Setelah kenaikan penjualan pasar perumahan yang cukup tinggi di tahun 2021 – meskipun pandemi belum mereda saat itu – pasar perumahan terindikasi mengalami perlambatan (perlambatan pasar perumahan) memasuki tahun 2022. Bahkan ketika pandemi mulai mereda dan perekonomian mulai bergerak naik. Hal ini menjadi bagian dari pengamatan yang dilakukan Indonesia Property Watch belum lama ini. Beberapa faktor yang dianggap memengaruhi melambatnya pasar perumahan saat ini sampai triwulan kedua tahun 2022, adalah sebagai berikut:
Pergeseran Pasar Normal
Kenaikan nilai penjualan pasar perumahan yang cukup tinggi di tahun 2021 didominasi oleh segmen menengah atas yang kebanyakan merupakan investor dan golongan berpenghasilan atas. Hal ini wajar mengingat saat pandemi terjadi, daya beli segmen menengah sampai bawah relatif semakin tertekan. Pergerakan pasar yang terjadi bukan merupakan pergerakan pasar normal, dimana pasar gemuk berada di pasar menengah sampai bawah. Pada saatnya pasar akan kembali bergeser dan beralih ke pasar menengah bawah disaat daya beli mulai membaik. Namun pergeseran pasar saat ini tidak berjalan lancar karena disaat mulai terjadi kejenuhan di pasar menengah atas, pasar menengah bawah belum siap masuk pasar karena ternyata daya beli belum cukup baik. Hal ini membuat pasar secara umum akan melambat.
Kebijakan Rasio Loan-to-Value Belum Efektif
Relaksasi Rasio Loan-to-Value atau Financing-to-Value (LTV/FTV) dari Bank Indonesia sehingga membuat konsumen bisa membeli properti tanpa uang muka belum sepenuhnya berjalan efektif karena pasar segmen menengah bawah belum sepenuhnya dapat memanfaatkan kebijakan ini terkait masih lemahnya daya beli.
Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP)
Sejak Maret 2021, pemerintah telah mengeluarkan kebijakan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP). Ketentuan ini berlaku khusus untuk properti ready stock atau yang sudah selesai pengerjaannya sampai dengan September 2020, yang akan diberikan pengurangan PPN 50% atas penjualan rumah sampai dengan Rp2 miliar dan 25% atas penjualan rumah dengan harga di atas Rp2-5 miliar. Selain karena mulai berkurangnya unit ready stock, dengan besaran insentif terbaru, tidak terlalu menarik pasar dibandingkan sebelumnya.
Hambatan PBG (Peraturan Bangunan Gedung)
Aturan perubahan IMB menjadi PBG (Peraturan Bangunan Gedung) belum sepenuhnya tuntas dikarenakan sebagian besar pemerintah daerah ternyata belum memiliki peraturan daerah (Perda) untuk memayungi hal tersebut yang sebenarnya telah diamanatkan melalui UU Cipta Kerja. Meskipun demikian sejak Februari 2022 pemerintah mengambil langkah IMB sementara dapat berlaku sambil menunggu payung hukum di masing-masing daerah.
Kenaikan PPN menjadi 11% dan 12%
Pemerintah berencana menaikkan tarif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang saat ini ditetapkan 10% menjadi 11% pada 1 April 2022. Kenaikan PPN diperkirakan akan mempengaruhi kenaikan harga barang konsumsi. Tarif PPN sebesar 11% akan berlaku selama sekitar dua tahun dan kemudian dinaikkan lagi menjadi 12%. Kenaikan PPN menjadi 12% akan berlaku mulai 1 Januari 2025.
Program Pengungkapan Sukarela (PPS)
Program Pengungkapan Sukarela (PPS) adalah prosedur yang memberikan kesempatan bagi Wajib Pajak untuk menyampaikan harta bersih yang belum diungkap sejak tanggal 1 Januari 1985 sampai 31 Desember 2015. Program ini lebih kurang sama dengan tax amnesty, dimulai pada 1 Januari 2022 selama 6 bulan ke depan. Program ini diperkirakan membuat pasar menahan pembelian properti dan lebih memilih wait and see.
Kenaikan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Saat ini, rencana kenaikan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) masih berupa rancangan undang-undang (RUU) yang rencananya akan dinaikkan secara resmi paling lama dua tahun setelah UU tersebut ditandatangani Presiden. Kebijakan tersebut juga mengatur kenaikan tarif PBB dan sejumlah aspek perpajakan. Tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) naik menjadi maksimal 0,5% dari sebelumnya 0,3%. Tarif PBB-P2 ditetapkan paling tinggi sebesar 0,5%.
Kenaikan BBM
Kenaikan bahan bakar minyak akan mengerek kenaikan harga bahan pokok yang dapat melemahkan daya beli. Kenaikan ini sebagian besar dikarenakan imbas invasi Rusia ke Ukraina sehingga mengganggu pasokan minyak mentah.
Periode Hari Raya Lebaran
Periode puasa di bulan Ramadhan pada 1 April sampai Idul Fitri di awal Mei akan membuat pasar perumahan secara siklus melambat.
Beberapa hal tersebut yang diperkirakan menjadi faktor yang menjadikan pasar perumahan relatif melambat. Para pengembang seharusnya dapat mengantisipasi hal-hal tersebut untuk meminimalisasi risiko yang ada. •
 memasuki tahun 2022.){kind=link}