Tahun 2025 menandai periode konsolidasi yang menjadi salah satu fase paling menarik dalam dinamika pasar residensial Indonesia. Setelah dua tahun penuh akselerasi, euforia pemulihan, dan kejutan inflasi, pasar kini bergerak dengan ritme yang lebih tenang dan realistis. Tidak stagnan, namun juga tidak meledak, menunjukkan gejala kedewasaan. Pada awal tahun, pasar sempat mengalami koreksi ringan, ketika banyak pemilik properti menahan suplai sambil menunggu arah suku bunga, sementara calon pembeli bersikap lebih berhitung.
Baca juga, Marketing Sales Summarecon Lampaui Target di Tengah Insentif PPN DTP
Meski demikian, fundamental pasar tetap kuat. Harga di sejumlah kota sekunder menguat, konsumen beradaptasi dengan perubahan makro, dan kebijakan pemerintah berperan menjaga daya beli sekaligus menata ulang struktur industri. Rekap satu tahun terakhir memperlihatkan bagaimana dinamika ini membentuk arah pasar menuju 2026.
Pergerakan Harga dan Tren Permintaan Sepanjang Tahun
Penurunan suku bunga Bank Indonesia pada kuartal kedua menjadi titik balik penting. Sentimen pembeli mulai membaik, dan penyesuaian harga berlangsung lebih natural, terutama di wilayah yang sebelumnya bergerak terlalu cepat. Di kota-kota destinasi permukiman baru seperti Yogyakarta, Makassar, dan Denpasar, aktivitas pasar justru menguat. Yogyakarta kembali mempertahankan posisinya sebagai salah satu pasar paling tangguh dengan pertumbuhan harga tahunan stabil di kisaran 3–10%. Sementara itu, Makassar mencatat rebound signifikan menjelang akhir tahun, dengan kenaikan bulanan mencapai 8,4%, indikator bahwa pusat pertumbuhan properti semakin menyebar ke luar Jawa.
Namun, perubahan perilaku konsumen menjadi cerita paling menarik tahun ini. Di Surakarta, rumah berukuran ≤60 m² menjadi primadona nasional dengan pertumbuhan permintaan 25–39% YoY, didorong oleh meningkatnya minat pembeli rumah pertama dan pergeseran preferensi menuju hunian yang lebih efisien dan terjangkau. Hunian compact tidak lagi dianggap sebagai kompromi, melainkan strategi hidup: dekat transportasi, efisien, dan sesuai kemampuan finansial.
Dari sisi permintaan, wilayah metropolitan tetap mendominasi. Tangerang, Jakarta Selatan, dan Jakarta Barat mencatat inquiries tertinggi, dengan Tangerang mencapai 16,8% pencarian nasional pada periode puncak. Lonjakan ini menunjukkan bahwa preferensi terhadap kawasan yang aksesibel dan dekat pusat ekonomi masih konsisten. Di saat yang sama, pasar rumah premium tetap menunjukkan daya tahan.
Berdasarkan Flash Report 2025 by Rumah123, kota dengan pertumbuhan median harga YoY tertinggi untuk rumah ≥251 m² adalah Surakarta, Yogyakarta, dan Jakarta Pusat, menjadi kota dengan pertumbuhan median harga YoY tertinggi untuk rumah ≥251 m², dengan rentang kenaikan yang cukup lebar–mulai dari sekitar 10% hingga melesat ke 54,5%. Yogyakarta mencatat pertumbuhan paling signifikan di segmen high end pada Mei 2025, mencapai 54,5%, tertinggi sepanjang tahun. Meski volumenya relatif kecil, segmen ini digerakkan pembeli mapan dan investor yang mencari aset lindung nilai ketika inflasi beberapa kali melaju lebih cepat dibanding kenaikan harga rumah. Pergerakan di segmen high end ini berjalan paralel dengan tingginya permintaan starter homes, memperlihatkan beragam motivasi di pasar hunian Indonesia.
Sementara itu, suplai rumah sekunder memasuki fase seleksi alami dan turun hingga -8,1% YoY pada akhir tahun. Penurunan ini mencerminkan sikap pemilik yang lebih selektif dalam memilih waktu penjualan, sehingga pasar bergerak lebih terkendali namun tetap stabil.
Kebijakan Fiskal, Pembiayaan dan Regulasi Industri
Sepanjang tahun, kebijakan pemerintah memainkan peran signifikan. Insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) menjadi penopang utama daya beli. Pada Januari-Juni, insentif diberikan penuh (100%), kemudian berlanjut sebagai PPN 50% pada paruh kedua, menjaga permintaan segmen menengah dan mengimbangi tekanan inflasi.
Untuk segmen subsidi, program FLPP diperkuat dengan usulan peningkatan kuota menjadi 400 ribu unit, penyesuaian batas penghasilan MBR, serta tenor KPR hingga 30 tahun. Inisiatif ini memperluas akses pembiayaan bagi masyarakat yang paling sensitif terhadap perubahan harga.
Pembaruan regulasi profesi perantara properti juga hadir melalui PP No. 28/2025 dan Permendag No. 33/2025, yang mewajibkan NIB, Sertifikat Standar, dan sertifikasi BNSP bagi tenaga ahli. Aturan baru ini meningkatkan standar layanan dan kredibilitas agen, sekaligus menekan risiko informasi tidak akurat dalam transaksi.
Dari sisi makro, penurunan suku bunga Bank Indonesia ke level 4,75% pada akhir tahun menjadi katalis penting. Cicilan menjadi lebih ringan, dan minat pembelian kembali menguat menjelang pergantian tahun.
Peran Teknologi dan Perilaku Konsumen
Rumah123 juga memperkuat pengalaman pencarian rumah melalui fitur yang lebih personal dan cerdas. Selain lokasi dan anggaran, konsumen kini dapat menyesuaikan pencarian berdasarkan gaya hidup dan kesiapan finansial. Kalkulator KPR menjadi alat penting di tengah dinamika pembiayaan, membantu pengguna mensimulasikan cicilan KPR baru, take-over, dan multiguna secara lebih presisi, sehingga keputusan menjadi lebih matang.
Sejalan dengan perubahan karakter pasar tersebut, CEO Rumah123, Wasudewan, menegaskan: “Pergerakan pasar sepanjang 2025 menunjukkan masyarakat semakin matang dalam mengambil keputusan. Dengan stabilitas harga dan kebijakan yang tepat sasaran, 2026 memiliki potensi pertumbuhan yang lebih terarah.”
Outlook 2026
Pandangan ini selaras dengan dinamika yang terlihat menjelang pergantian tahun. Optimisme meningkat, diperkuat oleh kondisi pembiayaan yang stabil dan kualitas suplai yang terus membaik. Harga bergerak selaras kebutuhan riil, dan program besar seperti PropVaganza by Rumah123 serta Harpropnas Fest 2026 semakin memudahkan masyarakat untuk mengeksplorasi pilihan hunian secara langsung. Jika 2023 adalah masa pemulihan, 2024 masa penyesuaian, dan 2025 tahun penegasan arah, maka 2026 diproyeksikan menjadi momentum kedewasaan pasar, lebih terukur, lebih realistis, dan semakin mendekati kebutuhan masyarakat.
Rumah123 tetap menjadi mitra strategis yang menjembatani masyarakat dengan pilihan hunian terbaik, karena memiliki rumah bukan hanya soal bangunan dan lokasi, tetapi juga akses, informasi, dan kepercayaan.
