Jakarta, Propertyandthecity.com — Kenaikan harga rumah yang tidak sebanding dengan pertumbuhan penghasilan membuat hunian semakin sulit dijangkau, termasuk oleh generasi muda.
Head of Research and Consulting CBRE Advisory Services Indonesia, Anton Sitorus, mengatakan sebenarnya tantangan tersebut bukan hanya dialami generasi milenial dan Gen Z. Generasi sebelumnya juga menghadapi kesulitan serupa ketika berupaya membeli rumah.
“Namun, harga rumah (saat ini) terus meningkat, sementara pertumbuhan penghasilan masyarakat tidak secepat kenaikan harga properti. Akibatnya, jarak antara harga rumah dan kemampuan membeli semakin lebar,” kata Anton kepada propertyandthecity.com, Jakarta, (03/11/2026).
Menurut Anton, rasio tersebut semakin besar karena kenaikan harga properti berlangsung di perkotaan maupun kawasan pinggiran, sedangkan kenaikan gaji tidak selalu terjadi setiap tahun dan kalaupun ada, nilainya minim.
Di wilayah Jabodetabek misalnya, persoalan keterjangkauan juga berkaitan dengan lokasi. Rumah dengan harga lebih terjangkau cenderung berada semakin jauh dari pusat kegiatan dan tempat kerja.
Kombinasi harga dan jarak tersebut membuat sebagian anak muda menunda membeli rumah. Mereka memilih mengontrak atau mengalokasikan penghasilan untuk kebutuhan lain.
Baca Juga: Belum Ada Kabar Penyelesaian, Konsumen LRT City Masih Menanti Kepastian
Kota Satelit Bukan Satu-Satunya Jawaban
Lantaran pertumbuhan harga rumah semakin mahal di dalam kota, maka perumahan bergeser di kota-kota satelit. Seperti Bekasi, Cikarang, Depok, Bogor, dan Tangerang. Namun, menurut Anton, preferensi tempat tinggal dapat berbeda antargenerasi. Ia menyebut sejumlah survei yang diamatinya menunjukkan banyak milenial ingin tinggal dekat pusat kegiatan dan tempat kerja. Hanya saja terganjal dengan pendapatan.
Maka, Anton berpendapat, jika rumah tapak di dalam kota tidak terjangkau, hunian vertikal seperti apartemen atau rumah susun dapat menjadi pilihan.
Persoalannya, pasar apartemen dalam beberapa tahun terakhir cenderung stagnan. Program pembangunan hunian vertikal juga dinilai belum berjalan sesuai harapan.
Padahal, hunian vertikal yang terhubung dengan transportasi umum berpotensi menampung lebih banyak penduduk di dalam kota. Sebaliknya, perluasan kawasan satelit dapat memperpanjang perjalanan komuter dan berpotensi menambah kemacetan.
“Karena itu, kota perlu lebih serius mengembangkan hunian berintensitas tinggi yang terintegrasi dengan transportasi,” ujar Anton.
Baca Juga: CEO IPW Ali Tranghanda: Pasar Rumah Q3 2026 Terpolarisasi, Segmen Rp 500 Juta–Rp 1 Miliar Tertekan
Penjualan Perumahan Semakin Menurun
Kondisi di atas selaras dengan hasil riset pasar Indonesia Property Watch (IPW), Konsultan Properti Nasional, yang mencatat bahwa nilai penjualan rumah komersial Jabodebek–Banten turun 7,4 persen secara kuartalan pada Q3 2026.
CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda menjelaskan, nilai penjualan rumah turun dari Rp 2,02 triliun pada Q2 2026 menjadi sekitar Rp 1,87 triliun pada Q3 2026. Jumlah unit terjual juga berkurang 5,3 persen, dari 1.957 unit menjadi 1.854 unit.
Penurunan tersebut tidak hanya terlihat dalam perbandingan antarkuartal. Secara kumulatif hingga Q3 2026, jumlah unit terjual turun 4,3 persen dan nilai penjualan melemah 6 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.
IPW memperkirakan pasar masih menghadapi tekanan hingga akhir 2026. “Berdasarkan sejumlah skenario, potensi penurunan pasar diperkirakan berkisar 8–9,7 persen dibandingkan tahun sebelumnya. Proyeksi itu bukan kepastian, melainkan gambaran risiko jika daya beli dan penyerapan rumah belum membaik,” ujarnya. (*)
