Tarik-Menarik Insentif dan Daya Beli
Pemerintah memperpanjang insentif PPN DTP untuk rumah tapak dan satuan rumah susun melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025. Berbeda dengan skema pada beberapa periode sebelumnya, insentif tahun 2026 diberikan sebesar 100 persen sepanjang Januari hingga Desember 2026, tetapi fasilitas tersebut tidak berarti seluruh harga rumah bebas PPN.
Berdasarkan PMK 90/2025, pemerintah menanggung 100 persen PPN atas bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar untuk rumah tapak atau satuan rumah susun dengan harga jual paling tinggi Rp5 miliar. Artinya rumah dengan harga Rp2 miliar atau kurang dapat memperoleh fasilitas PPN DTP secara penuh sesuai ketentuan. Sementara untuk rumah dengan harga di atas Rp2 miliar hingga Rp5 miliar, fasilitas hanya berlaku atas bagian harga sampai Rp2 miliar.
Ada sejumlah persyaratan yang harus diperhatikan. Rumah yang mendapatkan fasilitas harus merupakan rumah baru, siap huni, memiliki kode identitas rumah, dan untuk pertama kalinya diserahkan oleh pengembang. Fasilitas tersebut hanya dapat dimanfaatkan untuk satu rumah tapak atau satu satuan rumah susun oleh satu orang pribadi.
Pemerintah juga memasang batasan agar insentif tidak berubah menjadi instrumen spekulasi. Rumah yang memperoleh PPN DTP tidak boleh dipindahtangankan dalam jangka waktu satu tahun sejak penyerahan. Jika ketentuan tersebut dilanggar, PPN dapat kembali dikenakan sesuai ketentuan perpajakan. Insentif ini sebenarnya memiliki dua tujuan sekaligus: membantu masyarakat memperoleh hunian dan menjaga aktivitas industri properti tetap bergerak.
Masalahnya, insentif pajak tidak berdiri sendiri. Kemampuan masyarakat membeli rumah tetap sangat dipengaruhi oleh pendapatan, harga rumah, serta biaya pembiayaan melalui KPR/KPA.
BI memang sempat mempertahankan BI-Rate di level 4,75 persen pada awal 2026, tetapi tekanan ekonomi global dan kebutuhan menjaga stabilitas rupiah kemudian membuat BI melakukan penyesuaian. Pada Agustus 2026, BI-Rate berada di level 5,75 persen.
Kondisi tersebut membuat persoalan keterjangkauan rumah menjadi lebih kompleks. PPN yang ditanggung pemerintah memang dapat mengurangi beban biaya saat pembelian, tetapi cicilan KPR tetap menjadi pertimbangan jangka panjang bagi calon pembeli. Karena itu, keberadaan insentif pajak tidak serta-merta berarti pasar akan langsung mengalami lonjakan transaksi.
Pada kuartal II 2026, harga properti residensial di pasar primer hanya tumbuh 0,69 persen secara tahunan, tetapi penjualan mulai menunjukkan perbaikan. Kontraksi penjualan properti residensial menyempit menjadi 2,36 persen secara tahunan, dibandingkan kontraksi 25,67 persen pada kuartal sebelumnya.
Angka tersebut penting karena menunjukkan bahwa pasar sebenarnya mulai bergerak ke arah pemulihan. Hanya saja, pemulihan tersebut belum cukup kuat untuk disebut sebagai ‘ledakan permintaan’.