PropertyandtheCity.com, Tangerang – Ketika terjadi resesi karena berbagai sebab seperti pandemi, kebanyakan orang diliputi perasaan gamang dan tidak pasti. Orang menjadi lebih berhati-hati dan berhemat dalam pengeluaran supaya tetap aman melalui krisis. Kalaupun harus membeli sesuatu, apalagi yang bernilai besar, orang ingin produknya memberikan kepastian tinggi. Termasuk saat memilih properti sebagai aset menambah kekayaan.
Selain lokasi, lokasi dan lokasi, para konsumen investor yang merupakan masyarakat dengan penghasilan mapan itu umumnya akan membeli atau menambah aset properti barunya bila aksesnya mudah menuju kemana-mana dan pengembangan kawasannya hidup bin ramai.
Mengacu dari analisa sepanjang tahun 2022, rumah tapak dari dua segmentasi mengalami permintaan yang cukup tinggi.Begitu pula wilayah-wilayah serapan dan kisaran harga rumah yang terjadi, termasuk tren luasan hunian.
Laman Kompas.com, pada Sabtu (3/12) menulis, SekretarisJenderal (Sekjen) Dewan Pengurus Pusat (DPP) Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) Sulihin Widjaja menjelaskan, bahwa bagi sebagian pelaku di sektor tersebut, bisnis properti kembali booming, serapannya pun bahkan naik 30 persen dari tahun sebelumnya.
Dominasi pasar properti primer dan seken terjadi di wilayah Jabodetabek. Sedangkan permintaan harga tertinggi berkisar Rp 800 juta hingga di atas Rp 2 miliar. Serapan rumah tapak paling banyak terjadi di wilayah Serpong, Bogor, Cibubur, dan Bekasi. Kata Sulihin, bagi setiap keluarga, rumah tapak merupakan pilihan utama dibanding hunian bertingkat, terlebih kondisi pasca-pandemi. Mereka membutuhkan ruang terbuka dan lingkungan yang nyaman untuk tinggal. “Terlebih dengan kondisi perekenomian yang semakin baik, rumah masih menjadi pilihan prioritas bagi mereka yang berada di wilayah Jabodetabek,” papar Sulihin.
Pernyataan Sulihin dikonfirmasi oleh perusahaan finansial dan profesional real estate, Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia, yang memaparkan permintaan rumah tapak di Jabodetabek tetap stabil walau tiga tahun diterpa pandemi Covid-19. Pada 2020, misalnya, rata-rata penjualan rumah tapak mencapai 72 persen dari ketersediaannya sekitar 35 ribu unit.
“Sektor rumah tapak menjadi salah satu yang bertahan di tengah pandemi. Saat ini di triwulan kedua penjualan sektor rumah tapak masih melanjutkan tren dari pertengahan 2020,” kata Kepala Peneliti JLL Indonesia Yunus Karim dalam webinar bertajuk Jakarta Property Market Overview 2Q 2022 di Jakarta, Juli lalu.
Sedangkan pada 2021, rata-rata penjualan malah meningkat menjadi 89 persen dari total ketersediaan rumah. Total ketersediaan rumah pada tahun lalu adalah 40 ribu unit.Sementara itu pada semester I-2022, rata-rata penjualan rumah tapak mencapai 90 persen. Total ketersediaan rumah sebanyak kurang 40 ribu unit atau sama dengan 2021.
Yunus menuturkan Kementerian Keuangan memberikan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untk Rumah. Diskon pajak diberikan pada tahun lalu adalah 100 persen bagi hunian dengan nilai jual sampai dengan Rp2 miliar. Adapun untuk rumah dengan nilai jual Rp2 miliar sampai Rp5 miliar, diskon pajak yang berlaku ialah 50 persen.
Menurut Yunus, insentif tersebut menjadi salah satu faktor pertimbangan masyarakat dalam membeli rumah tapak. “Bahkan selama satu semester tahun ini, terdapat peluncuran 5.700 unit baru oleh pengembang. Adapun pembelinya didominasi oleh end user lantaran harga yang relatif terjangkau,” ujarnya.
Yunus menyampaikan, program pemerintah selain insentif PPN, seperti relaksasi Loan To Value (LTV) atau Down Payment (DP), juga menarik minat pengembangan rumah tapak. Program itu pun ditunjang oleh pembangunan sarana infrastruktur baru sehingga semakin meningkatkan niat masyarakat membeli rumah tapak.
Ia menambahkan, wilayah Tangerang dan Bogor menjadi lokasi pembelian rumah yang diminati. Hal itu dipengaruhi oleh langkah pemerintah membangun aksesibilitas yang lebih mudah antara lain pembangunan jalan tol dan LRT Jabodebek. “Keterjangkauan menjadi faktor kunci penjualan rumah tapak ini. Sejumlah pengembang juga memiliki rencana untuk meluncurkan kota mandiri baru di Jabodetabek,” katanya.
Barat Jakarta Bagaimana?
Sudah menjadi umum bahwa kawasan barat Jakarta seperti Suburban Serpong dan Gading Serpong pengembangannya paling berkibar dibanding wilayah penyangga Kota Jakarta lainnya. Akses banyak, fasilitasnya tersedia lengkap. Harga kavelingnya juga sudah di atas Rp12 juta per meter persegi (/m2). Karena harga rumah yang ditawarkan rerata di atas Rp1,5 miliar. Ada yang di bawah itu, tapi lokasinya lebih ke pinggiran misal Kabupaten Tangerang dan Kabupaten Bogor. Kalau rumah di dalam kawasan township seperti Paramount Land, BSD City atau Alam Sutera, kebanyakan harganya sudah di atas Rp2 miliar.
Dua tahun terakhir sejumlah pengembang township di wilayah ini semangat menawarkan rumah seharga di atas Rp4 miliar. Produk itu diluncurkan untuk melayani segmen kelas atas (upper class) yang masih mencari aset tambahan untuk memutar uangnya. Sinar Mas Land, pengembang Kota Baru BSD City (6.000 ha) di Serpong, waktu lalu melansir rumah mewah seharga Rp16-30 miliar per unit.
Seperti apa wujud rumahnya? Tentu megah! Produk di segmen ini sudah tidak ada lagi tawar-menawar terkait lokasi, kualitas bangunan, fitur rumah dan fasilitas sekitarnya. Sudah tentu harus di atas rata-rata.
Namanya Klaster Lyndon dikembangkan di Navapark BSD. Responnya diklaim cukup baik. Sudah terjual lebih dari 95 persen. Klaster Caelus yang lebih dulu dipasarkan SML di kawasan Greenwich juga lumayan laris. Di klaster seluas 5 ha ini, tahap pertama sebanyak 150 unit rumah sudah sold out. Tahap dua sebanyak 60 unit juga ludes terjual padahal harganya berkisar Rp6,2 – 10,6 miliar.
Geser ke Gading Serpong, sekitar 7km dari pusat bisnis BSD City, Paramount Land (1.000 ha) tak kalah cerah merona kala produk properti kelas atasnya direspon bagus oleh konsumen. Tahun lalu, pihaknya melansir Pasadena Residence. Sebanyak 128 unit rumah mewah sehatga Rp3,8-6 miliar terjual 100 unit lebih hanya dalam hitungan bulan. Tahun ini, pasar digerojok lagi tahap extension Pasadena meski terbatas hanya 59 unit. Rumahnya seharga Rp5-10,5 miliar per unit.
Presiden Direktur PT Paramount Land, M. Nawawi berujar, situasi ekonomi Tanah Air tahun ini perlahan mulai membaik dibanding awal-awal pandemi pada 2020-2021. Kepercayaan orang-orang berduit yang sebelumnya memilih saving incomes, kini mulai pede membelanjakan uangnya di sektor properti. “Dana sangat ada, yang perlu ditingkatkan adalah minat orang membeli properti. Itu tugas kami sebagai developer bagaimana caranya, supaya perekonomian bisa berjalan lagi,” ucapnya.
Nawawi yakin, perkembangan Gading Serpong sebagai kota baru sekaligus hub bagi kota baru BSD City dan Lippo Karawaci lantaran lokasinya berada di tengah-tengah, akan tetap menarik dan menjadi alasan utama konsumen untuk berinvestasi. “Antusiasnya luar biasa. Setiap hari ada konsumen yang lihat rumah contoh. Ada yang niat banget tiha jam keliling cluster jalan kaki, hanya untuk melihat seberapa asri dan tenang lingkungan Pasadena,” ceritanya.
Ia tak menampik, secara volume penjualan rumah premium memang tak sebanyak rumah menengah dan menengah atas, namun dilihat dari perolehan nilai rupiahnya kelas ini berkontribusi banyak dalam pencapaian marketing sales Paramount Land. “Memang pasarnya sedikit di kelas ini, tapi sangat mampu menggerakkan perekonomian. Selemah-lemahnya ekonomi, tiap jenis properti selalu ada pasarnya,” jelasnya.
Dalam beberapa kesempatan, Country Manager Rumah.com Marine Novita mengatakan, kepercayaan diri pasar menengah ke atas dan atas menjadi indikasi makin pulihnya pasar properti nasional dan ekonomi nasional pada umumnya. Marine menyebut, industri properti sepanjang 2022 lebih stabil, karena permintaan properti saat ini banyak didominasi oleh kelas menengah atas.
“Ini artinya, semakin banyak orang yang lebih berani untuk mengeluarkan uangnya untuk aset-aset besar seperti properti,” katanya. Larisnya produk properti untuk segmen menengah atas menjadi indikasi makin pulihnya situasi pasar properti nasional dan ekonomi nasional pada umumnya. Andr. Putri
