Perpanjangan tenor KPR (Kredit Pemilikan Rumah) hingga 40 tahun kerap digaungkan sebagai solusi bagi generasi muda untuk memiliki hunian.
Baca juga, Komisi Besar, Jualan Laris: Benarkah Hanya Soal Insentif ?
Kebijakan ini diklaim mampu mengatasi hambatan keterjangkauan properti. Namun, masyarakat harus jeli melihat bahwa perpanjangan masa kredit ini sebenarnya tidak serta-merta meningkatkan daya beli, melainkan hanya memanipulasi daya cicil.
Daya beli merefleksikan kapasitas finansial riil seseorang dalam menjangkau harga total suatu barang berdasarkan nilai pendapatan mereka.
Di sisi lain, daya cicil hanyalah kemampuan bayar bulanan yang tampak lebih murah karena utang pokok dibagi ke dalam durasi yang jauh lebih lama.
Nilai aset atau rumah yang dibeli tidak menjadi lebih murah; konsumen justru membayar jauh lebih mahal karena akumulasi bunga yang menggulung selama empat dekade.
Tenor yang terlampau panjang ini membawa risiko finansial yang masif bagi debitur. Mengikat diri dalam utang selama 40 tahun berarti melewati sebagian besar masa produktif, bahkan berpotensi melewati usia pensiun normal.
Risiko ketidakpastian hidup—seperti pemutusan hubungan kerja (PHK), penurunan kesehatan, hingga inflasi—menjadi berkali-kali lipat lebih tinggi. Akibatnya, alih-alih membangun aset, debitur justru terjebak dalam siklus utang seumur hidup.
Bagi industri perbankan, skema ini juga bukan tanpa ancaman. Bank akan menghadapi peningkatan risiko kredit macet (Non-Performing Loan/NPL) jangka panjang yang sulit diprediksi.
Likuiditas bank berpotensi terikat pada aset tidak lancar dalam durasi yang sangat lama, memperbesar risiko struktural jika terjadi guncangan ekonomi makro.
Kesimpulannya, KPR 40 tahun hanyalah solusi semu yang memoles daya cicil tanpa menyentuh akar masalah harga properti yang tidak sebanding dengan pertumbuhan pendapatan.
Tanpa intervensi pada harga pasar rumah, kebijakan ini justru berisiko menjadi bom waktu finansial bagi konsumen maupun perbankan, tidak jauh berbeda dengan jebakan tingkat bunga promo fixed selama 1-3 tahun yang akhirnya membuat calon konsumen terjebak bunga floating pada saatnya.
