kebutuhan penyimpanan dan pengolahan data yang meningkat pesat mendorong kebutuhan investasi berskala besar dalam beberapa tahun mendatang.
Mesin Pendapatan yang Lebih Stabil
Bagi pengembang besar, kawasan industri menawarkan karakter bisnis yang berbeda dibandingkan residensial. Jika penjualan rumah sangat bergantung pada daya beli masyarakat, transaksi kavling industri biasanya melibatkan perusahaan besar dengan kebutuhan ekspansi jangka panjang.
Penjualan satu bidang lahan untuk pabrik atau pusat data dapat menghasilkan arus kas yang nilainya jauh lebih besar dibandingkan penjualan unit rumah secara individual. Karena itu, banyak pengembang mulai menjadikan kawasan industri sebagai penyeimbang portofolio bisnis.
Tidak hanya mengandalkan penjualan lahan, pengembang juga mulai membangun sumber pendapatan berulang melalui penyediaan utilitas kawasan, seperti air bersih, pengolahan limbah, listrik, hingga penyewaan lahan komersial.
Strategi ini membuat pendapatan perusahaan menjadi lebih stabil meskipun pasar properti residensial sedang lesu.
Namun, besarnya peluang tersebut tidak berarti seluruh kavling industri langsung menjadi kawasan produktif. Berdasarkan data Kementerian Perindustrian hingga November 2024, dari total 94.054 hektare kavling industri berizin, sekitar 56.206 hektare atau 59,76 persen telah beroperasi dan produktif. Sementara itu, sekitar 37 ribu hektare lainnya masih berada dalam tahap pengembangan atau menjadi cadangan lahan (land banking).
Harga Lahan Naik, Daya Saing Jadi Tantangan
Di tengah meningkatnya permintaan, harga kavling industri juga ikut terkerek. Perburuan lahan atau gold rush di sejumlah kawasan strategis, terutama koridor timur Jakarta seperti Bekasi dan Karawang, membuat harga kavling industri terus meningkat. Di beberapa lokasi, harga lahan bahkan telah menembus Rp2,5 juta hingga lebih dari Rp3,5 juta per meter persegi.
Baca juga: Penyaluran KPR FLPP Baru Tembus 102.900 Unit, Menteri PKP Minta BP Tapera Tancap Gas
Kondisi tersebut menjadi pisau bermata dua. Di satu sisi, kenaikan harga memberikan keuntungan bagi pemilik dan pengembang kawasan industri. Namun, di sisi lain, biaya lahan yang semakin tinggi dapat menjadi tantangan bagi daya saing Indonesia dalam menarik investasi baru.
“Vietnam (misalnya Binh Duong atau Bac Ninh) dan Malaysia (seperti Johor yang agresif menarik investasi data center dan semikonduktor) menawarkan harga lahan yang sangat kompetitif, biaya tenaga kerja
yang terukur, dan kemudahan regulasi (ease of doing business). Namun, baik di Indonesia maupun negara lain di ASEAN, biaya yang ada tidak terlalu berbeda jauh karena semua tergantung pada titik lokasi yang dekat dengan kota atau tidak. Semakin jauh dari pusat kota, maka modal yang perlu dikeluarkan semakin rendah, khususnya di luar Jawa,” jelas Sanny.
Karena itu, pengembangan kawasan industri tidak bisa hanya bertumpu pada koridor lama di Jawa Barat. Kawasan baru seperti Rebana di Jawa Barat bagian utara dan sejumlah wilayah di Jawa Tengah mulai didorong sebagai alternatif dengan biaya investasi yang lebih kompetitif.
Insentif seperti tax holiday, pembebasan PPN, dan bea masuk juga menjadi instrumen penting untuk menjaga daya tarik investasi Indonesia.
Mengapa Kawasan Industri Luar Jawa Masih Sulit Berkembang?
Membangun kawasan industri membutuhkan investasi besar, mulai dari jalan kawasan, jaringan listrik, pengolahan air, hingga fasilitas logistik. Di tengah pengetatan pembiayaan properti komersial, pengembang mulai mencari alternatif pendanaan. Salah satunya melalui kerja sama dengan mitra internasional.
“Pengembang lokal menyediakan lahan (land banking), sementara mitra asing seperti Itochu, Sojitz, Marubeni, dan Taisei menyuntikkan modal segar untuk pembangunan infrastruktur dan fasilitas logistik modern,” ujar Sanny.
Selain joint venture, pengembang juga bisa memanfaatkan skema penjualan awal kepada perusahaan besar maupun akses pasar modal untuk mendapatkan pendanaan jangka panjang.
Sementara itu, pembangunan tol di luar Jawa belum otomatis membuat kawasan industri tumbuh cepat. Menurut Sanny, infrastruktur jalan hanyalah satu bagian dari ekosistem industri.
“Infrastruktur jalan hanyalah satu dari banyak variabel dalam rantai pasok. Industri manufaktur membutuhkan kedekatan dengan ratusan pemasok komponen lapis kedua dan ketiga. Ekosistem ini sekarang hampir secara eksklusif terkonsentrasi di Pulau Jawa,” katanya.
Selain rantai pasok, faktor lain seperti kualitas pelabuhan, tenaga kerja, serta kestabilan listrik dan gas juga menjadi pertimbangan investor.
Untuk Batam, misalnya, tantangannya berkaitan dengan dualisme birokrasi dan status kepemilikan lahan melalui skema Uang Wajib Tahunan Otorita (UWTO).
Baca juga: Pergudangan Tak Kebal Krisis, Tapi Makin Strategis
Pada akhirnya, daya tarik Jawa masih sulit tergantikan karena faktor pasar. Dengan jumlah penduduk terbesar dan ekosistem industri yang sudah terbentuk, kawasan industri di Jawa tetap menjadi pilihan utama investor.
Kawasan industri memang menjadi salah satu penyangga baru bagi bisnis properti ketika pasar hunian bergerak lebih lambat. Namun, keberlanjutan pertumbuhannya akan sangat bergantung pada kemampuan Indonesia menjaga daya saing, menyediakan infrastruktur, dan menciptakan kawasan industri baru yang kompetitif. [Tentya Richyadie]
