Golden gate pergerakan masyarakat yang tinggal di wilayah Bekasi, Depok, Bogor, Bandung ada di Jakarta Timur. Transportasi massal akan menjadikan kawasan Cawang dan Halim sebagai hub.
Beberapa wilayah di DKI Jakarta terus diperkuat dengan pembangunan infrastruktur. Keberadaan infrastruktur akan berperan besar dalam menciptakan pusat pertumbuhan properti baru. Keberadaan infrastrukur sudah pasti akan membuat kawasan yang semula terkandala dari sisi aksesibilitas menjadi terbuka dan berkambang lebih maju, baik sebagai kawasan pemukiman maupun kawasan bisnis.
Hal ini sudah terlihat nyata, seperti di sekitar infrastruktur jalan tol, terutama di sekitar akses exit tol maupun masuk gate tol. Demikian halnya pengembangan infrastruktur berbasis transportasi massal, seperti Mass Rapid Transit (MRT), Light Rail Transit (LRT) hingga KRL commuter line. Proyek-proyek properti anyar terus bermunculan. Bahkan jauh sebelum infrastruktur tersebut mulai dibangun, para pengembang sudah menyiapkan proyek barunya. Kini, di saat satu persatu infrastruktur tersebut mulai dioperasikan, properti pun tumbuh kian subur dengan harga yang tentu saja sudah naik signifikan.
Jakarta sebagai barometer pusat bisnis dan perekonomian Indonesia tetap menjajikan bagi sektor properti. Selain pergerakan ke barat dan selatan ke arah TB Simatupang, pergerakan di koridor timur menunjukkan potensi yang masih menjanjikan. Tentunya, masingmasing wilayah di DKI Jakarta menampilkan karakteristik pasar yang berbeda. Seperti di Jakarta Timur yang masih menyimpan lahan yang lebih luas untuk pengembangan properti, baik landed house maupun apartemen.
Harus diakui, pertumbuhan properti di wilayah Jakarta Timur memang tidak secepat wilayah lainnya, seperti di Jakarta Barat. Lambatnya pengembangan infrastruktur menjadi salah satu faktornya. Namun siapa sangka, dalam lima tahun terakhir ini, properti di Jakarta Timur berkembang dengan sangat cepat.
Banyak perusahaan pengembang, termasuk pengembangpengembang kelas atas telah dan akan mulai membangun proyeknya. Besarnya potensi di Jakarta Timur juga didukung dengan massifnya pengembangan infrastruktur, seperti jalan tol, LRT di dalam kota maupun yang ke wilayah pinggir Jakarta yaitu LRT Jakarta-Bogor- Depok-Bekasi (Jabodebek). Hal lain yang juga menjadi daya tarik di Jakarta Timur adalah harga tanah yang relatif masih lebih rendah dibandingkan dengan wilayah Jakarta, seperti Jakarta Barat. Kondisi ini memberikan peluang bertumbuhnya pasar lebih tinggi di Jakarta Timur.
Coba kita simak data temuan Indonesia Property Watch tentang pertumbuhan harga tanah di lima wilayah Jakarta. Dalam tiga tahun terakhir, pertumbuhan harga tanah perumahan di Jakarta Timur menempati urutan tertinggi sebesar 5,19 persen per tahun. Menyusul di bawahnya yakni, Jakarta Barat sebesar 4,77 persen, Jakarta Pusat 4,54 persen, Jakarta Selatan 4,5 persen, dan Jakarta Utara terendah dari semuanya yaitu 3,79 persen. “Pergerakan harga di Jakarta Timur relatif masih didominasi pertumbuhan yang terjadi di wilayah Cakung, Pulogadung dan di sekitaran Cawang hingga Cibubur,” ujar Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch.
Bahkan, lanjut Ali, pertumbuhan tinggi yang terjadi di wilayah Jakarta Timur masih berpotensi untuk naik lagi, menyusul harga pasaran tanah di wilayah ini yang masih terendah dibandingkan wilayah lainnya di Jakarta.
Data yang sama dirilis oleh portal porperti Lamudi belum lama ini. Data tersebut menunujukan bahwa pencarian properti di Jakarta didominasi oleh kawasan di Jakarta Timur, seperti di Pulogebang, Cipayung, Cibubur, dan Ciracas. Mart Polman, Managing Director Lamudi mengungkapkan, Jakarta Timur lebih diincar lantaran kawasan ini punya harga properti dan tanah yang lebih terjangkau. Mart mencontohkan harga tanah di kawasan Pulogebang yang hingga awal tahun 2019 masih dijual dengan harga ratarata Rp3.950.000 per meter persegi.
Sementara di Cipayung, Cibubur dan Ciracas masing-masing dengan harga rata-rata Rp4.500.000, Rp5.500.000 dan Rp5.928.571 per meter persegi. “Di kawasan Jakarta Timur masih banyak lahan yang belum digarap menjadi perumahan. Hal ini juga menjadi salah satu faktor mengapa harga tanah di sana masih lebih murah,” kata Mart.
Betul ada beberapa ruas tol di koridor timur yang belum terkoneksi yang membuat potensi pasar properti banyak yang belum muncul. Tetapi dengan telah terhubungnya Tol Cakung ke Cilincing-Tanjung Priok, jelas akan memberikan potensi yang luar biasa bagi pertumbuhan pasar properti di wilayah sekitarnya.
Menurut Ali, dalam perkembangannya di Jakarta Timur selain pasar perumahan yang masih terbuka lebar, khususnya di segmen menengah atas, pasar apartemen dan komersial pun akan semakin berkembang. Jakarta Timur sepertinya ingin mengejar ketertinggalannya dibandingkan dengan wilayah lainnya, khususnya untuk apartemen dan komersial.
Sebagai salah satu arah pelebaran wilayah dari Kelapa Gading yang terus mengarah ke timur melewati Pulogadung dan Cakung, Jakarta Timur juga menyimpan potensi arah perkembangan dari CBD Jakarta yang terus mengarah ke Cawang ke arah jalur LRT. Melihat hal tersebut, maka hampir sebagian besar kawasan Jakarta Timur mempunyai potensi yang tinggi. Apalagi, Jakarta Timur juga merupakan pintu masuk (golden gate) pergerakan masyarakat yang tinggal di wilayah Bekasi, Depok, Bogor, bahkan Bandung.
Infrastruktur
menjadi hub transportasi massal.
Tak ada yang membantah betapa pentingnya peran infrastruktur dalam mendongkrak pamor dan value sebuah kawasan. Infrastruktur dan properti dua hal yang tidak bisa dipisahkan dan saling melekat. Saat ini pengembangan jalan tol terus dilakukan guna mengintegrasi kawasan-kawasan di Jakarta Timur hingga ke timur Jakarta yang mengarah ke wilayah Bekasi, Karawang, Bandung, hingga Jawa Tengah.
Sami Miettinen, Direktur Utama PT Mitra Sindo Sukses, pengembang Jakarta Garden City (JGC), mengakui adanya pertumbuhan yang sangat progresif dan signifikan di Jakarta Timur lantaran adanya pembangunan infrastruktur. Ia mencontohkan kawasan JGC yang semakin intensifikasi dengan pembangunan berbagai produk properti, baik hunian maupun komersial berikut fasilitasnya.
“Kawasan ini didukung dengan aksesibilitas yang mudah dijangkau dan terbuka ke berbagai wilayah. Sehingga ini berdampak pada besarnya minat masyarakat sekitar untuk memiliki hunian di sini,” ungkapnya.
Adapun akses tol yang menghubungkan kawasan JGC menuju Bandara Soekarno-Hatta melalui Tol Tanjung Priok–Ancol–Bandara Soekarno-Hatta, kemudian akses jalan Tipar–Cakung yang semakin memudahkan menuju kawasan Kelapa Gading, serta ke Jalan Raya Bekasi. Saat ini, melalui tol, JGC juga bisa diakses melalui exit Cakung Timur Tol Jakarta Outer Ring Road (JORR).
Selain jalan tol, yang juga terlihat cukup massif adalah pembangunan infrastruktur untuk transportasi massal. Bahkan Jakarta Timur, persisnya di Cawang dan Halim akan menjadi hub transportasi massal dari koridor timur ke pusat Kota Jakarta.
Mulai dari kereta commuter line yang telah memiliki simpul di beberapa lokasi, seperti di Klender hingga Cakung untuk perlintasan Cikarang, Bekasi hingga pusat Kota Jakarta, juga di Stasiun Cawang untuk perlintasan
Bogor-Jakarta Kota.
Kemudian kereta ringan LRT Jabodebek, hingga pertengahan Juni 2019, progres pembangunan tahap satu telah mencapai 63 persen. Adapun untuk LRT lintas Cawang-Cibubur sudah mencapai 82,69 persen, Cawang- Dukuh Atas 51.902 persen dan Cawang-Bekasi Timur mencapai 57.053 persen.
Proyek yang menghubungkan DKI Jakarta dengan tiga kota satelit di sekitarnya itu diperkirakan akan rampung pada Juli 2020. “Pengerjaan kami target selesai Juli 2020. Lalu, perlu enam bulan uji coba sehingga beroperasi efektif di 2021,” kata Corporate Secretary PT Adhi Karya (operator LRT Jabodebek), Ki Syahgolang Permata.
Tidak ketinggalan, kereta cepat Jakarta-Bandung dengan simpul stasiun di Halim juga tengah dikebut penyelesaiannya. Proyek kerjasama antara Indonesia dan China (Kereta Cepat Indonesia–China) ini telah mencapi 18 persen dan ditargetkan rampung pada akhir 2020, sehingga mulai beroperasi di 2021. “Akhir 2019 kami harap progresnya bisa mencapai 60 persen. Saya akan terus mengawal dan memastikan proyek berjalan baik,” ujar Menteri Badan Usaha Milik Negara (BUMN) Rini M Soemarno.
Pergerakan Properti
Keberadaan jaringan infrastruktur tersebut sudah bisa dipastikan akan semakin menggairahkan prospek bisnis properti di kawasan Jakarta Timur. Kawasan hunian baru yang terintegrasi atau yang disebut Transit Oriented Development (TOD) mulai menjadi trend gaya hidup baru masa kini.
Robert Yapari, Presiden Direktur Trivo Group – salah satu pengembang kawasan hunian Sakura Garden City di Ciracas – mengungkapkan pentingnya konektivitas dalam mendukung integrasinya sebuah kawasan. Bahkan tanpa TOD pun, kata Robert, tetap dibutuhkan konektivitas. Karena dengan adanya konektivitas, maka akan semakin menarik bagi konsumen untuk beli dan tinggal di dalam kawasan tersebut. “Konektivitas itu bisa dengan sangat mudah mengangkat siapapun yang tinggal di sini untuk ke mana-mana,” ujar Robert.
Ibah Djauhari, General Manager KSO Perum Perumnas-PT Bakrie Pangripta Loka – pengembang superblok Sentra Timur Residence – mengatakan bahwa keberadaan infrastruktur semakin menarik banyak pengembang untuk membuka proyeknya. “Makanya sekarang Jakarta Timur masih sunrise property,” imbuhnya. Bukan tanpa alasan, selain infrastruktur jalan, Ibah menambahkan, beberapa fasilitas lain seperti terminal termegah di Asia Tenggara yaitu Terminal Modern Sentra Timur juga berada di kawasan ini.
Walaupun demikian, Ibah mengakui Jakarta Timur belum seperti di kawasan lain tetapi sudah mengarah ke sana. Justru dengan tertata lebih baik menjadi pembelajaran kawasan lainnya bahwa Jakarta Timur akan memiliki potensi luar biasa. Kalau orang ingin investasi di lokasi yang belum super komplit tetapi sudah tahu akan menjadi super komplit, di sinilah Jakarta Timur. Masih sunrise di Jakarta Timur.
”Kesempatan membeli atau berinvestasi properti di Jakarta Timur harus dilakukan mulai sekarang. Momentumnya sangat tepat, sebelum fasilitas transportasi massal benar-benar beroperasi,” ujar Ibah, sambil menambahkan bisa dilihat sendiri pembangunan transportasi massal yang sangat massif. Semua ini yang akan menaikkan investasi di Jakarta Timur, termasuk di Sentra Timur Residence.
Platform jual beli, OLX pada akhir Maret 2019 lalu juga merilis adanya peningkatan pencarian hunian di lintasan LRT, baik yang mengarah ke Bekasi maupun ke Cibubur. Sejak awal tahun, tercatat lonjakan angka pencari hunian apartemen dan rumah naik hingga 44 persen.
Kenaikan juga terjadi dari sisi harga. Rata-rata harga jual rumah di lintasan LRT Cibubur, misalnya naik mencapai 9,5 persen dari semula Rp1,2 miliar menjadi Rp1,3 miliar. Sementara harga apartemen rata-rata naik dengan kisaran 18-23 persen. Jika sebelumnya apartemen dijual seharga Rp344 juta, hingga akhir Maret naik menjadi Rp407 juta. “Pembangunan infrastruktur dan moda transportasi baru telah berdampak signifikan pada aktivitas jual dan beli properti,” ungkap Ignasius Ryan Hasim, Head of Real Estate Category OLX Indonesia.
