Bagaimana pertumbuhan kredit BCA selama pandemi hingga saat ini?
Pertumbuhannya sangat positif. Kami menutup tahun 2021 dengan pertumbuhan kredit 8,2%, dilanjutkan dengan pertumbuhan kredit tahun 2022 sebesar 11%. Tren positif ini diharapkan akan berlanjut dengan optimisme di angka dua digit sejalan dengan pemulihan ekonomi nasional.
Pencapaian tersebut dipengaruhi oleh apa saja, dan apa saja yang mendorong frekuensi transaksi di sepanjang 2023?
Pencapaian tersebut, tentunya tidak lepas berbagai insentif yang diberikan oleh pemerintah di industri properti, seperti kebijakan PPN DTP,
relaksasi LTV, dan relaksasi termin pencairan dana Developer. Di samping itu turut didukung pula dengan kondisi internal BCA yang bagus
sehingga bisa memberikan suku bunga ringan ke masyarakat.
baca juga,Ruko Sorrento Grande West, Sudah Ludes Sebelum Diluncurkan
Untuk tahun ini, kami masih memandang sangat positif, dengan beberapa pertimbangan sebagai berikut, Pertama, selaras dengan proyeksi pertumbuhan ekonomi di Indonesia. Hal ini tidak hanya kita lihat semata-mata dari data statistik nasional, melainkan dari Asian Development Bank yang memproyeksikan angka positif, yaitu sekitar 5%. Kedua, fakta bahwa backlog kebutuhan hunian di negara kita sangat besar, masih di kisaran lebih dari 12 juta, yang menjadikan potensi pasar properti dan KPR tetap menjanjikan. Saya juga melihat bahwa mortgage ratio atau Rasio KPR di Indonesia terhadap PDB (Produk Domestik Bruto) dibandingkan negara lain masih terbilang kecil, yang hanya berada pada kisaran 3,1%. Bandingkan dengan Thailand sudah 20%, apalagi di Singapura 44%. Kita harus bergandengan tangan untuk melakukan penetrasi sehingga Rasio KPR akan bertumbuh dengan baik dan mendongkrak perkembangan bisnis KPR di Indonesia.
Bagaimana BCA mampu mendukung milenial dan kelas menengah untuk memiliki hunian dengan daya beli properti di bawah Rp500 juta, sementara ticket size BCA rata-rata untuk KPR hunian mulai Rp1,5 miliar?
Pemberian fasilitas KPR dengan nilai pinjaman mulai dari Rp1,5 miliar tidak semata-mata hanya bergantung kepada satu produk dan fitur, ada beragam fitur KPR antara lain Pembelian, Refinancing, dan Renovasi dengan sebaran segmennya masing-masing. Saya ambil contoh, misal, KPR Pembelian mungkin di any amount, tetapi KPR Refinancing memiliki certain amount of money, karena orang akan menjaminkan atau mengagunkan aset propertinya untuk keperluan dana tunai. KPR dengan tujuan untuk pembelian dapat digunakan untuk primary market maupun secondary market. Untuk memenuhi kebutuhan hunian bagi kalangan milenial maupun konsumen dengan dana terbatas, kami petakan bahwa sebagian besar akan masuk ke pasar primer (rumah baru). Kami berusaha untuk memenuhi kebutuhan hunian masyarakat di kelas tersebut, melalui kerja sama pembiayaan dengan developer terpilih yang bermain di segmen ini dan tentunya yang mempunyai komitmen jelas, untuk membangun rumah dan menyelesaikan kewajiban dokumen legalitas proyeknya, sehingga konsumen yang membeli properti melalui KPR BCA selalu mendapatkan kepastian, keamanan, kenyamanan bahwa agunan properti yang dibeli melalui KPR BCA itu, aman.
Bagaimana porsi penyerapan KPR BCA untuk kredit rumah Rp500 juta ke bawah?
Awalnya KPR BCA belum fokus untuk ke segmen ini, namun saat ini bertumbuh dengan cukup baik. Awal pandemi lalu mulai ada 2%, kemudian melompat lagi ke 4%, dan saat ini secara aplikasi sudah menyentuh sekitar 7%. Masa pandemi membuka segala peluang, termasuk segmen tertentu. Ini adalah wujud dari fungsi intermediasi dari perbankan khususnya di BCA. Kami belajar banyak dengan teman-teman yang sudah ahli di segmen ini, kami tidak sungkan untuk berubah dan belajar untuk men-develop. Hasilnya, segmen ini tumbuh dan sudah ada populasinya. Kami belajar bagaimana memberikan produk KPR terbaik kepada masyarakat dengan aman, nyaman dan tentunya bisa memenuhi
kebutuhan hunian.
Umumnya kendala apa yang dialami konsumen KPR BCA kelas Rp500 juta ke bawah saat pengajuan kredit?
Sama sekali tidak ada. Jadi fungsi BCA dan saya sendiri sebagai pemimpin bisnis KPR di BCA berkomitmen tinggi untuk membuat proses KPR berjalan nyaman, aman, mudah, transparan dan serba pasti. Apakah ada kendala? hampir zero constraint, karena berbagai aspek kami jaga. Tidak hanya itu, produk dan fitur juga kami sesuaikan. Misalnya, sebelumnya plafon disetujui 15 tahun, namun karena pandemi kami perpanjang menjadi 20 hingga 25 tahun. Ini dampaknya sangat positif karena angsurannya menjadi lebih murah.
Bicara bunga bank, BCA terkenal dengan bunganya yang sangat ringan, bahkan mungkin paling ringan dan itu tidak terlepas dari cost of fund. Bagaimana bisa?
Cost of fund itu terdiri dari beberapa komponen. Apa yang men-trigger cost of fund kami sehingga bisa kompetitif, tidak lain lebih ke penetrasi dan awareness yang dilakukan BCA selama ini. Di sisi lain kami mempunyai sumber dana yang sangat murah sehingga membuat transaksi lebih efisien. Sumber dana yang murah itu tentu didorong dan kami kumpulkan menjadi suatu awareness yang bagus. Salah satunya adalah kita harus memberikan kepastian keamanan, kenyamanan dan kecepatan dalam bertransaksi. Nah untuk mewujudkan beberapa hal ini, maka kita harus mempunyai resources yang kuat, dalam hal ini sumber daya manusia dan sistem teknologi yang kuat dan dilengkapi dengan layanan terbaik. Ini kami bangun perlahan, tidak langsung terjadi dalam satu hari tetapi bertahun-tahun. Selama 15 tahun kami membangun ini dan sekarang menjadi sebuah awareness.
Perayaan Ulang Tahun BCA lalu ada promo bunga KPR mulai dari 2,66% eff.p.a, apakah ini tetap untung?
Ya, bulan Februari kemarin momen ulang tahun BCA, kami gelar BCA Expoversary dengan penawaran suku bunga mulai dari 2,66% eff.p.a untuk KPR fix 1 tahun pertama. Kenapa kami bisa memberikan semurah itu, pertama ini merupakan bagian dari apresiasi kepada nasabah setia BCA. Kedua, memang ada komponen cost of fund yang murah. Artinya kami masih oke-lah berjualan di suku bunga tersebut , break even point pun masih oke. Tujuan kami memberikan kredit ini tidak hanya semata-mata untuk mencari profit, tapi bagaimana kami berperan dalam memberikan penetrasi kredit itu sendiri sehingga portofolio kredit juga turut bertumbuh di samping nasabah bisa terpenuhi kebutuhan huniannya. Harapannya stimulus ini dapat memberikan sumbangan terhadap pertumbuhan ekonomi nasional.
Adanya penawaran bunga ringan tersebut apakah mendorong konsumen yang sudah KPR di bank lain kemudian memutuskan pindah ke KPR BCA?
Secara big numbers tentunya tidak. Artinya begitu melihat suku bunga kami yang menarik dan kompetitif kemudian mereka berlomba-lomba untuk pindah, saya rasa tidak. Karena kalau kita berbicara KPR adalah jangka waktu panjang dan nasabah existing yang mengambil KPR di bank tetangga, itu sudah mengikat diri dengan kontrak. Jika ada yang memutuskan pindah bank tentu membutuhkan effort tersendiri, baik secara administratif maupun secara komponen biayanya, juga seringkali ada biaya pinalti sehingga setelah dihitung-hitung waktu pemindahan tersebut dengan pertimbangan proses operasional dan administratif lagi ditambah denda, maka hitungannya akan tidak jauh beda. Namun, bagi sebagian nasabah tidak menutup kemungkinan untuk pindah jika melihat suku bunga yang begitu kompetitif.
Bagaimana dengan konsumen baru (first buyer), apakah lebih banyak menggunakan KPR Pembelian atau KPR Refinancing?
Sejak pandemi 2020 sampai saat ini, portofolio kami lebih dari 60% didominasi KPR Pembelian. Sebelum pandemi komposisi KPR Refinancing itu cukup berimbang.
Pasar secondary-nya bagaimana?
Pembiayaan KPR untuk properti baru dan second di BCA cukup berimbang. Sebelumnya memang didominasi oleh secondary, namun begitu masa pandemi dua setengah tahun yang lalu bergeser. Hal ini karena adanya kombinasi dari strategi BCA dan dukungan pemerintah dengan kebijakan di industri properti. Contohnya ada kelonggaran LTV (loan to value) yang memungkinkan DP (down payment) menjadi lebih ringan. Kemudian juga ada stimulus dari pemerintah berupa program insentif PPN DTP yang mendorong orang untuk melakukan pembelian. Pada saat pandemi, BCA menjadi salah satu bank yang berkomitmen dan konsisten untuk membiayai KPR. Kami tidak melakukan suatu gerakan perubahan yang sifatnya defensive tetapi kami tetap keep maintain bahkan agresif di tengah situasi tersebut. Komitmen ini sangat penting ditambah kami juga hadir di tengahtengah masyarakat dengan pricing yang baik dan event yang agresif. Bahkan di tengah pandemi kami mungkin merupakan satu-satunya bank yang tetap melakukan expo, meskipun secara daring. Artinya konsumen kami yang ingin punya rumah tidak berdiam diri atau frustrasi atau demotivasi untuk memenuhi kebutuhan huniannya.
Dari sisi bank sebetulnya lebih nyaman secondary atau primary?
Tentunya kita melihat situasi, kondisi, dan partner, karena dua-duanya punya seni yang berbeda. Contohnya kalau kita bermain di secondary, sudah jelas ada kepastian sertifikat dan dokumen legalitas lainnya. Artinya kita akan melakukan pengecekan ke BPN (Badan Pertanahan Nasional), maupun instansi terkait lainnya. Secara sekilas kalau hanya untuk amannya saja, maka kita memilih hanya main di secondary, namun fungsi dan peran dari BCA sendiri tidak hanya melakukan penetrasi di pasar secondary. Meskipun terdapat faktor risiko, BCA dari dulu sampai sekarang berusaha selalu menjaga keseimbangan. Tahun 2003 kami mulai masuk di pasar primary. Polanya beda, ada cara risk tolerance dan risk mitigation, sehingga kami harus memilih rekanan yang benar-benar punya komitmen dan konsistensi dalam membangun proyek properti, menyelesaikan legalitas dokumen dan kemudian serah terima tepat waktu ke konsumen. Developer mana yang DNA-nya cenderung sama dengan BCA, itu yang kami pilih.
Berapa jumlah developer yang bekerjasama dengan BCA hingga saat ini?
Saat ini kami bekerja sama dengan 500 developer untuk mendukung pembiayaan KPR dengan lebih dari 1000 proyek yang tersebar di seluruh Indonesia. Paling banyak masih di wilayah Jabodetabek dan pulau Jawa, sekitar 65%.
Bagaimana pengembangan KPR digital di BCA?
Salah satu strategi pertumbuhan kredit kami adalah membuat nasabah mudah dalam mengakses website digital KPR BCA. Di kurun waktu 5 tahun terakhir ini kami sibuk melakukan pengembangan layanan, khususnya berbasis teknologi dan digitalisasi. Memang di awal kami sempat berpikir bagaimana bisa karena KPR itu agak rumit, dokumennya juga banyak. Jadi saya mendapatkan tugas yang begitu menantang dan saya
juga bersyukur sekali di-support oleh tim yang luar biasa, untuk melakukan pengembangan digital. Kami pelajari dan muncul kesimpulan bahwa KPR BCA saat ini adalah “KPR BCA yang mau repot untuk terus berimprovisasi”. Kemudian yang kedua, “KPR BCA yang anti ribet”. Dua
tagline ini membuat kami berlomba-lomba memberikan yang terbaik kepada nasabah dan masyarakat, salah satu diantaranya adalah pengembangan KPR yang aksesibilitasnya menggunakan digitalisasi di mana kita sudah meluncurkan web Rumahsaya.bca.co.id, yang memungkinkan nasabah tidak perlu datang ke bank dalam mengajukan KPR-nya. Respon market sangat positif. Visitor yang masuk itu bertumbuh signifikan. Saat ini pengajuan melalui layanan digital sudah hampir 60%. Akselerasi digital ini membuat konsumen makin
nyaman dalam menggunakan layanan KPR BCA.
Ke depan, konsumen pada segmen mana yang akan bertumbuh? Bagaimana dengan konsumen segmen Rp 500 juta ke bawah dan generasi Z yang sudah mulai masuk sebagai nasabah perbankan?
Konsumen milenial dengan usia maksimal 40 tahun, saat ini tumbuh signifikan, antara 6 hingga 8%. Sedangkan Gen Z, kami masih belum mengetahui seberapa besar pasarnya. Oleh karena itu komponen Gen Z ini jika adapun masih kita masukkan ke dalam bucket-nya millennial. Tetapi ke depan kami akan terus melakukan analisa terhadap kelompok ini.
Kalau bicara area, potensi pertumbuhan paling terlihat tetap ada di Jabodetabek, khususnya daerah Jakarta Barat dan Tangerang (Banten) dan sekitarnya, Kemudian beberapa area lainnya seperti di Bekasi, kemudian juga di Bogor, Jawa Barat, yang sudah mulai bertumbuh. Kemudian beberapa kota lain seperti di Surabaya juga sudah mulai tumbuh. Ini yang juga harus kami sikapi karena ada potensi. Kami memantau, jika potensi ada maka BCA harus ada di situ.
Properti dengan harga di bawah Rp 1 miliar, khususnya di bawah Rp 500 juta masih sangat terbuka peluang pasarnya. Apakah BCA masih akan berlanjut di segmen ini?
Saya pikir ada perubahan signifikan terkait dengan strategi penetrasi kami. Pada saat sebelum pandemi, kami banyak bermain di segmen menengah ke atas. Setelah pandemi kami mulai mengimbangi dengan masuk di segmen menengah ke bawah. Untuk segmen ini kedepannya kami akan konsentrasi pada segmen Rp 1,5 miliar ke bawah. Apalagi melihat data dari Indonesia Property Watch terlihat jelas ada penetrasi penjualan. Misal, kuartal 1/2022 banyak hunian Rp 500 juta ke bawah yang laku di pasaran, kemudian kuartal II bergeser ke harga Rp 500 juta
sampai dengan Rp 2 miliar, kuartal III bergeser lagi mulai dari Rp 500 juta – Rp 1 miliar. Nah, ini kami pantau terus agar kami memiliki tingkat kepercayaan diri yang tinggi pada saat kita memberikan pembiayaan KPR.
Program unggulan apa yang akan dihadirkan oleh KPR BCA untuk konsumen?
KPR BCA berkomitmen untuk menjangkau berbagai segmen dengan pendekatan dan strategi yang berbeda-beda yang tentunya hal ini disesuaikan dengan perilaku dari konsumen. Saya juga melihat bahwa BCA sangat konsisten dan berkomitmen tinggi untuk memenuhi kebutuhan atau solusi finansial bagi nasabah. Kami akan menjalankan berbagai strategi namun tetap fleksibel mengikuti tren yang ada.
Program yang kami berikan masih terkait suku bunga kompetitif, dengan berbagai promo. Contoh seperti yang kami jalankan di BCA Expoversary yang dimulai dengan suku bunga 2,66% fix 1 tahun, kemudian kami ada variasi lainnya seperti bunga fix 3 tahun, fix 5
tahun, fix 10 tahun, fix and cap, kemudian juga ada fix berjenjang hingga 20 tahun. Variasi program suku bunga ini dapat dinikmati oleh semua segmen yang tentunya disesuikan dengan kebutuhan dari masingmasing individu.
Semua strategi dan solusi tentu akan ada tantangannya. Misal, di segmen menengah ke bawah atau kelompok milenial terkait bagaimana mereka menjaga kedisiplinan membayar angsuran. Maka dari itu, kami siapkan jangka waktu kredit yang lebih panjang agar angsurannya tidak berat. Kemudian ada juga nasabah yang meskipun jangka waktu kreditnya sudah kami panjangkan, tetapi masih belum mampu karena faktor angsuran, misalnya angsuran per bulan Rp 3,8 juta, tetapi penghasilannya hanya bisa memenuhi Rp 3 juta. Terkait hal ini kami sudah siapkan skema angsuran terencana, skema ini dapat memberikan plafon pinjaman lebih besar atau angsuran awal yang lebih ringan daripada skema
angsuran reguler karena angsuran akan disesuaikan dengan pendapatan nasabah saat ini dan peningkatan di kemudian hari. Hal-hal yang berbasis kepada customer centricity ini kami pelajari dan kami selalu hadir di tengah konsumen.• [Andrian Saputri]