PropertyandtheCity.com, Tangerang Selatan (Banten) – Perlambatan bisnis properti di Indonesia sejak pandemi Covid-19 (2020-2023) sudah diketahui semua orang. Pemulihan diperkirakan baru terjadi pasca terbentuknya pemerintahan baru di akhir 2024. Lalu bagaimana kira-kira kondisi pasar properti tahun ini bersamaan dengan dimulainya main election? Supaya bisa melayani kelas menengah urban dengan baik, apa hal-hal yang perlu diantisipasi pengembang menyusul perubahan demografi dan gaya hidup akibat revolusi teknologi informasi 15 tahun terakhir?
Property Outlook 2024 versi PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) yang dipaparkan di BSD City, Serpong, Tangerang (Banten), Kamis (1/2/2024) layak disimak sebagai salah satu referensi.
Mengutip survei Bank Indonesia (BI) Desember 2023, Index Consumer Confidence atau Indeks Keyakinan Konsumen (IKK) naik pada bulan Desember 2023 yaitu sebesar 123,8 poin, lebih tinggi 0,2% dibandingkan bulan sebelumnya (month-to-month) yang sebesar 123,6 poin. Angkanya diklaim masih konsisten di zona optimistis lantaran lebih dari 100 poin.
Peningkatan IKK disebabkan oleh menguatnya keyakinan konsumen terhadap kondisi ekonomi saat ini. Hal itu terlihat dari Indeks Kondisi Ekonomi (IKE) saat ini yang sebesar 113,6 poin atau naik 0,53% (month-to-month). Pemicunya, Indeks Pembelian Barang Tahan Lama (durable goods) yang tercatat sebesar 113 poin pada Desember 2023.
Sementara, Indeks Ketersediaan Lapangan Kerja dan Indeks Penghasilan relatif stabil, meski sedikit turun masing-masing sebesar 112,7 poin dan 115,2 poin. Ekspektasi konsumen terhadap kondisi ekonomi ke depan tetap kuat terutama didukung oleh ekspektasi penghasilan yang tercatat dalam zona optimis sebesar 139,7 pada Desember 2023, lebih tinggi dibandingkan 138,0 pada November 2023.
Menurut Managing Director President Office Sinar Mas Land, Dony Martadisata, tahun 2024 memiliki potensi dan tren positif, dimana menyeruak peluang bisnis properti pasca-pandemi. Sejumlah strategi hingga insentif disiapkan pemerintah sebagai pemangku regulasi dan pengembang sebagai pelaku bisnis, untuk menjaga pertumbuhan industri properti yang memiliki keterkaitan terhadap terhadap 185 industri lain.
“Setelah kita lepas dari keterbatasan perkembangan ekonomi akibat pandemi dan isu-isu global di regional, maka sekarang terbuka peluang baru yaitu era green dan digitalisasi yang menjadi sebuah keniscayaan. Transformasi digital ditambah pertumbuhan pembangunan yang mengarah kepada permintaan rumah ramah lingkungan tersebut, akan menciptakan permintaan hunian yang sesuai dengan nilai-nilai berkelanjutan,” ujar Donny dalam sambutannya membuka diskusi.
Ia mengapresiasi insentif fiskal yang diberikan berupa pajak pertambahan nilai (PPN) yang ditanggung pemerintah (DTP) atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun dalam masa pajak Januari 2024 hingga Desember 2024. “Stimulus perpajakan PPNDTP itu bagus untuk dunia properti. Semua melihat bahwa sektor ini telah melewati tantangan-tantangan beberapa tahun terakhir namun tetap menunjukkan resiliensi dan pertumbuhan signifikan,” tambah Dony.
Pengamat Properti, Anton Sitorus, menyatakan setuju bahwa sejumlah insentif yang diberikan pemerintah dapat memberikan angin segar optimisme, sekaligus mendorong sektor properti agar tetap bertumbuh. Pertumbuhan properti tahun ini juga akan diwarnai oleh tren-tren baru yang beradaptasi dengan dinamika pasar.
“Tahun 2023 kemarin itu periode kelanjutan. Secara year on year ada kenaikan. Memang akhir 2023 ada sedikit perlambatan, tapi secara overall terjadi pertumbuhan kenaikan. Fasenya, 2020 semua turun, lalu 2021 ke 2022 ada pertambahan kenaikan. Masuk 2023 tidak sedinamis tahun sebelumnya namun ada kenaikan,” jelas Anton saat memaparkan ringkasan kinerja sektor properti nasional tahun 2023.
Rumah Tapak Stabil
Harus diakui, subsektor properti vertikal seperti apartemen dan perkantoran di wilayah Jakarta dan sekitarnya (bodetabek) masih labil (volatile). Pasar yang terpukul dalam 5 tahun terakhir membuat para pengembangnya berupaya menahan asetnya untuk tidak diobral murah hingga pasar pulih sempurna. “Subsektor perkantoran masih minus, okupansi ruang kantor turun. Apartemen agak challenging, angka (penjualan) nya masih menurun dari 56% di Q3 2023 menjadi 51,3% di Q4 2023,” lugasnya.
Menurut Anton, secara khusus bagi segmen menengah-bawah, insentif fiskal sebaiknya perlu diberikan secara terstruktur dan terencana untuk meningkatkan daya beli dengan metode dan cara yang inovatif. Contohnya, tax exemption atau pengecualian pajak khusus bagi pembelian low cost apartment.
Kondisi kontras justru terjadi di subsektor rumah tapak yang pede melepas hunian mewah di lokasi-lokasi prestisius. Tren properti saat ini pemilik uang atau investor cenderung lebih pede berinvestasi dalam hunian tapak, entah di segmen menengah atau sekalian di hunian mewah. “Ke depan daya beli masih kuat di kelas menengah dan kelas atas,” jelas Anton.
Menaggapi daya beli kelas atas, Head of Research & Business Intelligence Sinar Mas Land, Dwi Novita Yeni, mengatakan, para ‘crazy rich’ itu memiliki pertimbangan saat menambah aset properti barunya. Pertama, pembeli cenderung membeli hunian premium yang dekat dengan pusat perbelanjaan (high-end retail). Kedua, lingkungan dilengkapi playground, community center dengan lokasi prestisius, eksklusif neighborhoods dan mudah menjangkau pusat kota (near city centers).
“Termasuk ruang terbuka sebisa mungkin dirancang multifungsi, sebab dianggap sebagai bagian dari eksklusifitas pejalan kaki, ruang rekreasi publik dan lahan khusus untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari,” kata Novi.
Green Lebih Dilirik
Menurut Novi, ada satu tren baru yang dituntut oleh konsumen kelas ini. Yaitu produk properti yang dikembangkan dengan prinsip berkelajutan (green sustainability). Artinya, kian hijau properti yang ditawarkan, nilai tambah dan peminatnya kian besar. “Mereka sangat peduli dengan praktik ESG. Mereka aware dan terbuka untuk investasi di aset-aset yang mempratekkan ESG karena nilai returnnya akan tinggi,” terang Novi.
Tak ayal, perseroan ke depan mulai mengedepankan konsep ramah lingkungan untuk memberi nilai tambah pada proyeknya. Ini sejalan dengan tren pola konsumen (consumer’s behavior) di 2023 yang akan berlanjut pada tahun-tahun mendatang.
Novi merinci tren tersebut, pertama, produk berkelanjutan dan bertanggung jawab terhadap lingkungan akan lebih dilirik. Sekitar 58% konsumen inisiatif mengurangi limbah makanan pada 2023. Sebanyak 64% konsumen mulai tanggap lingkungan dengan memberikan dampak positif melalui kegiatan di keseharian.
Kedua, kecerdasan buatan (artificial intelligence/AI) memengaruhi dan mengubah berbagai aspek kehidupan manusia. Sekitar 72% konsumen mengandalkan teknologi AI untuk menunjang aktivitasnya, bahkan 42% menyatakan lebih nyaman ketika ditawarkan rumah dilengkapi teknologi pintar sesuai preferensi dan kebutuhannya.
Ketiga, faktanya milenial masih menjadi ceruk pasar terbesar hingga tahun 2045, dengan usia pembeli serentang 27-32 tahun dan 39-42 tahun. Untuk usia 27-32 tahun daya beli cenderung di segmen properti senilai Rp1,5-2 miliar, sedangkan usia 39-42 tahun berkisar Rp2,5-4 miliar.
“Produk terlaris kami adalah rumah yang didesain tanggap pandemi dimana kegiatan manusia fokus pada online activity. Jadi beberapa tahun terakhir rumah-rumah di BSD City sengaja didesain ada satu ruang khusus untuk online working atau online study. Ada ruang-ruang penerimaan barang di luar. Itu yang diminati,” papar Novi.
Produk-produk semacam ini hadir untuk merespon tren wellness industry selaju dengan semakin tingginya kesadaran masyarakat atas kesehatan fisik, maupun kesehatan mental yang mendorong pertumbuhan wellness real estate sebesar 21% per tahun dari tahun 2021 hingga 2028. “Tahun 2021 nilai produk wellness kami sekitar Rp279,4 miliar, naik 21 persen di 2023,” imbuhnya.
Dari sisi modal, Hermawan tak mengelak bahwa biaya membangun rumah ‘hijau’ lebih tinggi 10-20% ketimbang rumah konvensional.
“Secara umum cost-nya beda 10-20 persen. Kalau harga jual tergantung spek-nya. Komponen pengembangan rumah lebih banyak di tanah. Kalau dari bangunan kita ambil untung paling 20 persen. Misal harga bangunan 5-6 juta/m2, tinggal naikkan marginnya 20 persen,” pungkasnya.
Raup Rp9,5 Triliun
Tahun 2023 BSDE meraup pendapatan sebesar Rp9,5 triliun. Angka tersebut melampaui target pra-penjualan sebesar Rp8,8 triliun. Segmen residensial memberi kontribusi terbesar senilai Rp5 triliun terhadap total pendapatan usaha.
Tahun ini perseroan menargetkan capaian yang sama seperti tahun sebelumnya, yaitu di angka Rp9,5 triliun, flat. Perseroan menyiapkan cadangan belanja modal atau capex sebesar Rp2 triliun untuk kebutuhan membangun infrastruktur di kawasan BSD City, pembebasan tanah dan investasi properti. Anggaran menghadirkan green product disebut Hermawan di bawah 20 persen dari total capex.
Untuk diketahui, per September 2023 penyerapan capex BSDE masih di bawah Rp3 triliun. Namun sampai akhir tahun 2023 diklaim bisa sampai Rp3 triliun. “Tahun lalu belum tutup buku. Kalau sampai akhir tahun 2023 bisa sampai Rp3 triliun. Sumber pendanaan sejauh ini kami coba manfaatkan internal funding,” ungkap Hermawan.
Kendati terus memonitoring peluang pasar properti, sepanjang tahun ini perseroan merencanakan sedikitnya 6-8 klaster baru di BSD City. Saat ini harga lahan di kawasan BSD City berkisar Rp10 juta sampai Rp15 juta per m2.
Perseroan juga fokus menggenjot pengembangan proyek Grand City Balikpapan, Kalimantan Timur. “Lihat kondisi juga. Kalau stok masih bisa dijual dan demand-nya tidak banyak kita tahan dulu (produk barunya). Kalau yang di Balikpapan itu jalan terus karena faktor IKN juga, dari proyek kita ke IKN hanya 30 kilometer,” terangnya.
Hermawan menjelaskan, dibutuhkan rasa percaya diri untuk mensiasati kelesuan penjualan properti di tahun politik ini. Mengukur setinggi apa permintaan pasar terhadap suatu produk properti juga mesti jeli supaya terjadi keseimbangan antara harga dan produk yang diplot.
“Kita masih tetap harus confidence untuk tetap bisa jualan. Tapi juga harus berhati-hati, dalam arti target kita Rp9,5 triliun dengan harapan bisa kita lampaui. Kenaikan harga karena inflasi bisa terjadi di awal, pertengahan, ataupun akhir tahun. Kita akan lihat dan monitor, balik lagi ke demand-nya. Misal launching satu klaster harga rumahnya Rp1 miliar, demand-nya banyak, mungkin bisa naikkan harganya sedikit untuk (klaster) berikutnya. Kalau sudah mulai jenuh, coba kita tahan,” jelasnya.
Selain menyiapkan proyek residensial baru, tahun ini BSDE juga mengakselerasi pembangunan pusat gaya hidup terbaru, Eastvara. Ini adalah proyek join venture antara BSDE dan Ararasa dengan skema kepemilikan BSDE 40% dan Ararasa 60%. “Juni atau Juli 2024 target beroperasi. Sekarang sudah 80% terisi. Pada saat buka kita harapkan okupansinya 100%,” tutup Hermawan.
 masih labil.){kind=link}