Sebetulnya saat pandemi melanda negeri hingga kini situasi berangsur-angsur lebih baik (masuk endemi) ketimbang tiga tahun lalu, toh tetap tidak meninggalkan fakta bahwa minat sebagian orang untuk membeli rumah itu ada. Pasar rumah tapak di wilayah Jabodetabek secara keseluruhan menunjukkan tanda-tanda perbaikan pada paruh pertama tahun 2022. Seiring berkurangnya pembatasan aktivitas publik, lebih banyak orang yang divaksinasi, dan lebih banyak bisnis kembali ke kantor yang menandakan pemulihan ekonomi secara bertahap.
Hal tersebut merujuk dari laporan Cushman & Wakefield Indonesia bahwa permintaan rumah tapak di Jabodetabek tercatat sebanyak 388.133 unit dari total pasokan 411.597 unit. Atau dengan angka penjualan 94,30 persen. Rata-rata unit yang ditransaksikan di Jabodetabek tercatat sekitar 25,9 unit per bulan per perumahan (+2,8 persen year on year/YoY). Angka tersebut sesuai dengan nilai penjualan rata-rata sekitar Rp46,8 miliar per bulan per perumahan. Atau tumbuh 29 persen YoY.
Berdasarkan submarket, Tangerang tetap menjadi pasar paling aktif dengan rata-rata pengambilan 40,0 unit per bulan per perumahan. Kemudian disusul Bekasi dengan 24,8 unit, Bogor-Depok 13,0 unit, dan Jakarta 7,7 unit per bulan per perumahan. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tetap menjadi metode pembayaran yang paling disukai sebesar 75 persen. Sementara angsuran tunai 14 persen, dan tunai 11 persen.
Dominasi KPR sejalan dengan banyak bank menawarkan program suku bunga yang kompetitif. Karena Bank Sentral mempertahankan suku bunga acuan sepanjang semester. Pengguna akhir terus mendominasi permintaan selama periode peninjauan, tercatat 76 persen dari total transaksi. Keluarga muda dan pencari rumah pertama memberikan proporsi permintaan tertinggi selama Semester I-2022. Terutama pada rumah tapak segmen menengah dengan 33 persen dari unit yang ditransaksikan.
Rerata mereka mencari rumah menengah seharga Rp500 juta ke bawah. Lebih dari 70 persen calon pembeli rumah itu bermotif dihuni sendiri, meski faktor adanya peluang mendapatkan cuan yang lumayan bila membeli saat pandemi, karena harganya dinilai lebih rendah dan developer serta perbankan banyak menawarkan kemudahan cara bayar juga mendorong penyerapan properti.
Seratus Jutaan
Tingginya harga lahan di area Jakarta membuat banyak orang kini memilih alternatif hunian di pinggiran Jakarta, salah satunya Tangerang. Ramai developer menawarkan rumah tapak seharga Rp300-400 jutaan. Bahkan rumah seratus jutaan juga masih ada.
PT Modernland Realty Tbk telah merilis rumah tapak tipe studio di kawasan Modernland Cilejit, Tangerang, Banten seharga Rp 174 juta. Dengan harga tersebut, konsumen dapat memiliki rumah ini berisi 1 kamar tidur, 1 kamar mandi, serta luas bangunan sebesar 13 meter persegi. Bila ingin unit yang lebih besar, konsumen bisa memilih tipe 36, yang dijual dengan harga Rp290 jutaan.
Pilihan lain, PT Graha Berkat Unggul mengembangkan salah satu klaster di kawasan Green Golf City Tangerang dengan harga di bawah Rp200 juta yakni, Tipe Akasia. Tipe ini memiliki luas tanah 60 m2 dan luas bangunan 23 meter persegi yang dipatok harga sebesar Rp175 juta. Kawasan Green Golf City Tangerang sendiri memiliki beragam macam fasilitas seperti kesehatan, taman pusat, golf private area, kolam renang, arena olahraga, dan 24 jam keamanan. Kawasan tersebut dapat diakses dengan Jalan Tol Serpong-Balaraja-Bandara, Tol Tangerang-Merak (GT
Cikupa), dan dekat Stasiun Daru.
Melebar ke selatan Tangerang Kota, dikembangkan sejumlah perumahan subsidi, terjangkau untuk kelas MBR (masyarakat berpenghasilan rendah). Kutabumi 6 di Desa Rajeg Mulya, Kecamatan Rajeg, Kabupaten Tangerang, yang dikembangkan oleh PT Karyatama Anugerah Lestari,
misalnya. Saat ini tersedia 50 unit rumah seharga Rp170 jutaan. Ukuran bangunan 36 m2, lahan 60 m2. Pilihan lain, Mutiara Panongan 2 di Kelurahan Serdang Kulon, Kecamatan Panongan, Kabupaten Tangerang. Perumahan ini dikembangkan oleh PT Mustika Putra Nusantara. Masih
ada 80 unit rumah seharga Rp168 juta untuk luas bangunan 30 m2 dan tanah 60 m2.
Di sekitar Mauk, Kabupaten Tangerang, PT Mekar Prima Investama mengembangkan Kota Bintang Waringin. Terdapat 255 unit rumah seharga Rp168 juta untuk luas lahan 60 m2. Bukit Cikasungka di Kecamatan Solear, Kabupaten Tangerang, yang digagas oleh PT Keraton Agung Sejahtera menawarkan 17 unit rumah subsidi seharga Rp170 juta untuk luas bangunan 21 m2 dan luas lahan 60 m2.
Pilihan rumah seharga di atas itu di kawasan Tangerang juga banyak. Sejumlah developer dengan pengembangan perumahan skala luas (minimal 10 ha) sudah berupaya merespon perilaku pasar selama pandemi dan resesi itu, dengan menawarkan produk dengan harga yang lebih terjangkau di lokasi favorit kendati luasannya jauh lebih mungil.
Contoh, anak usaha Ciputra Group, PT Ciputra Residence yang meluncurkan dua klaster di kawasan CitraRaya Tangerang yakni, Viale dan Avante. Perlu diketahui, CitraRaya Tangerang merupakan kota terpadu seluas 2.760 hektar yang telah dikembangkan sejak 1994. Klaster Avante dipasarkan dengan harga mulai dari Rp488 jutaan dengan empat pilihan tipe rumah yaitu Tipe Crescendo (27/60), Grazioso (33/72), Prospero (45-52/84) dan Tipe Splendore (49-56/Lt 96).
Khusus tipe Prospero dan Splendore ini tersedia pilihan bangunan yang dilengkapi ruang mezzanine yang dapat dimanfaatkan sebagai ruang belajar atau ruang kerja di rumah. Sementara Klaster Viale dipasarkan dengan harga mulai dari Rp500 jutaan, tersedia dua pilihan tipe rumah
yaitu Tipe Crescendo 27/60 meter persegi dan Grazioso 33/72 meter persegi.
Harga hampir sama dengan CitraRaya ditawarkan PT Wida Agung Group yang mengembangkan Widari Village di Legok Kabupaten Tangerang. Di dalamnya terdapat sebanyak 1.000 unit hunian yang dibangun di atas lahan seluas 15 hektar di kawasan tersebut. Widari Village dipatok dengan harga terjangkau yang bisa diakses oleh masyarakat pencari hunian pertama dengan rentang sekitar Rp400 juta hingga Rp500 jutaan.
Sekitaran BSD City
Meski melipir ke pinggiran, konsumen segmen ini tetap memperhatikan akses dan lingkungan sekitar rumah yang dicari. Salah satunya sebisa mungkin membeli rumah yang lokasinya dekat dengan kota baru (township). BSD City, kota mandiri terbesar di Indonesia (6,000 ha), yang area pengembangan tahap I masuk Kota Tangerang Selatan dan pengembangan tahap II dan seterusnya masuk wilayah Kabupaten Tangerang dan Bogor, kini masih dijadikan patokan jarak dan fasilitas konsumen menengah ke bawah saat mencari rumah.
Maklum, fasilitasnya sudah lengkap. Semua kebutuhan penduduknya sejak dalam kandungan, lahir, tumbuh dewasa, berkeluarga, hingga masa tua, telah tersedia. Untuk sarana kesehatan dari klinik umum, klinik spesialis, hingga rumah sakit umum sudah banyak. Sarana pendidikan dari kelompok bermain hingga perguruan tinggi juga banyak, sarana belanja dari pasar tradisional, minimarket, supermarket, hingga hypermarket juga tidak sedikit, berbagai pusat gaya hidup juga terus bermunculan, hotel dari non bintang hingga bintang empat, gedung-gedung perkantoran dan lain sebagainya. Maka itu, perumahan dekat BSD City banyak diburu konsumen.
Salah satunya perumahan Padma Serpong di Jalan Berlian, Curug, Gunung Sindur, sekitar 10-15 menit dari stasiun kereta Rawa Buntu dan 15-20 menit dari AEON BSD City. Perumahan yang dikembangkan PT Cassa Development ini tidak besar, hanya sekitar 2 ha, tapi dirancang eksklusif dengan system keamanan satu pintu (klaster). Fasilitas yang disediakan mushala, outdoor gym, taman bermain, community plaza, dan kamera CCTV. Rumah yang dipasarkan semua tipe 36 (dua kamar tidur) dengan luas kaveling beragam mulai dari 60 m2 hingga 69 m2.
Desain rumahnya bergaya modern dengan plafon tinggi, dari lantai ke plafon sekitar 4 m, dan bukaan jendela kaca transparan yang cukup besar. Harga rumahnya Rp388 jutaan hingga Rp420 jutaan. Harga sudah termasuk PPN, tapi belum termasuk biaya perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), biaya akte jual beli (AJB) dan biaya balik nama sertifikat, “Bagi calon konsumen yang butuh rumah segera, kami juga menyediakan rumah siap huni,” kata Handrean Hidayat, Direktur PT Cassa Development.
Curug Green Residence (2 ha) di Jl Permata, Curug, Gunung Sindur, sekitar 15 menit dari BSD City melalui Jl Ciater Baru (Victor)-Jl Pendidikan, menawarkan rumah tipe 36/60 seharga Rp430 juta. Harga tersebut all in, sudah termasuk pajak-pajak yang ditanggung konsumen (PPN dan BPHTB), biaya AJB, dan biaya KPR. Cara pembayarannya mudah. Konsumen disyaratkan membayar tanda jadi Rp5 juta, dan uang muka Rp10 juta, langsung mengurus semua persyaratan untuk permohonan KPR. “Jika sudah lengkap langsung akad,” kata salah satu staff pemasarannya.
Rumah dikembangkan dengan system klaster, dan dijaga satpam 24 jam. Adapun spesifikasi rumahnya, dinding samping dobel memakai bata aerasi, diplaster dan diaci, finishing cat tembok. Kemudian rangka atap baja ringan, atap genteng beton, plafon gypsum, kusen aluminium, dan
lantai keramik 60×60. Rumah dijual inden, dan serah terima dijanjikan enam bulan setelah akad kredit.
PT Bangun Tama Property, developer perumahan Daru City (35 ha), menawarkan rumah siap huni. Lokasinya di Desa Daru, Kecamatan Jambe, Kabupaten Tangerang. Hanya beberapa ratus meter dari stasiun Daru yang dilalui kereta komuter Jabodetabek rute Tanah Abang-Tigaraksa
dan Tanah Abang-Rangkasbitung. Selain itu juga dilalui angkutan kota rute Stasiun Daru-Balaraja.
Ke depan lokasi Daru City akan semakin mudah diakses, karena hanya sekitar 8 km dari Ibu Kota Kabupaten Tangerang dan 3-4 km dari rencana pintu Tol SerpongBalaraja (Serbaraja) yang ditargetkan beroperasi tahun 2024. “Jika Tol Serbaraja beroperasi, maka waktu tempuh
dari Daru City ke BSD City hanya 20-30 menit,” ujar Joko Y Soetoyo, Direktur Operasi PT Bangun Tama Property.
Harga rumah di Daru City dirancang sesuai gaji karyawan. Rumah terkecil tipe 23/60 terjangkau karyawan bergaji standar Upah Minimum Regional (UMR). Konsumen cukup bayar booking Rp2 juta, DP 0%, dan cicilan Rp1,4 jutaan per bulan. “Jadi karyawan di Tangerang yang bergaji UMR Rp4,2 juta memungkinkan beli tipe ini. Bahkan, untuk suami istri bergaji UMR dapat beli rumah tipe 38/72 dengan cicilan
Rp1,9 jutaan,” papar Joko.
Potensial Digarap
PT Mekar Agung Sejahtera, anak usaha dari holding MAS Group merilis perumahan Britania Bekasi di Kawasan Tambun, Bekasi. Proyek dikembangkan di atas lahan seluas 10 hektar dari total izin pengembangan 15 hektar. Jumlah hunian yang dikembangkan sebanyak 776 unit yang mencakup tiga klaster dengan harga perdana mulai dari Rp200 jutaan hingga Rp300 jutaan untuk dua tipe 36/66
dan 42/72.
Direktur Utama PT Mekar Agung Sejahtera Sengkono Dharmawan menuturkan, Bekasi merupakan kawasan yang menjanjikan dengan postur pasar terbilang sangat gemuk, dan potensial. Hal ini karena Bekasi merupakan konsentrasi industri nasional dengan captive market para pekerja, lower level dan middle level.
Selain itu, aksesibilitas dan infrastruktur juga demikian memadai baik berbasis jalan seperti Tol Jakarta-Cikampek, Tol Layang Jakarta-Cikampek, maupun berbasis rel melalui KRL Jakarta-Bekasi. “Segmen kelas pekerja merupakan pasar potensial. Ini yang menjadi trigger bagi kami untuk mengembangkan hunian dengan harga terjangkau,” tutur Sengkono.
Mereka, lanjut Sengkono, adalah pembeli rumah pertama atau first time home buyer yang memiliki keinginan kuat untuk membeli rumah. Oleh karena itu, perusahaan menyediakan kemudahan bagi kalangan ini dengan program uang muka 5 persen yang bisa dicicil hingga 6 kali tanpa bunga. “Pasar properti untuk segmen Rp500 juta ke bawah masih sangat kuat, dan potensial untuk digarap,” tuntasnya.
Di Karawang, Emerald Neopolis (50 ha) memasarkan hunian tapak klaster Emerald Park (13 ha). Konsep huniannya dirancang compact, ramah lingkungan, dan efisien. Hal ini sejalan dengan produk yang dihasilkan Tigaroda berupa beton pracetak dengan bahan baku yang mudah didapat dan proses pembangunan lebih cepat. Menggunakan beton pracetak, ongkos konstruksi memang lebih mahal, namun secara kualitas serta masa usang bangunan jauh lebih bagus dan tahan lama dibanding konvensional.
Klaster Emerald Park terdiri dari empat pilihan yakni Tipe Amethyst seukuran 30/60 meter persegi, mencakup dua kamar tidur dan satu kamar mandi, yang dibandrol seharga Rp400 jutaan. Kemudian Tipe Ruby (48/60 meter persegi) seharga Rp500 jutaan, Tipe Safir (60/72 meter persegi) Rp600 jutaan, dan Tipe Diamond (88/91 meter persegi) Rp800 jutaan.
PT Dwikarya Langgeng Sukses, pengembang Harvest City, Cileungsi, Bogor, mematok harga sejumlah klasternya relatif terjangkau untuk kalangan kelas menengah-bawah. Terlebih untuk pembeli rumah pertama, dan end user yang mencari produk dengan besaran cicilan sekitar Rp3 jutaan per bulan. Ditawarkan rumah di klaster Sweet Hortensia (5,1 ha) dengan ukuran mulai dari 30/66 m2 hingga 36/72 m2.
Simulasi Bulanan
Bank Indonesia (BI) akan memberlakukan relaksasi rasio loan to value/financing to value atau LTV/ FTV untuk kredit pembiayaan properti maksimal 100%. Dengan relaksasi rasio LTV/FTV ini, berarti para calon konsumen bisa membeli properti tanpa membayar uang muka alias DP 0%. Seluruh pembiayaan properti yang dibeli konsumen dengan memanfaatkan fasilitas kredit pemilikan rumah dan apartemen (KPR/KPA) ditanggung oleh perbankan. Lantas, berapa jumlah cicilan per bulan yang harus dibayarkan konsumen jika akan membeli rumah seharga Rp400 juta dengan DP 0%?
Berikut simulasi KPR PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk atau BTN dengan DP 0 Persen, bunga tetap 8,29 persen, bunga floating 13,5 persen, dengan tenor mulai dari 5 tahun hingga maksimal 15 tahun.
Jika Anda membeli rumah senilai Rp400 juta dan memilih tenor selama 5 tahun, maka cicilan yang perlu dibayarkan sebesar Rp8.412.500. Angka ini di luar Biaya Bank Rp9.500.000 yang terdiri dari Appraisal Rp1.500.000, Administrasi Rp0, Proses Rp0, Provisi Rp4.000.000,
Asuransi Rp4.000.000. Serta di luar Biaya Notaris sebesar Rp20.000.000 yang mencakup Akte Jual Beli Rp4.000.000, Bea Balik Nama Rp4.000.000, Akta SKMHT Rp2.000.000, Akta APHT Rp4.000.000, Perjanjian HT Rp4.000.000, Cek Sertifikat ZNT, PNBP HT Rp2.000.000. Jadi, pada pembayaran pertama Anda harus membayar angsuran pertama, total biaya bank, dan total biaya notaris sejumlah Rp37.912.500.
Lalu, untuk tenor selama 10 tahun, cicilan per bulan yang perlu Anda bayarkan sebesar Rp5.032.800. Angka ini di luar Biaya Bank Rp9.500.000 yang terdiri dari Appraisal Rp1.500.000, Administrasi Rp0, Proses Rp0, Provisi Rp4.000.000, Asuransi Rp4.000.000. Serta di luar Biaya Notaris sebesar Rp20.000.000 yang mencakup Akte Jual Beli Rp4.000.000, Bea Balik Nama Rp4.000.000, Akta SKMHT Rp2.000.000, Akta APHT Rp4.000.000, Perjanjian HT Rp4.000.000, Cek Sertifikat ZNT, PNBP HT Rp2.000.000. Jadi, pada pembayaran pertama Anda harus membayar
angsuran pertama, total biaya bank, dan total biaya notaris sejumlah Rp34.532.800.
Selanjutnya, untuk tenor yang diambil konsumen selama 15 tahun, maka angsuran yang perlu dibayarkan sebesar Rp3.963.500. Angka ini di luar Biaya Bank Rp9.500.000 yang terdiri dari Appraisal Rp1.500.000, Administrasi Rp0, Proses Rp0, Provisi Rp4.000.000, Asuransi Rp4.000.000.
Serta di luar Biaya Notaris sebesar Rp20.000.000 yang mencakup Akte Jual Beli Rp4.000.000, Bea Balik Nama Rp4.000.000, Akta SKMHT Rp2.000.000, Akta APHT Rp4.000.000, Perjanjian HT Rp4.000.000, Cek Sertifikat ZNT, PNBP HT Rp2.000.000. Jadi, pada pembayaran pertama
Anda harus membayar angsuran pertama, total biaya bank, dan total biaya notaris sejumlah Rp33.463.500.• [Andrian Saputri]
