Jakarta VS Singapura

VS

Singapura

Geografi dan Demografi

Jakarta dengan jumlah penduduk mencapai 10 juta tahun 2013, Jakarta memiliki luas sekitar 740,3 km2. Jakarta dikenal sebagai kota urbanisasi, pada siang hari diperkirakan penduduknya bertambah menjadi 2 – 3 juta orang yang sebagian merupakan kaum komuter yang bertempat tinggal di wilayah penyangga Jakarta (Tangerang, Bekasi, dan Bogor). Keterkaitan Jakarta dengan wilayah penyangganya, yang disebut sebagai Greater Jakarta yang berpenduduk sekitar 28 juta jiwa, menjadikannya sebagai metropolitan terbesar di Asia Tenggara atau urutan kedua di dunia.

Polulasi Jakarta sebagian besar merupakan pendatang yang pluralis, terdiri dari suku bangsa Jawa, Betawi, Sunda, Tionghoa, Batak, Minang, Melayu, dan lainnya.

Geografi dan Demografi

Singapura terdiri dari 63 pulau, termasuk daratan Singapura. Pulau utama sering disebut Pulau Singapura, secara resmi disebut Pulau Ujong [Melayu: pulau di ujung daratan/semenanjung]. Singapura memiliki banyak proyek reklamasi, dengan tanah yang diperoleh dari bukit, dasar laut, dan negara tetangga. Hasilnya, daratan Singapura meluas dari 581,5 km2 pada 1960-an, menjadi 710 km2, dan akan bertambah hingga 100 km2 pada 2030.

Sekitar 42% penduduk Singapura adalah warga asing. Jumlah penduduk Singapura pada 2013 sebanyak 5,4 juta jiwa, 3,73 juta jiwa di antaranya merupakan warga negara dan penduduk tetap Singapura (Singapore Residents). Penduduk Singapura di dominasi orang Cina, Melayu, dan India.

Ekonomi

Perekonomian Jakarta dengan GDP Perkapita mencapai Rp47.933.300, terutama ditunjang oleh sektor perdagangan, jasa, properti, industri kreatif, dan keuangan. Pada bulan Mei 2013 Bursa Efek Indonesia (BEI) tercatat sebagai bursa yang memberikan keuntungan terbesar setelah Bursa Efek Tokyo pada bulan yang sama dengan kapitalisasi pasar mencapai 510,98 miliar dolar atau nomor dua tertinggi di kawasan ASEAN saat itu.

Pariwisata

Jakarta merupakan salah satu destinasi wisata di Indonesia. Demi meningkatkan jumlah wisatawan yang berkunjung ke Jakarta, pemerintah mengadakan program Enjoy Jakarta yang diadakan di tempat pariwisata terkenal yang biasa dikunjungi oleh para wisatawan lokal maupun mancanegara dan program Jakarta Great Sale yang diadakan di pusat-pusat perbelanjaan yang terdapat di Jakarta.

Beberapa lokasi yang dijadikan pariwisata antara lain Monumen Nasional sebagai icon Jakarta, Taman Mini Indonesia Indah, Taman Impian Jaya Ancol. Selain itu tersedia wisata museum yang banyak tersebar di wilayah Jakarta. Wisata bahari di Kepulauan Seribu pun menjadi tujuan wisatawan lokal dan internasional.

Jakarta pun terkenal dengan pusat perdagangan grosirnya seperti Glodok, Mangga Dua, dan Tanah Abang, yang dipercaya sebagai pusat perdagangan grosir terbesar di Asia Pasifik.

Transportasi

Jaringan transportasi massal di Jakarta belum terlalu berkembang sehingga kemacetan kerap terjadi. Pada tahun 2013 Pemerintah Provinsi DKI Jakarta telah memulai pembangunan Mass Rapid Transit (MRT) dan Monorail. MRT jalur Lebak Bulus – Bundaran Hotel Indonesia sepanjang 15,7 km ditargetkan beroperasi pada tahun 2017 yang akan terintegrasi dengan dua moda transportasi lain yakni KRL Commuter Line dan Monorail.

Jalur kereta monorail juga sedang dipersiapkan melayani jalur Semanggi – Roxy yang dibiayai oleh swasta, sementara jalur Kuningan – Cawang – Bekasi – Bandara Soekarno-Hatta dibiayai oleh pemerintah pusat. Untuk lintasan kereta api, pemerintah pusat sedang menyiapkan double track pada jalur lintasan kereta api Manggarai – Cikarang.

Properti

Saat ini Jakarta merupakan kota dengan tingkat pertumbuhan harga properti mewah yang tertinggi di dunia, mencapai 38,1% (2013, Knight Frank Global Cities). Pertumbuhan tersebut membuat harga-harga naik tidak terkendali. Penyediaan hunian untuk menengah bawah terbatasi. Program 1.000 Menara Rusunami (Rumah Susun Sederhana Milik) tahun 2007 untuk penyediaan public housing tidak berjalan lancar dan diperkirakan hanya memasok 39.751 unit namun tidak semua juga sebagai public housing. Harga standar sebuah unit pemerintah di patok di harga maksimum Rp216 juta atau Rp6 juta/m2 untuk luas maksimum 36 m2. Sedangkan apartemen menengah di Jakarta berkisar antara Rp15 – 25 juta/m2. Di segmen apartemen mewah harga sudah berkisar diatas Rp35 juta/m2 bahkan menyentuh Rp60 juta/m2.

Pasar hotel Jakarta mempunyai tingkat hunian hotel rata-rata 60,23% dengan jumlah kunjungan internasional sebanyak 8,8 juta orang tahun 2013. Tahun 2011-2012 Jakarta dibanjiri hotel kelas budget dengan harga Rp300 – 500 ribu/malam.

Di sektor pusat perbelanjaan, Jakarta memiliki 4.250.000 m2 ruang belanja atau dengan rasio kecukupan 0,42 atau berarti setiap orang memperoleh porsi ruang 0,42 m2. Meskipun relatif masih sedikit namun Pemprov Jakarta telah mengeluarkan moratorium untuk menghentikan sementara pembangun mall di wilayah DKI Jakarta.

Perpajakan Properti

Tingkat suku bunga kredit pemilikan properti di Indonesia berkisar antara 10% – 12%, namun saat ini diperkirakan akan meningkat sampai 14%, menyusul kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia menjadi sebesar 7,75%. Jangka waktu kredit maksimal 20 tahun. Terdapat program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) untuk rumah murah dengan bunga 7,25% fixed selama 20 tahun.

Dalam pembelian properti dikenal biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang masing-masing dikenakan 5% untuk penjual dan pembeli. Pajak lain adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang hanya dikenakan satu kali pada saat membeli properti baru, baik dari developer maupun perorangan. Jika membeli properti dari developer, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer. Tapi jika membeli dari perorangan, pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi. Pajak ini dikenakan juga terhadap pembangunan rumah yang dilakukan secara sendiri oleh orang pribadi atau badan dengan batasan tertentu.

Untuk pembelian properti mewah terdapat Biaya Pajak dan Pajak Penjualan Barang Mewah (PPn BM) sebesar 20% untuk rumah dengan luas 350 m2 atau lebih dan untuk apartemen, kondominium, dan townhouse strata title dengan luas 150 m2 atau lebih.

Ekonomi

Bersama Hong Kong, Korea Selatan dan Taiwan, Singapura menjadi salah satu dari Empat Macan Asia dan merupakan pusat pertukaran mata uang asing terbesar keempat di dunia setelah London, New York dan Tokyo. Ekonomi Singapura termasuk di antara sepuluh negara paling terbuka, kompetitif, dan inovatif di dunia. GDP Perkapita-nya mencapai Rp671.466.744 di tahun 2013.

Pariwisata

Singapura merupakan destinasi wisata yang terkenal. Demi menarik lebih banyak wisatawan, pemerintah memutuskan untuk melegalkan perjudian dan membangun dua resor kasino yaitu: di Marina South dan Pulau Sentosa pada tahun 2005. Singapura telah mengantisipasi persaingan bisinis pariwisata terhadap kota-kota regional lainnya seperti Bangkok, Hong Kong, Tokyo dan Shanghai, dengan diadakannya Singapore Food Festival, Singapore Sun Festival, Christmas Light Up, dan Singapore Jewel Festival.

Selain itu, Singapura adalah surga belanja dan makan dengan ratusan pusat belanja disana yang saling melengkapi dan terintegrasi. Yang terkenal adalah sepanjang Jalan Orchard Road dan seputaran Marina Bay dengan pusat belanja baru di dalam Marina Bay Sands. VivoCity di Harbourfront juga merupakan pusat belanja dan hiburan yang besar. Sementara pilihan belanja murah dan oleh-oleh tersebar di banyak lokasi, antara lain di daerah Bugis Village dan Chinatown. Nyaris semua stasiun MRT di pusat kota terhubung dengan pusat belanja.

Transportasi

Singapura telah memiliki MRT sejak 1987 dan kini memiliki 4 jalur, kelak menjadi 5 jalur yang kini dalam pembangunan. Pelabuhan Singapura menjadi pelabuhan tersibuk kedua di dunia setelah Shanghai dengan lalu lintas lintas pengapalan dan pusat pengisian bahan bakar kapal terbesar di dunia. Singapura juga menjadi transit penerbangan untuk kawasan Asia Tenggara, Australia dan Eropa. Bandar Udara Changi Singapura memiliki jaringan seluas 80 maskapai penerbangan yang menghubungkan Singapura ke 200 kota di 68 negara. Bandara ini telah dimasukkan sebagai salah satu bandara internasional terbaik oleh Skytrax pada tahun 2006.

Properti

Singapura mempunyai lahan terbatas dan sudah tidak mempunyai perkampungan tua lagi, semua dirubah menjadi apartemen dengan puluhan lantai, kecuali di berbagai bagian kota masih ada bangunan-bangunan lama atau apartemen lama dengan 3-4 lantai saja. Tercatat tidak kurang dari 3 jutaan penduduk Singapura tinggal di apartemen umum yang dibangun dan dijual oleh Housing Development Board (HDB) yang khusus menyediakan public housing. Angka itu setara dengan 82 persen dari jumlah penduduk Singapura. Sejak tahun 1960, HDB telah membangun lebih dari 1 juta flat untuk rakyatnya dan semakin bertambah disesuaikan dengan kebutuhan. Harga HDB Flat berkisar antara Rp20 – 35 jutaan/m2 melalui seleksi ketat agar tidak salah sasaran yang diperuntukan bagi rakyat Singapura. Sedangkan untuk apartemen komersial berkisar antara Rp. 100 – 200 jutaan/m2 bahkan lebih.

Tingkat hunian hotel di Singapura rata-rata 86,3% dengan jumlah kunjungan internasional sebanyak 15.567.800 orang tahun 2013. Meskipun terjadi penurunan wisatawan tahun 2014 namun pendapatan dari sektor pariwisata tumbuh. Pendapatan rata-rata per kamar di Singapura berkisar antara Rp. 1,3 – 1,8 juta.

Di sektor pusat perbelanjaan, Singapura memiliki 5.698.000 m2 ruang pusat perbelanjaan atau dengan rasio kecukupan 1,055 atau berarti setiap orang memperoleh ruang 1,055 m2.
Perpajakan Properti

Di Singapura, biaya notaris (legal fee), biaya taksasi (valuation fee) bahkan premi asuransi kebakaran dapat disubsidi oleh bank dengan syarat pembeli tidak diperkenankan untuk melunasi kreditnya di bank tersebut dalam jangka waktu tertentu. Jika sebelum jangka waktu tertentu kredit sudah diunasi maka biaya-biaya yang disubsidi tadi wajib dibayar pada saat pelunasan kreditnya. Ketentuan ini disebut Clawback Period. Di Singapura untuk biaya-biaya tersebut sudah ditentukan standar.

Pembelian properti di Singapura melalui kredit, hanya  dengan bunga 2% – 3% dengan jangka waktu yang cukup panjang, namun per tahun 2012 Otoritas Moneter Singapura (MAS) membatasi masa tenor pinjaman perumahan maksimal 35 tahun. Selain itu di Singapura jika hendak membeli rumah, pembeli wajib memiliki dana sebesar 12x angsuran untuk diblokir pada tabungan. Hal ini dimaksudkan untuk menjaga kepentingan bank jika pembeli kehilangan pekerjaannya atau untuk dipergunakan membayar biaya lelang jika terjadi penyitaan. Selain itu developer yang akan mengembangkan properti pun harus menyerahkan jaminan kepada pemerintah untuk melindungi konsumen.

Selain itu dikenal adanya Stamp Duty sejenis pajak bea materai bervariasi sampai 16%, belum lagi property tax yang diperhitungkan progresif sampai 20%.