Berbicara pasar perumahan nasional, tidak hanya bicara mengenai pasar primer yang langsung dijual oleh pengembang properti, namun juga pasar rumah seken yang diperkirakan lebih besar dari pasar primer. Indonesia Property Watch memperkirakan pasar seken perumahan mencapai 61,1% dari seluruh nilai transaksi pasar perumahan nasional.
baca juga, Jelang Natal Tiba, J&T Express Antarkan Paket Kebahagiaan ke Komunitas Disabilitas Lovely Hands
Namun dari karakteristik pembelinya memiliki perbedaan dari bila melihat dari segmen harga dan cara pembayaran. Harga transaksi rumah di pasar seken relatif lebih tinggi dibandingkan dengan pasar primer meskipun sangat tergantung dari wilayahnya. Rata-rata rumah yang dijual di pasar seken adalah sebesar Rp986 juta dibandingkan pasar primer sebesar Rp914 juta. Melihat dari cara pembayaran yang dilakukan konsumen, komposisi cara pembelian melalui tunai atau tunai bertahap lebih tinggi terjadi di pasar seken. Sebesar 65% pembeli di pasar seken membeli dengan tunai/tunai bertahap dibandingkan dengan pasar primer sebesar 14%. Hal ini memberikan perputaran transaksi yang lebih cepat terjadi di pasar seken.
Dalam pergerakan pasar perumahan ini, banyak pihak yang memantau akan terjadinya perlambatan baik di pasar primer, namun khususnya di pasar seken. Pasalnya umumnya para pembeli di pasar seken memiliki profil pembeli menengah atas yang cenderung menahan pembelian atau
investasinya saat tahun politik di Indonesia. Bukan tanpa bukti, Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch memaparkan, bahwa berdasarkan data penjualan pasar perumahan secara nasional, pergerakan pasar perumahan di tengah tahun politik selalu menunjukkan
perlambatan.
“Berdasarkan data historikal memang terjadi kecenderungan pasar perumahan melambat saat tahun politik, tapi hal ini tidak menggambarkan penurunan daya beli. Mereka sebagian lebih wait and see saat tahun politik khususnya untuk rumah di atas Rp1,5 miliaran,” jelas Ali.
Gambaran ini juga diperjelas dengan mulai melambatnya penjualan perumahan primer yang terjadi selama 3 triwulan terakhir. Namun ternyata
perlambatan ini lebih dikarenakan menyusutnya komposisi penjualan rumah primer di segmen menengahatas. Sedangkan pergerakan rumah
dengan harga dibawah Rp1 miliaran relatif stabil. Apakah tahun politik membuat pasar perumahan merosot?
Ada Peluang Pasar
Ali menilai sebenarnya ada peluang yang harus diperhatikan ketika kita tidak hanya berfokus pada rumah menengah atas. Pasalnya dalam beberapa tahun politik yang telah dilewati, terdapat penambahan uang beredar di pasar yang cukup besar, bahkan pada tahun 2019 terjadi penambahan uang beredar Rp150 triliun selama tahun politik berlangsung. Uang ini akan menggerakkan ekonomi di semua segmen. Bayangkan berapa banyak materi kampanye yang di cetak dan dibuat, meningkatnya okupansi MICE akibat pertemuan-pertemuan partai,
sampai konsultan politik termasuk sektor-sektor lainnya akan terkena dampaknya. Kondisi ini yang membuat pasar menengah bahkan sampai bawah diperkirakan menyimpan potensi untuk dioptimalkan para pengembang.
Kebijakan Stimulus Memuluskan Pasar Kondisi perlambatan ini tentunya menjadi perhatian pemerintah. Paket kebijakan insentif PPN mulai
diluncurkan untuk menstimulus pasar yang ‘kurang baik’. Insentif PPN ini dipercaya dapat mendongkrak pasar perumahan saat terjadi perlambatan saat tahun politik untuk rumah sampai Rp5 miliar. Tidak hanya itu, ternyata kebijakan insentif ini juga akan memberikan
daya ungkit untuk segmen menengah bawah dengan diberikannya bantuan biaya adminsitrasi (BBA) sebesar Rp4 juta disertai dengan kenaikan batasan pemberian bebas PPN untuk harga rumah MBR bersubsidi untuk harga rumah sampai Rp350 juta.
baca juga, OLD MONEY STRIKES BACK
Selain bertambahnya uang beredar, kebijakan stimulus ini akan menjadi pemicu untuk dapat mengubah minat perilaku pasar untuk melakukan transaksi perumahan. Dengan demikian pertumbuhan ekonomi akan lebih terjaga dengan pertumbuhan pasar perumahan yang meningkat. Seperti kita ketahui pergerakan yang terjadi di sektor real estat akan memberikan kontribusi 14,6 persen terhadap PDB nasional dan itu nilai
cukup tinggi untuk dapat memengaruhi pertumbuhan ekonomi saat tahun politik.
Selain kondisi global yang tidak menentu, para pengembang dihadapkan oleh kenyataan harus tetap mempertahankan kinerjanya di tengah tahun politik. Bagaimana strategi yang akan diterapkan para pengembang di pasar primer dan para agen properti di pasar seken?
