PropertyandtheCity.com, Bogor (Jawa Barat) – Permintaan ruang kantor di kawasan pusat bisnis utama atau central business district (CBD) Jakarta yang mencakup Jl Jend Sudirman-Thamrin, Jl Gatot Subroto-Rasuna Said dan Jl Prof Dr Satrio-Mega Kuningan masih tertekan.
Hal ini disebabkan pasokan baru ruang perkantoran di DKI Jakarta yang masuk masih cukup tinggi, diprediksi mencapai 460.000 meter persegi (m2). Penyelesaian proyek terdekat akan datang dari Jakarta Mori Tower, Rajawali Place (sekawasan dengan St. Regis) dan Autograph Tower di dalam kawasan Thamrin Nine seluas 264.000 m2 pada tahun ini. Pasokan kumulatif ruang kantor sampai kuartal I-2023 tercatat 7,3 juta m2 di CBD Jakarta dan 4 juta m2 di luar CBD pada akhir tahun nanti.
Bahkan untuk CBD Jakarta, menjelang akhir tahun 2023 diperkirakan masih ada tambahan pasokan ruang kantor baru lagi dari proyek perkantoran Luminary Tower dan T Menara, sehingga diproyeksikan pasokannya akan melejit menjadi 7,4 juta m2 di 2023, atau naik 5% dibanding tahun lalu.
Tingkat ruang kosong diperkirakan Colliers akan naik sekitar 3-3,5 basis poin pada 2023 seiring bertambahnya pasokan ruang kantor. “Pasokan ruang kantor melimpah tersebut berpotensi menekan tingkat okupansi hingga 70% sampai akhir 2023 di kedua kawasan,” tulis Senior Associate Director Colliers International Indonesia Ferry Salanto dalam riset tersebut.
Ketidakpastian ekonomi global berdampak pada iklim bisnis di dalam negeri karena pelaku usaha swasta lebih berhati-hati dalam menjalankan kegiatan operasionalnya. Kondisi ini belakangan juga membuat investor terkesan ‘gampang’ memutuskan menarik diri.
Berbagai perusahaan global dan nasional mengusahakan aneka siasat untuk bisa bertahan setelah tiga tahun diterpa pandemi. Salah satunya menerapakan bekerja dari rumah (work from home/WFH) sehingga lokasi tidak menjadi pertimbangan utama. Orang dapat bekerja dari manapun sejauh terkoneksi dengan internet. Orang ke kantor kalau benar-benar penting, misalnya ada pekerjaan yang tidak bisa diselesaikan dari rumah. Dalam sepekan cukup satu atau dua kali datang. Ini menekan biaya pengeluaran perusahaan.
“Kebanyakan perusahaan telah mengurangi ukuran area perkantoran dan kemungkinan tidak akan merubahnya dalam waktu dekat seperti sedia kala. Mengadopsi startegi tempat bekerja pada saat pembaruan sewa telah meningkatkan ketersediaan ruang kantor di Jakarta. Strategi tempat kerja saat ini lebih terfokus pada bagaimana mengoptimalisasi ruang kantor. Ini salah satu upaya penghematan biaya,” terang Ferry.
Imbasnya, kebutuhan ruang perkantoran merosot, kalaupun ada itu pun banyak perusahaan mengecilkan ukuran kantornya. Sebagian besar bahkan melakukan relokasi ke kawasan-kawasan sekunder dekat perumahan, atau di dalam kawasan kota baru yang fasilitasnya lengkap seperti ruko atau mini office building dianggap lebih realistis.
Tingkat okupansi ini diproyeksikan akan kembali menurun seiring masuknya pasokan baru ke pasar. Harga sewa juga masih akan tertekan dan pemilik gedung akan menghadapi tingkat persaingan yang tinggi dalam mempertahankan para penyewa untuk tetap berada di gedung mereka.
Tren ini dibaca oleh Colliers yang merangkum tingkat hunian perkantoran di kawasan CBD Jakarta turun 3% menjadi 72% pada kuartal I-2023 dibandingkan kuartal IV-2022. Di sisi lain, tingkat rata-rata okupansi kantor di luar CBD stagnan di level 72% pada kuartal pertama tahun ini, dengan tarif sewa ruang kantor rerata Rp246.030/m2 di CBD dan Rp174.759/m2 di luar CBD.
Sementara tarif sewa gedung perkantoran premium dan grade A rata-rata Rp294.772/m2. “Itu asking price (tarif yang ditawarkan) karena lokasi kantor di kawasan premium yang harga tanahnya sudah sangat tinggi. Tarif berdasarkan transaksi riil bisa lebih rendah karena masih ada diskon. Kendati pasar lesu, secara umum harga sewa ruang di wilayah CBD meningkat 3% dibanding kuartal terakhir tahun lalu,” imbuhnya.
Perusahaan yang bergerak dibidang farmasi, forex, tekstil, logistik, media sosial, dan pertambangan menunjukan minat untuk mengakuisisi ruang kantor, meskipun ukurannya relatif kecil. Kecenderungan ini membuka harapan bahwa permintaan ruang kantor bisa kembali melalui perbaruan kontrak sewa, relokasi, ataupun ekspansi.
Kebanyakan dari penyewa yang relokasi atau ekspansi lebih cenderung memilih ruang kantor yang sudah pre-fitted, baik itu sebagian ataupun menyeluruh, untuk meminimalisir pengeluaran modal. Perusahaan mencari transaksi sewa yang menguntungkan, seringkali dengan memperpanjang periode fit-out untuk memanfaatkan periode bebas sewa. Namun demikian, tren mengurangi ukuran area kerja akan tetap ada, termasuk sub-leasing dari ruang yang sebelumnya ditempati.
Pinggiran Tumbuh
Adapun harga ruang perkantoran di pusat bisnis Jakarta mengalami penurunan pada tahun lalu. Meskipun begitu, pemilik gedung tetap pede melego ruang kantor ke pasar sekunder dengan harga relatif tinggi, terutama untuk luasan kurang dari 500 m2.
Colliers menyebut harga jual ruang kantor di CBD Jakarta cenderung stabil pada kuartal I-2023 yaitu Rp56,1 juta/m2. Di sisi lain, harga ruang perkantoran di luar CBD menunjukan tren positif. Di koridor Jl TB Simatupang misal, jika tiga-lima tahun lalu masih ada yang memasarkan belasan juta per meter persegi, saat ini sudah di atas Rp30 juta/m2.
“Ini menunjukkan bahwa pemilik gedung perkantoran di pusat bisnis Jakarta masih memberikan harga kompetitif supaya menarik peminat perusahaan-perusahaan. Beberapa diantaranya sudah ada yang minat membeli kantor, seperti perusahaan penyedia internet dan pertambangan,” pungkas Ferry.
