Istilah Lokasi, Lokasi, Lokasi atau 3 L dalam pengembangan properti, tentunya sering kita dengar. Dalam perjalanannya, pada tingkat persaingan yang tinggi, istilah 3 L perlu disikapi dengan baik. Lokasi yang baik tidak menjamin proyek akan sukses ke depan.
Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch dalam bukunya ‘Hati-Hati Perangkap Pasar Properti’ menjelaskan lebih jauh mengenai pemahaman yang lebih mendalam mengenai istilah 3 L tersebut sesuai dengan dinamika intensitas persaingan pasar yang terjadi semakin tinggi.
Dalam bukunya istilah 3 L disempurnakan dengan istilah (Makro) Lokasi, (Mikro) Lokasi, dan (Pasar) Lokasi. Semuanya memang terkait lokasi namun dengan aspek sudut pandang yang berbeda. Mari kita cermati satu per satu.
(Makro) Lokasi, menyangkut hubungan lokasi dalam skala perkotaan, terkait langsung dengan aksesibilitas jaringan jalan dan infrastruktur perkotaan. Banyak yang membedakan lokasi dengan aksesibilitas, namun sebenarnya aspek aksesibilitas merupakan bagian dari lokasi itu sendiri. Selain aksesibilitas, faktor makro lokasi sangat terkait dengan rencana dan potensi lokasi ke depan termasuk posisi lokasi dalam skala perkotaan. Posisi lokasi ke pusat-pusat pertumbuhan atau pusat-pusat komersial. Posisi ini tentunya dapat berubah dengan prediksi rencana struktur perkotaan ke depan.
(Mikro) Lokasi, terkait bagaimana lokasi dilihat dalam skala yang lebih kecil, yaitu Tapak atau Site. Bagaimana tapak terintegrasi dengan lingkungan sekitar. Aksesibilitas secara mikro pun menjadi perhatian dalam pengembangan properti, termasuk lebar jalan masuk, jarak dari jalan raya, berada banyak akses yang terhubung dengan tapak. Semua aspek ini saling terkait. Karena yang paling penting dalam sebuah pengembangan sangat terkait dengan bagaimana kualitas akses ke tapak.
(Pasar) Lokasi, menjadi hal yang sering dilupakan oleh banyak pengembang properti, pun untuk pengembang besar. Pengembang besar terbiasa dengan mengandalkan nama besar membuat studi pasar sering diabaikan. Bagaimana kita melihat adanya keterbatasan pasar di segmen tertentu di setiap wilayah persaingan. Pasokan yang terlalu banyak menjadikan beban intensitas persaingan yang tinggi dan saling membunuh. Bagaimana celah pasar dapat dilihat dengan memperhitungkan data riset dan survei pasar yang mendalam terhadap pasokan dan tingkat permintaan di wilayah studi. Hal ini yang sering disebut dengan Limitasi atau keterbatasan celah pasar yang harus dicermati dengan mendalam.
Karenanya Ali menyebutkan saat ini para pengembang perlu melihat konsep Lokasi, Lokasi, Lokasi tidak hanya sebatas kata, namun juga mempunyai arti yang mendalam untuk menjamin proyek properti dalam tervalidasi dengan baik mulai dari tahap perencanaan. Hal ini juga yang menjadi aspek yang paling penting dalam analisis yang dilakukan tim konsultan properti dari Indonesia Property Watch yang dikomandoi oleh Ali Tranghanda. Pemahaman yang komprehensif dalam memetakan aspek lokasi membuat kita tahu langkah selanjutnya yang harus dilakukan.
Ali Tranghanda
