PropertyandTheCity.com, Jakarta – Konsultan properti Jones Lang Lasalle (JLL) melansir hasil riset pasar untuk triwulan ketiga tahun ini di Jakarta, Selasa (29/10/2024). JLL menangkap aktivitas pengembang dan pasar properti secara menyeluruh sudah ada peningkatan.
“Kuartal ketiga 2024 secara umum sudah banyak aktivitas. Office dan industrial cukup banyak aktivitas, kemudian kondomonium memang relatif pelan. Tapi overall kuartal ketiga lumayan bergerak,” kata Vivin Harsanto, Head of Advisory JLL Indonesia kepada PropertyandTheCity.com, usai media briefing di Jakarta, Selasa (29/10/2024).
Untuk perkembangan pasar properti di Jakarta dan sekitarnya, JLL menyoroti sektor gedung kantor, ritel, kondominium non subsidi, logistik dan hotel.
baca juga, Lengkapi Beragam Fasilitas, Summarecon Crown Gading Hadirkan Hunian Terbaru
Permintaan ruang kantor di kawasan pusat bisnis utama atau central business district (CBD) Jakarta yang mencakup Jl Jend Sudirman-Thamrin, Jl Gatot Subroto-Rasuna Said dan Jl Prof Dr Satrio-Mega Kuningan mulai menunjukkan tren positif sejak tahun lalu. Tingkat hunian perkantoran di distrik pusat bisnis secara khusus mencapai 73 persen. Aktivitas dan permintaan terhadap sektor perkantoran grade A mengalami peningkatan pada tahun ini. Para perusahaan mulai aktif dalam melanjutkan strategi realestat mereka dengan melakukan perbandingan antara tetap berada di gedung mereka saat ini atau pindah ke gedung lain.
“Tingkat hunian perkantoran 10 tahun terakhir ini tertekan disebabkan over supplay. Namun sejak tahun lalu mulai ada peningkatan khususnya gedung perkantoran premium, dan harga sewanya juga naik 0,7 persen. Pemicunya yaitu adanya perpindahan tenan dari gedung-gedung yang umur bangunannya lebih lama ke bangunan baru dengan harga yang lebih kompetitif namun fasilitasnya lebih baik. Gedung premium paling banyak mendapatkan benefit dari tren tersebut. Ini akan continue dan menjadi tren,” kata Head of Research JLL Indonesia Yunus Karim.
Bersamaan dengan fenomena relokasi yang terjadi tetap didominasi oleh perpindahan menuju gedung dengan grade yang lebih baik itu, JLL mengamati luas ruang yang dibutuhkan relatif mengecil dibandingkan sebelumnya akibat pola kerja hibrida dan strategi ruang kerja. Pergeseran budaya bekerja fleksibel pasca pandemi akan berlanjut di masa depan. Dampaknya, strategi penghematan biaya akan terus dilakukan oleh tenan sembari mengkaji model bisnis yang paling tepat termasuk dengan memanfaatkan sistem daring, sehingga tren tersebut dikhawatirkan akan memengaruhi penyerapan ruang kantor.
“Strategi penghematan biaya masih menjadi isu besar bagi para tenan atau penyewa, trennya bekerja sefleksibel mungkin. Sejumlah perusahaan menerapkan cost building strategy. Ini cukup berdampak pada penyerapan ruang perkantoran, tidak hanya di Indonesia tetapi juga global,” ungkap Yunus.
Tren relokasi juga terjadi di kawasan non-CBD. Penyerapan ruang kantor di triwulan ketiga ini mengalami peningkatan dibanding triwulan sebelumnya, yaitu mencapai 71 persen. Hingga akhir 2024 diperkirakan ada pasokan 126.000 meter persegi ruang kantor baru di kawasan non-CBD. Harga sewa cenderung relatif stabil meski perlu upaya dan plot harga yang tepat untuk bangunan yang kualitasnya di bawah rata-rata agar bisa menarik tenan.
Ritel Bagus, Apartemen Stagnan
Sektor ritel tetap stabil dengan tingkat okupansi hampir 90 persen dan sewa mall kelas menengah ke atas meningkat 0,64 persen per kuartal III 2024, khususnya pusat perbelanjaan yang bisa menyajikan konsep one stop shopping akan mendapatkan tingkat kunjungan yang baik. Sektor fesyen seperti kebutuhan bersepeda dan olahraga lainnya juga turut menyumbang permintaan ruang usaha di sektor ritel.
“Secara umum demand didominasi makanan dan minuman atau food and beverage (F&B), dimana ini bagian dari lifestyle masyarakat kita untuk cobain makanan dan tempat baru lalu diunggah ke sosial media. Gaya hidup ini mendorong para pebisnis F&B aktif mencari ruang sewa,” tutur Yunus.
Sektor hiburan seperti sinema atau tempat bermain anak-anak juga menunjukan peningkatan signifikan dibandingkan dengan tahun lalu. “Ada aktivitas dari brand global yang masuk ke mal premium di Jakarta,” imbuhnya.
Meskipun tidak ada mal baru yang beroperasi di kuartal III 2024 ini, beberapa mal baru dijadwalkan beroperasi di akhir tahun sehingga menciptakan momentum tambahan di sektor retail Jakarta. Hingga kuartal III 2024, lebih dari 100.000 meter persegi lahan retail diperoyeksi selesai di akhir 2024, yaitu Menara Jakarta di Jakarta Utara dan Lippo Mall East Side di Cempaka Putih. “Kuartal empat akan ada pasokan baru tetapi kita akan lihat apakah benar gedung mal itu akan selesai dibangun di 2024,” tandas Yunus.
Untuk sektor kondominium, aktivitas penjualan belum mengalami peningkatan sejak 10 tahun terakhir. Penawaran harga juga cenderung tidak ada kenaikan alias stagnan. Terdapat dua kondominium baru yang diluncurkan di Jakarta, yaitu Two Sudirman yang berlokasi di kawasan CBD dan satu menara baru dari LRT City Tebet di Jakarta Selatan. Hal ini mendorong diluncurkannya kondominium baru sebesar 559 unit dengan penjualan kumulatif sekitar 58 persen.
“Dua proyek itu lumayan men-drive penjualan apartemen non-subsidi di kuartal ketiga ini. Beberapa tahun ini yang paling aktif adalah end user, beli untuk dipakai sendiri. Aktivitas yang dilakukan pengembang belum menunjukkan peningkatan. Hal ini ditandai dengan hanya terdapat dua proyek kondominium yang diluncurkan di triwulan ini. Insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Ditanggung Pemerintah (DTP) dari pemerintah diharapkan semakin mendukung penjualan kondominium yang siap huni, sehingga pembeli dapat memanfaatkan persyaratan pembelian yang menguntungkan,” papar Yunus.
Menurut Vivin, penyerapan apartemen dari konsumen end user dan investor mesti seimbang agar developer mampu memenuhi janjinya untuk merampungkan fisik bangunan dan proses serah terima tak terhambat.
“Apartemen itu affodarbility is key. Tapi sebetulnya yang mendorong pasar bukan hanya end user, tetapi juga individual investor yang mencari capital gain dan yield. Kalau satu gedung 50 persen konsumen end user mau (beli), tapi 50 persen lagi investornya masih nggak, developer akan susah untuk complete construction. Kalau hanya mengandalkan end user tidak akan bisa bangun apartemen, terlebih kalau market-nya relatif slow harga sewanya soften juga seperti saat ini,” ungkapnya.
Saat ini kemudahan cara bayar menjadi salah satu faktor utama yang dipertimbangkan oleh pembeli apartemen selain akses yang bagus dari dan menuju transportasi publik. Vivin mengatakan, kondisi pasar properti yang tengah lesu semestinya mendorong kalangan pengembang mencari cara agar dagangannya laku. Selain melakukan berbagai macam inovasi, ia menyarankan developer juga menawarkan pembayaran lebih fleksibel kepada konsumen.
“Konsumen apartemen end user harus ada flexibility in payment dari developer, misal depe dicicil atau bisa installment panjang. Kemudian terkait bunga bank yang lebih certain rate atau angka cicilan tertentu sesuai kesepakatan khusus untuk milenial atau young generation. Mereka butuh certain rate setelah angsuran fix 3-5 tahunnya selesai. Kalau floating-nya tinggi gimana, jadi harus ada certain rate. Kemudahan cara pembayaran turut membantu mempertahankan tingkat penjualan. Kedua, yang bisa menggerakkan atau ada impact terhadap apartemen yaitu sentimen pasar. Dimana, pasar punya suatu confident level apartemen ini akan selesai dibangun. Kalau saya beli 5-6 tahun ke depan apakah saya bisa sewakan dan saya dapat untung nggak,” terang Vivin.
Resilien
Di sektor logistik, terjadi permintaan tinggi gedung modern. Pergudangan modern logistik di Jabodetabek mempertahankan tingkat hunian yang stabil sebesar 90 persen. Ini didorong oleh permintaan yang kuat dari berbagai industri dengan komposisi penyewa baru menunjukkan diversifikasi, mencakup sektor-sektor seperti industri kendaraan listrik, produk turunan listrik, farmasi, alat kesehatan, ritel, peralatan rumah tangga, furnitur, dan bahan baku di Bekasi, Bogor, Cikarang, dan Karawang.
Lebih lanjut, Yunus menuturkan satu proyek telah mencapai penyelesaian di area Cibitung, dan diperkirakan terdapat sekitar tiga bangunan yang akan rampung hingga akhir tahun 2024, tersebar di lokasi-lokasi seperti Bogor, Jakarta, dan Karawang. Penyedia jasa logistik tetap menjadi penyewa dominan dalam sektor pergudangan modern.
“Sektor ini resilience, permintaan cukup sehat. Tahun 2020 pasokan cukup tinggi dengan penyerapannya 80 persen dan tingkat hunian 90 persen, khususnya pergudangan moderen. Keterbatasan pasokan membuat permintaan bagus, ketika ada produk baru diluncurkan demand-nya akan meningkat,” ucap Yunus.
Sementara itu, untuk sektor hotel di Jakarta dan Bali menunjukkan pemulihan dan pertumbuhan yang kuat. Julien Naouri, Vice President of Investment Sales & Acquisitions, JLL Hotels and Hospitality Group memperkirakan bahwa volume transaksi hotel di Indonesia hingga akhir 2024 akan mencapai lebih dari USD200 Juta. Dan diperkirakan, total investasi pada hotel di Indonesia akan mencapai USD208 Juta.
“Hal ini mencerminkan fundamental kuat dari pasar Indonesia, terutama di Jakarta dan Bali,” kata Julien melalui virtual.
Membaiknya bisnis perhotelan di Jakarta dan Bali ditunjukkan dengan meningkatnya okupansi. Berdasarkan laporan JLL per September 2024, tingkat hunian di Jakarta naik 3,8 persen secara tahunan dengan tarif sewa harian tumbuh 11 persen. Sementara di Bali tingkat okupansi naik 3,2 persen secara tahunan dan tarif sewanya naik 11,7 persen.
