Menakar Peluang Di Pasar Gudang

Saat pasar residensial dan ruko masih lesu, sektor pergudangan dan logistik justru menunjukkan daya tahan yang patut diperhitungkan. Segmen yang selama ini dianggap “belakang layar” justru menjadi salah satu ceruk paling aktif di tengah perlambatan industri properti.

Ketua Umum Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI), Clement Francis mengungkapkan tren tersebut kini dirasakan langsung oleh para broker di lapangan. Menurutnya, permintaan terhadap gudang masih relatif stabil, terutama untuk aset yang berada di lokasi strategis.

Baca juga, Ali Tranghanda: Kepercayaan Konsumen Jadi Penentu Utama The People’s Choice 2026

“Ya, kami melihat memang ada pergeseran. Ketika pasar residensial dan ruko melambat, banyak broker mulai lebih aktif menggarap sektor pergudangan dan logistik karena permintaannya relatif masih stabil,” ujar Clement Francis kepada Majalah Property and the City pada akhir Juni 2026.

Ia menjelaskan, likuiditas transaksi di sektor pergudangan masih relatif lebih baik dibandingkan beberapa segmen properti lainnya. Namun, kondisi tersebut tidak berlaku untuk semua aset karena kecepatan penyerapan sangat bergantung pada lokasi dan kesesuaiannya dengan kebutuhan pasar.

“Transaksi di segmen ini juga masih cukup berjalan, terutama untuk gudang yang lokasinya strategis, aksesnya bagus, dan dekat dengan kawasan industri atau pusat distribusi. Jadi memang tidak semua gudang cepat terserap, tetapi untuk aset yang sesuai kebutuhan pasar, transaksi sewanya masih cukup likuid dibanding beberapa segmen properti lainnya,” terang Clement.

Koridor Baru Mulai Tunjukkan Daya Tariknya

Menariknya, geliat pasar gudang kini tidak hanya terkonsentrasi di Jabodetabek maupun Surabaya. Kawasan-kawasan penyangga industri juga mulai menunjukkan aktivitas transaksi yang nyata.

Menurut Clement, laporan dari anggota AREBI di berbagai daerah menunjukkan Balikpapan mulai mencatat transaksi sewa riil. Meski skalanya belum sebesar Jabodetabek maupun Surabaya, aktivitas sewanya menunjukkan tren positif. Sementara Cikarang tetap menjadi salah satu kawasan yang aktif karena didukung basis industri yang sudah kuat.

Hal itu, menurutnya, menandakan pergerakan pasar tidak lagi semata didorong oleh spekulasi lahan, tetapi mulai ditopang oleh kebutuhan bisnis perusahaan.

“Jadi menurut kami, saat ini pasar bergerak bukan hanya karena spekulasi lahan, tetapi memang ada kebutuhan bisnis yang nyata,” terangnya.

Baca juga, The People’s Choice 2026: Pembuktian Proyek dan Brand Industri Properti Terbaik

Penyewa Kian Selektif

Pola negosiasi di pasar pergudangan kini juga mulai bergeser. Penyewa tidak lagi hanya mengejar harga yang kompetitif, tetapi turut mempertimbangkan skema kerja sama yang lebih fleksibel.

“Saat ini penyewa memang jauh lebih selektif. Mereka tidak hanya mengejar harga yang lebih kompetitif, tetapi juga menginginkan skema kerja sama yang lebih fleksibel,” ujarnya.

Menurut Clement, perubahan itu terlihat dari berbagai bentuk penawaran yang kini menjadi bagian dari proses negosiasi.

“Negosiasi sekarang tidak selalu soal meminta diskon besar. Banyak penyewa lebih memilih adanya masa bebas sewa, termin pembayaran yang lebih ringan, atau fleksibilitas dalam jangka waktu kontrak. Yang penting bagi kedua belah pihak adalah bisa menemukan titik tengah yang sama-sama menguntungkan,” jelasnya.

Gudang Dalam Kota Masih Punya Senjata

Meski gudang modern di kawasan industri terus bermunculan, gudang konvensional di dalam kota belum kehilangan daya saingnya.

Menurut Clement, kehadiran gudang modern di kawasan industri tidak serta-merta menggeser peran gudang konvensional di dalam kota. Masing-masing tetap memiliki pasar dan fungsi yang berbeda.

“Persaingan tentu ada, karena gudang modern menawarkan fasilitas yang lebih lengkap dan operasional yang lebih efisien. Namun gudang di dalam kota masih punya keunggulan yang tidak mudah digantikan, terutama untuk kebutuhan distribusi cepat atau last-mile delivery,” jelasnya.

Meski demikian, Clement menilai pemilik gudang perlu terus beradaptasi agar asetnya tetap relevan dengan kebutuhan pasar.

“Jadi menurut kami bukan berarti nilainya turun, tetapi pemilik gudang perlu mulai beradaptasi, misalnya dengan meningkatkan kualitas bangunan atau fasilitas agar tetap sesuai dengan kebutuhan pasar saat ini,” ungkapnya.

Broker Hadapi Tantangan Ekspektasi Pasar

Di lapangan, tantangan broker bukan lagi soal mencari gudang yang siap dipasarkan. Justru yang lebih sering menjadi batu sandungan adalah perbedaan ekspektasi harga antara pemilik aset dan calon penyewa.

“Kalau kami lihat, tantangan terbesar justru ada di perbedaan ekspektasi antara pemilik dan calon penyewa. Masih ada pemilik yang berharap harga sewanya mengikuti kondisi pasar beberapa tahun lalu, sementara penyewa sekarang lebih berhati-hati dalam mengeluarkan biaya,” kata Clement.

Menurutnya, listing gudang sebenarnya tersedia di sejumlah kawasan. Namun tidak semuanya memenuhi kebutuhan pasar, baik dari sisi spesifikasi bangunan, legalitas, maupun kesiapan operasional.

Karena itu, peran broker kini semakin strategis, bukan hanya menjadi penghubung transaksi, tetapi juga sebagai konsultan pasar.

“Di sinilah peran broker menjadi penting, bukan hanya mempertemukan penjual dan pembeli atau pemilik dan penyewa, tetapi juga memberikan edukasi mengenai kondisi pasar agar transaksi bisa terjadi dengan lebih cepat dan sehat,” pungkasnya. l [Tentya Richyadie]