Keuangan Anak Muda Makin Kompleks
Para pengembang memberikan berbagai gimmick agar tetap bisa membukukan penjualan saat bisnis properti tengah lesu sekian tahun terakhir. Banyak pengembang menurunkan segmen pasar agar produknya bisa diakses oleh pasar yang lebih luas khususnya dari kalangan pekerja milenial.
Aneka insentif itu juga didukung bank-bank penyalur kredit pemilikan rumah dan apartemen (KPR/KPA) dengan memberikan kemudahan membeli rumah secara kredit terutama kepada kaum muda milenial. Bank-bank memberikan persyaratan uang muka yang ringan, bunga sangat rendah selama beberapa tahun, dan tenor atau jangka waktu kredit yang lebih lama.
Namun, berbagai kemudahan ini nyatanya tidak bisa juga mendongkrak penjualan. Pengembang tetap kesulitan membukukan penjualan yang memuaskan, sedangkan bank tidak mencatat pertumbuhan penyaluran KPR/KPA yang besar. Kalangan milenial yang disasar pengembang dan bank seperti ‘cuek bebek’ dengan berbagai kemudahan itu.
Kendati bunga kredit masih stabil menyusul kenaikan BI Rate 100 bps sebulan terakhir, penyaluran kredit pemilikan rumah/apartemen (KPR/KPA) pada Mei 2026 kembali menurun, setelah sempat meningkat pada April 2026. Mengutip laporan Bank Indonesia (BI) yang dipublikasikan pekan lalu, pada Mei 2026 penyaluran KPR/KPA tumbuh 4,6 persen (yoy) dibanding 4,8 persen (yoy) pada April 2026, menjadi Rp847,9 triliun.
Selama 6 bulan sejak November 2025, penyaluran KPR terus menurun. Kalau pada November 2025 masih tumbuh 6,9 persen (yoy), Desember 2025 turun menjadi 6,8 persen, 5,5 persen Januari 2026, 5 persen Februari, dan 4,5 persen Maret 2026, untuk kemudian membaik jadi 4,8 persen pada April, sebelum turun lagi jadi 4,6 persen pada Mei 2026. Secara keseluruhan penyaluran kredit KPR/KPA menurun menjadi 5,8 persen (yoy) pada Mei 2026 dari 6 persen (yoy) pada April 2026.
Menurut Aldi Garibaldi, Senior Associate Director Capital Markets and Investment Services Colliers International Indonesia (CII), sebuah perusahaan riset, manajemen, dan konsultan properti, kebanyakan kaum milenial dan zilenial tetap sukar mengakses rumah bukan hanya karena masalah keuangan tapi lebih kompleks lagi seiring perkembangan zaman dan perubahan lifestyle.
“Kalau generasi muda dulu nggak masalah beli rumah Rp800 jutaan di pinggiran kota, sekarang tantangannya semakin berat bagi milenial,” katanya.
Gambarannya begini, asumsinya pekerja milenial sanggup mencicil rumah seharga Rp800 juta di pinggir kota dengan angsuran Rp9 juta per bulan. Yang membuatnya berat, milenial itu juga harus mencicil mobil sekitar Rp4-Rp5 juta per bulan sehingga semakin tidak terjangkau. Belum lagi kalau sudah punya anak yang membuat keuangannya semakin tertekan dan sulit mencicil rumah.
Memang ada kemudahan seperti transportasi online dan perkembangan digital lainnya. Namun hal itu tidak bisa mengurangi biaya secara signifikan, dalam arti kemampuan keuangan dibandingkan keharusan mengorbankan lifestyle-nya. Karena itu banyaknya program kemudahan dari pengembang dan perbankan tetap tidak bisa mengangkat kemampuan kebanyakan milenial membeli hunian.
“Yang juga harus dilihat, perkembangan ekonomi belakangan ini jauh berbeda dibandingkan beberapa dekade lalu. Ekonomi baru sekarang nggak menciptakan lapangan pekerjaan yang besar dibandingkan zaman perkembangan sektor oil and gas dan industri lainnya. Jadi, berbagai kemudahan yang ditawarkan pengembang dan bank itu tetap membuat milenial bisa mempertahankan lifestyle-nya apa tidak? Kebanyakan tidak. Makanya milenial tetap enggan membeli rumah,” jelasnya.
Bagi pengembang, katanya, tantangannya lebih kepada menciptakan produk yang benar-benar sesuai dengan kemampuan pasar. Harga, lokasi, kualitas bangunan, dan skema pembayaran harus dirancang secara seimbang. Sementara bagi calon pembeli, insentif PPN memang dapat menjadi kesempatan untuk mengurangi beban pembelian.
“Kembali lagi, keputusan membeli rumah tetap tidak seharusnya hanya didasarkan pada adanya ‘bebas PPN’. Konsumen tetap akan kembali pada pertanyaan paling mendasar: apakah rumah tersebut sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansial mereka? Termasuk persiapan dana darurat, biaya pemeliharaan, lokasi tempat tinggal, hingga kebutuhan jangka panjang tetap menjadi pertimbangan utama,” kata Aldi.