Kuartal I 2026 menjadi periode penuh tekanan bagi pasar properti nasional. Di tengah inflasi tahunan yang mencapai 3,55%, pelemahan daya beli, dan kebijakan kredit perbankan yang semakin konservatif, volume penjualan properti primer tercatat turun 25,67% secara tahunan. Tekanan terdalam terjadi pada rumah tipe kecil yang terkontraksi hingga 45,59% YoY menandakan semakin beratnya akses kepemilikan rumah bagi pembeli baru.
Situasi tersebut semakin menantang setelah Bank Indonesia menaikkan BI Rate sebesar 50 bps ke level 5,25% pada Mei 2026. Kenaikan suku bunga ini memperbesar potensi kenaikan bunga KPR floating sekaligus memperketat proses persetujuan kredit di tengah kondisi likuiditas perbankan yang lebih hati-hati.
Namun di tengah tekanan itu, Rumah123 justru melihat adanya pergeseran baru dalam peta pertumbuhan properti Indonesia. Alih-alih terkonsentrasi di pasar primer kota besar, momentum pertumbuhan mulai bergerak menuju pasar residensial sekunder di kota-kota regional yang menawarkan harga lebih rasional, unit siap huni, dan kebutuhan leverage pembiayaan yang relatif lebih rendah. Di luar Jawa, sejumlah kota menunjukkan pertumbuhan demand, harga, dan aktivitas transaksi yang tetap solid, menjadikannya salah satu pasar paling resiliensi di Indonesia saat ini.
“Ketika suku bunga naik, perilaku konsumen properti ikut berubah. Konsumen menjadi jauh lebih selektif, lebih sensitif terhadap cicilan bulanan, dan mulai mencari pasar dengan value yang lebih sehat. Di titik inilah kota-kota regional mulai mengambil momentum,” ujar Bharat.
Fenomena paling menarik pada awal tahun ini justru datang dari sisi supply. Listing rumah sekunder nasional turun 9,2% YoY, dengan kontraksi lebih dalam di sejumlah kota regional seperti Samarinda (-48,6%), Pekanbaru (-51%), Pontianak (-43,1%), dan Medan (-36,8%). Namun alih-alih melemahkan pasar, keterbatasan supply tersebut justru mendorong apresiasi harga yang agresif di berbagai wilayah.
Medan mencatat kenaikan harga rumah sekunder hingga 17,1% YoY, disusul Pontianak 14,4% dan Makassar 13,1%. Angka-angka ini bahkan melampaui laju inflasi nasional, memperlihatkan bahwa pasar regional mulai berkembang menjadi sumber pertumbuhan baru di luar Jawa.
Kalimantan: Efek IKN Menciptakan Ekosistem Baru
Kalimantan Timur masih menjadi salah satu episentrum pertumbuhan properti nasional, didorong oleh pembangunan Ibu Kota Nusantara yang terus menciptakan efek ekonomi berlapis.
Di Samarinda, pertumbuhan ekonomi mencapai 8,6%, hampir dua kali rata-rata nasional, sementara lebih dari 56% pencari properti berasal dari kelompok usia 18-34 tahun. Demand rumah tapak di rentang Rp1 Miliar hingga Rp3 Miliar juga mendominasi pencarian sepanjang awal 2026, memperlihatkan munculnya generasi pembeli baru di pasar regional.
Sementara itu, Balikpapan mulai memasuki fase normalisasi pasca proyek tahap awal IKN. Kondisi buyer’s market sempat terlihat dari Demand-to-Supply Ratio yang turun hingga -46,67% pada April 2026. Namun di balik perlambatan transaksi yang bersifat sementara tersebut, minat terhadap rumah tipe besar di pasar sekunder justru melonjak 108% secara kuartalan.
Kenaikan harga sewa sebesar 17,9% YoY juga menjadi indikasi bahwa pasar mulai mengantisipasi gelombang mobilitas berikutnya menuju kawasan IKN.
“Yang menarik di Kalimantan bukan hanya efek pembangunan IKN, tetapi bagaimana ekosistem ekonominya mulai terbentuk. Investor mulai membaca ini sebagai long-term positioning, bukan lagi hype jangka pendek,” jelas Bharat.
Sumatera: Ditopang Komoditas dan Infrastruktur
Di Sumatera, penguatan pasar sekunder ditopang oleh kombinasi dua faktor utama yaitu ekonomi berbasis komoditas dan konektivitas infrastruktur yang semakin matang.
Palembang mencatat lonjakan demand hunian sekunder sebesar 24% secara bulanan, tertinggi di koridor Sumatera. Infrastruktur LRT yang semakin terintegrasi dengan pusat komersial menciptakan nilai premium baru di kawasan sekitar jalur rel, terutama bagi keluarga muda berbasis KPR yang kini lebih memilih unit siap huni dibanding rumah indent.
Sementara itu, Pekanbaru menunjukkan daya tahan pasar yang kuat berkat sektor sawit dan migas yang tetap aktif. Permintaan rumah sekunder naik 23% MoM dengan pasar yang terbagi jelas antara segmen rumah terjangkau hingga kawasan premium di atas Rp2,5 Miliar.
Medan menjadi salah satu kota dengan performa paling agresif secara nasional. Supply jual yang turun 36,8% YoY mendorong kenaikan harga hingga 17,1% YoY, memperlihatkan adanya structural undersupply yang mulai mendorong apresiasi harga lebih cepat dibanding kota besar lain.
“Arus modal mulai bergerak lebih selektif. Investor tidak lagi hanya melihat kota terbesar, tetapi kota dengan kombinasi yield, demand, dan supply yang paling sehat,” ujar Bharat.
Bali dan Batam: Safe Haven di Tengah Ketidakpastian
Di tengah kondisi pasar nasional yang fluktuatif, Bali dan Batam menunjukkan karakter pasar yang relatif lebih tahan terhadap tekanan suku bunga.Denpasar kembali masuk dalam kelompok kota paling resilien. Supply jual turun 16,6% YoY sementara harga naik 5% YoY, ditopang oleh pembeli kelas atas yang mencari wealth preservation sekaligus potensi yield dari sektor pariwisata.
Sementara Batam terus menikmati efek proximity economy terhadap Singapura. Harga rumah sekunder naik 10,2% YoY, bahkan menjadi salah satu yang tertinggi secara nasional, dengan aktivitas pasar yang tetap likuid di tengah ekspansi kawasan industri dan perdagangan bebas.
Menurut Bharat, kedua kota ini memiliki lapisan demand yang berbeda dibanding kota lain. “Bali dan Batam memiliki market driver yang lebih global. Karena itu, daya tahannya terhadap siklus domestik juga cenderung lebih kuat,” katanya.
Sulawesi: Adaptasi Menjadi Kunci
Pasar Sulawesi memperlihatkan bagaimana konsumen mulai beradaptasi terhadap tekanan daya beli tanpa benar-benar keluar dari pasar properti. Di Makassar, rumah dengan luas bangunan di bawah 60 meter persegi mencatat pertumbuhan harga 12,9% YoY, tertinggi secara nasional untuk kategori hunian kompak. Konsumen tetap membeli rumah, namun dengan pendekatan yang lebih efisien dan realistis.
Sementara Manado berkembang sebagai pasar dengan kombinasi demand hunian dan investasi sewa yang semakin menarik. Kawasan dekat Bandara Sam Ratulangi menarik pasar komuter, sementara area Malalayang berkembang lewat permintaan dari sektor pendidikan dan kesehatan.
Dengan harga rata-rata sekitar Rp698 juta, Manado kini menjadi salah satu entry point paling kompetitif di kawasan timur Indonesia.
Outlook Pasar Properti 2026: Pergeseran Pasar yang Belum Selesai
Kenaikan BI Rate ke level 5,25% diperkirakan akan menjadi turning point baru bagi pasar properti nasional dalam beberapa kuartal ke depan. Di tengah biaya pinjaman yang semakin tinggi, konsumen diproyeksikan akan semakin selektif dalam mengambil keputusan pembelian properti. Ketika akses ke pasar primer semakin mahal dan selektif, pasar sekunder siap huni diperkirakan akan menjadi pilihan yang semakin relevan bagi konsumen.
Rumah123 melihat ada tiga faktor besar yang akan terus menopang pertumbuhan pasar regional Indonesia: pembangunan infrastruktur non-Jawa, pertumbuhan populasi muda produktif di kota-kota regional, dan diversifikasi ekonomi daerah yang semakin matang.
Segmen rumah pada rentang harga Rp500 juta hingga Rp2 Miliar diperkirakan akan menjadi sweet spotpasar dalam 12-24 bulan ke depan, terutama di kota-kota dengan supply terbatas dan demand yang terus tumbuh.
“Pasar properti hari ini bukan lagi soal siapa yang memiliki kota terbesar, tetapi siapa yang memiliki fundamental demand paling sehat. Dan saat ini, banyak momentum itu justru mulai terlihat di kota regional,” tutup Bharat.
Rumah123 Menekankan untuk Membaca Pasar dengan Data, Bukan Spekulasi
Di tengah lanskap properti yang bergerak semakin dinamis, kebutuhan terhadap data pasar yang akurat menjadi semakin penting, baik bagi investor, pengembang, maupun konsumen akhir.
Sebagai marketplace property platform serta sumber market intelligence, Rumah123 turut memantau pergerakan harga, supply-demand, hingga perilaku konsumen di berbagai kota di Indonesia secara real time.
Melalui insight berbasis data, Rumah123 berkomitmen membantu memudahkan masyarakat mengambil keputusan properti dengan lebih percaya diri dan strategis, terutama di tengah pasar yang terus berubah cepat dan semakin kompleks.
Karena dalam pasar seperti hari ini, keunggulan bukan lagi hanya soal siapa yang bergerak paling cepat tetapi siapa yang memahami arah pasar lebih awal.
