Pasar perumahan komersial Jabodebek–Banten masih menghadapi tekanan sepanjang triwulan III-2026. Hasil riset Indonesia Property Watch (IPW) mencatat nilai penjualan rumah turun 7,4% secara kuartalan (quarter-to-quarter), dari Rp2,02 triliun pada Q2-2026 menjadi sekitar Rp1,87 triliun pada Q3-2026.
Penurunan juga terjadi pada jumlah unit terjual sebesar 5,3%, dari 1.957 unit menjadi 1.854 unit. Kondisi ini memperpanjang tren pelemahan pasar perumahan yang belum menunjukkan pemulihan secara konsisten di tengah tekanan daya beli dan perubahan preferensi konsumen.
Secara kumulatif hingga Q3-2026, kinerja pasar perumahan juga masih berada di bawah pencapaian periode yang sama tahun sebelumnya. IPW mencatat jumlah unit terjual mengalami penurunan sebesar 4,3%, sementara nilai penjualan melemah 6,0% secara tahunan. Kondisi tersebut memperlihatkan bahwa tekanan pasar tidak hanya terjadi dalam satu triwulan, tetapi juga tercermin dalam kinerja penjualan sampai bulan September 2026.
Dengan mempertimbangkan perkembangan pasar dan sejumlah skenario, IPW memperkirakan pasar perumahan masih akan menghadapi tekanan sampai akhir tahun 2026, dengan potensi penurunan berkisar 8,0%–9,7% dibandingkan tahun sebelumnya. Proyeksi tersebut mencerminkan risiko berlanjutnya pelemahan pasar apabila daya beli dan penyerapan rumah belum menunjukkan perbaikan yang berarti.
Pasar Terpolarisasi, Segmen Menengah Semakin Tertekan
Dari sisi harga, pasar perumahan memperlihatkan polarisasi permintaan pada dua segmen utama, yakni Rp300–500 juta dan Rp1–2 miliar. Sementara itu, segmen Rp500 juta–Rp1 miliar terus mengalami pelemahan, baik secara kuartalan maupun tahunan.
Rumah pada kisaran harga Rp300–500 juta justru mencatat pertumbuhan penjualan sebesar 5,7% secara kuartalan dan 72,6% secara tahunan (year-on-year). Kontribusinya terhadap total penjualan juga meningkat dari 21,6% pada Q2-2026 menjadi 24,1% pada Q3-2026.
Sebaliknya, rumah dengan harga di bawah Rp300 juta masih mengalami penurunan penjualan secara tahunan sebesar 60,9%, meskipun kontribusinya sedikit meningkat menjadi 5,3%.
IPW melihat pelemahan berkelanjutan pada segmen Rp500 juta–Rp1 miliar sebagai sinyal yang perlu diwaspadai. Kondisi tersebut berpotensi mencerminkan meningkatnya tekanan keterjangkauan bagi konsumen kelas menengah. Namun, diperlukan pengamatan lebih lanjut untuk memastikan apakah telah terjadi pergeseran kemampuan membeli ke segmen harga yang lebih rendah (downgrading).
Sementara itu, lonjakan harga yang terjadi pada segmen harga di atas Rp2 miliar dinilai hanya bersifat fluktuatif jangka pendek. Kenaikan tersebut tidak mencerminkan kondisi pasar secara keseluruhan, mengingat pergerakan tahunannya secara agregat masih terus bergerak dalam zona negatif.
Tekanan pasar juga terlihat dari meningkatnya jumlah pembatalan penjualan rumah pada Q3-2026, yang mencapai 18,45%, naik dari sebelumnya sebesar 17,73%. Kondisi ini menunjukkan masih adanya tantangan dalam merealisasikan transaksi, termasuk potensi kendala kemampuan finansial konsumen dan proses pembiayaan.
Bekasi dan Serang Mengalami Tekanan Terbesar
Secara wilayah, penurunan nilai penjualan rumah komersial paling tajam terjadi di Bekasi sebesar 19,1%, disusul Serang 19,0% dan Tangerang 7,5%. Sebaliknya, sejumlah wilayah masih mencatat pertumbuhan positif meskipun relatif terbatas, yakni Cilegon 2,0%, Bogor 1,3%, Depok 0,8%, dan Jakarta 0,3%.
Dari sisi jumlah unit terjual, Bekasi kembali mengalami penurunan terbesar sebesar 27,7%, diikuti Serang 14,4%, Bogor 8,3%, dan Jakarta 7,6%. Sementara itu, Depok mencatat pertumbuhan positif sebesar 2,9%, Tangerang 2,3%, dan Cilegon 1,4%.
IPW menilai pelemahan pasar di Bekasi yang disebabkan mismatch pasar antara pasokan rumah yang tersedia dengan daya beli konsumen. Ketersediaan pasokan rumah segmen menengah hingga bawah yang semakin terbatas berpotensi memperlebar kesenjangan antara produk yang ditawarkan dan kebutuhan pasar. Pengembang besar masih mendominasi persaingan pasar perumahan di Bekasi.
Sementara itu, tekanan ekonomi yang berdampak pada penurunan daya beli menjadi indikasi melemahnya pasar perumahan di wilayah Serang yang didominasi segmen menengah sampai bawah, diikuti dengan meningkatnya aktivitas pasar rumah subsidi di wilayah tersebut.
Kondisi berbeda terlihat di Tangerang dan sekitarnya. Meskipun nilai penjualan mengalami penurunan, namun jumlah unit terjual masih tumbuh sebesar 2,3%. Hal ini memperlihatkan adanya indikasi pergeseran segmentasi ke segmen harga yang lebih rendah.
Di sisi lain, Jakarta memperlihatkan tren pertumbuhan nilai penjualan yang relatif stabil di 0,3%, sedangkan tren unit terjual mengalami koreksi sebesar 7,6%. Terjadi kenaikan penjualan rumah untuk harga di atas Rp 2 miliaran. Namun secara rata-rata harga unit terjual masih di kisaran Rp 1,5 – 2 miliaran.
Bogor masih menunjukkan pola pertumbuhan yang belum stabil, penurunan unit terjual sebesar 8,3% di tengah kenaikan nilai penjualan sebesar 1,3%, mengindikasikan pergeseran komposisi transaksi ke segmen rumah dengan harga lebih tinggi. Sementara itu, Depok dan Cilegon mencatat pertumbuhan positif, meskipun kedua wilayah tersebut menghadapi tantangan berbeda. Depok masih dibayangi persaingan ketat antara pasar primer dan sekunder, serta tekanan pada nilai transaksi, sedangkan Cilegon berpotensi menghadapi risiko kelebihan pasokan pada segmen menengah-atas.
Perbedaan karakteristik tersebut menunjukkan bahwa pelemahan pasar perumahan tidak berlangsung secara seragam. IPW menilai pengembang perlu semakin selektif dalam menentukan lokasi, segmen harga, serta karakteristik produk, dengan mempertimbangkan keseimbangan pasokan, daya beli konsumen, dan tingkat persaingan di masing-masing wilayah.
Prospek Pasar dan Strategi Pengembang
IPW memperkirakan pasar perumahan hingga akhir 2026 masih menghadapi tekanan, terutama pada segmen menengah yang sensitif terhadap perubahan daya beli. Pergerakan pasar juga diperkirakan semakin berbeda antarwilayah, dengan karakteristik permintaan dan ketahanan pasar yang tidak sama.
Pengembang juga menghadapi kenaikan harga bahan bangunan. Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), harga bahan bangunan atau konstruksi naik 9,63% secara tahunan pada September 2026. Sementara itu, bahan bangunan untuk rumah tinggal dan bukan rumah tinggal naik 10,15%.
Namun, kenaikan harga bahan bangunan ini tidak berarti biaya pembangunan atau harga jual rumah otomatis naik dengan persentase yang sama. Besarnya kenaikan tetap bergantung pada jenis material yang digunakan, biaya proyek, kontrak pembelian, dan efisiensi pembangunan.
Dalam menghadapi tekanan biaya konstruksi dan pelemahan daya beli, IPW menilai pengembang perlu melakukan evaluasi bisnis secara menyeluruh, mulai dari target penjualan, pengendalian arus kas, strategi pengadaan material, hingga efisiensi biaya pemasaran.
Pengembang juga perlu lebih selektif dalam melakukan ekspansi maupun peluncuran proyek baru. Penyesuaian ukuran unit (resizing), inovasi material bangunan, serta penguatan brand menjadi alternatif strategi untuk menjangkau segmen konsumen yang masih memiliki potensi permintaan.
Di tengah situasi tersebut, stimulus pemerintah melalui insentif perpajakan perumahan, termasuk PPN Ditanggung Pemerintah (DTP), tetap menjadi salah satu instrumen penting untuk mendukung transaksi rumah baru yang memenuhi persyaratan. Namun, efektivitas stimulus juga bergantung pada daya beli konsumen, akses pembiayaan, serta kemampuan pengembang menyediakan produk yang sesuai kebutuhan pasar.
IPW menilai pemulihan pasar perumahan tidak cukup hanya mengandalkan peningkatan pasokan ataupun insentif pembelian. Keberhasilan pengembang akan semakin ditentukan oleh kemampuan membaca perubahan struktur permintaan, menjaga efisiensi bisnis, serta menghadirkan hunian dengan harga yang sesuai kemampuan beli masyarakat.
Tentang Indonesia Property Watch
Indonesia Property Watch (IPW) merupakan konsultan dan advisor properti nasional yang didukung Pusat Strategis Inteligen Properti (PSIP) sebagai basis riset dan penelitian. IPW menyediakan kajian pasar, konsultasi pengembangan properti, edukasi industri, serta analisis strategis bagi pelaku dan pemangku kepentingan sektor properti Indonesia.
Kontak media: Adib Setianegara | [email protected] | +62 878 7825 4084
www.indonesiapropertywatch.com
.){kind=link}