Jakarta, PropertyandtheCity.com – Tren pemulihan sektor properti diprediksi masih akan berlanjut pada triwulan ketiga tahun 2023. Bahkan tidak sedikit kalangan yang berpendapat kondisi ini akan berlangsung hingga akhir tahun ini. Properti-properti premium mengalami pemulihan paling kentara.
Adapun Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto, menjelaskan, saat ini perekonomian konsumen sudah mulai bergerak ke arah yang lebih baik seiring dengan membaiknya penangangan dan situasi Covid-19 di Indonesia. Jika sebelumnya konsumen masih menimbang-nimbang dan tidak terburu-buru membeli properti, tahun ini menurutnya berbeda.
“Tahun ini dapat dikatakan sebagai momentum yang tepat, karena di tahun 2024 kemungkinan adanya ketidakpastian kembali musabab sikap pembeli di kelas kolektor yang tidak nyaman dengan situasi politik saat Pilpres di Indonesia,” ujar Ferry Salanto, dalam diskusi “Pertumbuhan Properti; Peluang dan Tantangan di 2023”, beberapa waktu lalu di Tangerang Selatan.
Kepercayaan pasar terhadap produk perumahan di Semester I 2023 terlihat mengalami peningkatan, setelah Pemerintah secara resmi mencabut pembatasan kegiatan di seluruh wilayah Indonesia pada akhir tahun 2022. Meskipun pasar perumahan segmen menengah di Jabodetabek tetap mendominasi dalam hal permintaan di sepanjang Semester I 2023, yakni sekitar 26% dari total permintaan, segmen atas terus menunjukkan peningkatan permintaan yang mewakili sekitar 23,9% dari total unit yang terjual.
Cushman & Wakefield Indonesia menyebut, terbesar permintaan segmen atas berasal dari end-user, yakni sekitar 77%. Umumnya, mereka merupakan pemilik rumah pertama dan keluarga yang lebih mapan, yang mencari hunian lebih besar untuk memenuhi kebutuhan mereka yang terus meningkat.
Wilayah Jabodetabek menunjukkan tingkat rata-rata penyerapan bersih bulanan sebanyak 20,1 unit per perumahan selama Semester I 2023, atau menurun 20,5% dibandingkan tahun sebelumnya. Angka tersebut sebanding dengan nilai serapan rata-rata sebesar Rp41,8 miliar per perumahan per bulan.
Meskipun nilai ini mencerminkan penurunan 8% dibandingkan tahun sebelumnya (YoY), namun masih cukup stabil dibandingkan semester sebelumnya (HoH) yang hanya naik 4%. Hal ini menunjukkan daya beli yang menjanjikan dalam pasar. Nilai transaksi rata-rata per unit sekitar Rp2,08 miliar, menunjukkan peningkatan sebesar 15,6% dibandingkan dengan paruh pertama tahun 2022.
“Perekonomian global menunjukkan tanda-tanda pemulihan, tercermin dari meredanya tekanan inflasi di berbagai negara, berkurangnya volatilitas harga energi, kuatnya pasar tenaga kerja di negara maju, serta permintaan global yang masih Tangguh. Daya beli untuk rumah berharga miliaran tetap berjalan. Permintaannya lebih adem karena sekarang penggeraknya end user yang hendak menghuninya sendiri dan kolektor yang membeli properti sebagai simpanan, bukan investor yang menghitung betul pengembalian investasi atau return dari setiap properti yang dibelinya,” terang Arief Rahardjo, Director Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia.
Pasokan Stabil
Merunut data Cushman & Wakefield MarketBeat Reports Q2, pasokan unit hunian perumahan disebut tetap stabil selama Semester I 2023. Pasar mencatat total tambahan pasokan sebanyak 4.445 unit. Kawasan Tangerang mendominasi pasokan baru dengan cakupan sebesar 51%, diikuti oleh Bogor dan Depok dengan 22%.
Unit segmen atas mendominasi pasokan baru semester ini dengan 34,3% dari total pasokan, diikuti oleh segmen Menengah sebesar 27,3%. Namun, laju peluncuran proyek-proyek baru melambat dibandingkan periode sebelumnya sebesar -11,1%, menghasilkan dinamika pasokan dan permintaan yang tetap seimbang.
Disebutkan, pengembang terus menunjukkan keyakinan mereka dalam pasar dengan memperkenalkan produk-produk kelas atas di berbagai perumahan, yang menandakan optimisme mereka terhadap kepercayaan pasar secara keseluruhan dan potensinya.
“Meskipun terdapat proyeksi mengenai tantangan ekonomi global pada tahun 2023, yang mungkin menimbulkan rasa kehati-hatian di kalangan pengembang dan investor mengenai rencana pengembangan mereka, para pengembang di sektor perumahan tetap menunjukkan tingkat optimisme yang tinggi untuk semester mendatang,” ungkap Arief.
Prospek positif ini terutama didorong oleh fakta mayoritas pembeli rumah adalah end-user dan pemilik rumah pertama yang terdorong oleh kebutuhan hunian utama. Permintaan terus-menerus dari para pembeli rumah ini berkontribusi pada kepercayaan pengembang terhadap pasar. Padahal, Arief mengklaim secara tahunan menurun.
“Wilayah Jabodetabek menunjukkan tingkat rata-rata penyerapan bersih bulanan sebanyak 20,1 unit per perumahan selama kuartal I 2023, menurun 20,5% dibandingkan tahun sebelumnya. Angka tersebut sebanding dengan nilai serapan rata-rata sebesar Rp41,8 miliar per perumahan per bulan,” katanya.
Sementara itu per Juni 2023, harga tanah rata-rata di wilayah Jabodetabek dilaporkan sekitar Rp12.48.000/m2, menunjukkan pertumbuhan sebesar 1,9% sejak semester lalu. Dampak bertahap inflasi pada konstruksi dan material bangunan juga terlihat pada kenaikan harga jual. Kemajuan dalam infrastruktur transportasi juga berkontribusi pada laju kenaikan harga tanah. Akibatnya, harga jual rata-rata tahunan mengalami peningkatan yang signifikan sebesar 4,49%.
Sosial-Ekonomi Naik
Dalam rangka menjaga momentum pertumbuhan di sektor properti tahun 2023, sejumlah kebijakan strategis yang dilakukan pemerintah seperti kelonggaran aturan LTV/FTV sebesar 100% dapat menyokong penjualan properti sehingga kebutuhan masyarakat akan hunian dapat terpenuhi.
Executive President Consumer Loan BCA, Welly Yandoko, mengatakan, PT Bank Central Asia, Tbk (BCA) akan sepenuhnya mendukung kebijakan makropurdensial untuk sektor properti dan optimis penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di sisa waktu tahun ini akan tetap tumbuh sejalan dengan pertumbuhan kredit perbankan nasional. “Hal ini didorong karena potensi bisnisnya besar di tengah jumlah backlog kebutuhan perumahan masyarakat Indonesia yang masih besar dan pembiayaan KPR masih menjadi pilihan utama dalam membeli properti saat ini,” kata Welly.
Dari sisi perusahaan pengembang, Presiden Direktur PT Paramount Enterprise International (Paramount Land), Muhammad Nawawi, mengatakan, pihaknya menyadari adanya tantangan ekonomi global maupun nasional bisa memengaruhi pertimbangan masyarakat untuk membeli rumah mapun investasi di sektor properti. “Namun kami tetap berkeyakinan pada keberlanjutan strategi inovasi produk Paramount Land yang selalu memperhatikan tren dan kebutuhan konsumen serta pangsa pasar yang dapat kami serap,” kata Nawawi.
Menurutnya, sebagai salah satu perusahaan properti yang berfokus pada kebutuhan konsumen, pihaknya juga memberi stimulus untuk mengajak masyarakat tetap melirik sektor properti di akhir semester 2023 dengan meluncurkan program Paramount EazyHome 2023 berupa berbagai kemudahan cara bayar selain dengan pembelian tunai maupun KPR, yaitu dengan cicilan bertahap 48 hingga 120 kali. “Ragam cara bayar ini dimaksudkan karena rumah merupakan hal yang sangat personal sehigga dengan banyaknya pilihan, konsumen bisa memilih cara bayar yang paling sesuai dengan kemampuannya,” ujarnya.
Kuatnya sektor properti di tahun 2023 juga mulai terlihat dari tingginya permintaan produk properti pada segmen premium di Gading Serpong, Tangerang, Banten. Paramount Land optimis bahwa segmen properti premium akan semakin meningkat seiring dengan membaiknya kondisi prekonomian Indonesia.
Ia mengklaim, satu dekade lalu social economy scale (SES) masyarakat Gading Serpong masih didominasi kelas menengah. Tetapi sekarang, kualitas masyarakat di area ini terus meningkat dengan SES yang bahkan masuk golongan ultra high net worth individual (UHNWI).
“Masyarakat Menteng di Jakarta adalah potret kalangan elite Indonesia, yang sebagian besar merupakan pejabat dan pengusaha. Nah, kualitas masyarakat Menteng itu sekarang sudah ada di Gading Serpong,” jelas Nawawi, seperti dinukil dari Kompas.com, Mei lalu.
Pun pemerintah daerahnya juga tengah getol mengoptimalkan segala potensinya untuk tumbuh menjadi kota maju. Warga, budaya dan aksesibilitasnya menjadi kekuatan pembangunan di Tangerang Raya. “Dengan mengoptimalkan semuanya, pemerintan daerah optimistis 5-10 tahun ke depan wilayahnya menjadi kota maju,” ujar Wali Kota Tangerang Arief R Wismansyah.
Kota Tangerang dan sekitarnya punya aksesibilitas yang mumpuni. Ada tiga jalan tol, Jakarta-Merak, lintas kota Tangerang, Kunciran yang nantinya sampai Jagorawi dan Cikampek. Ke depan ada tol baru lewat belakang Bandara Internasional Soekarno-Hatta hingga ke utara Banten. Semua akses itu adalah peluang karena mudah dicapai dari kanan dan kiri. Juga ditunjang kelengkapan moda transportasi KRL, dan bus antarkota – antarprovinsi di Terminal Poris Plawad.
“Alhamdulillah kami bisa lewati masa sulit pandemi Covid-19. Ekonomi yang tadinya minus 7 persen sudah tumbuh jadi 5,98 persen dan angka investasi mengejutkan sampai Rp13 triliun,” imbuh Arief.
Kinerja Bagus
Tahun ini Paramount gencar memasarkan dua hunian eksklusif di Gading Serpong, yaitu Pasadena Grand Residence dan Matera Residence. Lokasi Pasadena Grand Residence lumayan strategis karena bisa menikmati dua kota baru sekaligus, Gading Serpong dan BSD City sebab letaknya di pertigaan jalan penghubung ke arah BSD City, di mana sisi selatannya akan bertemu BSD City area barat dan di sisi utara berdampingan dengan Distrik Greenwich, BSD City. Tersedia rumah tipe Lebar 10 dan 12 meter seharga Rp4,9 – 11 miliar per unit. Rumahnya diklaim sudah laku 280 unit.
Sementara kinerja penjualan Matera Residence sejak dirilis awal Januari 2023 hingga September 2023, terserap 52 unit dari 58 unit yang ditawarkan. Matera Residence sendiri akan dikembangkan sebanyak 500 unit dalam tiga klaster. Lokasinya hanya ratusan meter dari BSD City, persisnya di seberang bundaran SPBU BP Gading Serpong. Rumah termurah dibanderol Rp6 miliaran (208/162).
Besarnya animo masyarakat dalam mencari rumah tinggal nyaman yang kawasannya dikelola dengan baik seiring dengan tingginya kepedulian masyarakat akan Kesehatan tubuh dan mental, membuat Paramount Land melansir komplek mewah kesekian kalinya, bertajuk Menteng Grand di Gading Serpong.
Menteng Grand diluncurkan 15 unit tipe Standard dan 2 unit tipe sudut (Hoek) seharga mulai dari Rp9,8 miliaran. Tersedia rupa-rupa cara bayar mulai dari Super Cash, Tunai Keras DP 20% 1x, Tunai Keras Bertahap Tanpa DP 15x, harga khusus KPR DP 10% 6x dan 12x, harga khusus Tunai Bertahap, dan lainnya. Terdapat promo free IPKL 12 bulan dan gift voucher untuk konsumen.
Hunian mewah berkonsep ‘Urban Resort Living’ ini tidak hanya diimplementasikan pada desain fasad bangunan, tapi juga tata letak ruang, fitur, hingga seluruh elemen desainnya, agar penghuni bisa merasakan suasana healing saat sedang berada di rumah.
“Menteng Village pertama kali diluncurkan pada tahun 2015 sebagai hunian premium di kawasan eksklusif IL LAGO di Gading Serpong. Pada tahun 2022, kami kembali meluncurkan hunian New Menteng dengan beragam pembaharuan desain dan ukuran yang disesuaikan dengan kebutuhan masyarakat pada masanya. Hari ini, kedua produk tersebut telah sepenuhnya terserap pasar dengan baik dan sold out. Sebagai seri terakhir dari hunian Menteng, kami meluncurkan Menteng Grand dalam jumlah yang sangat terbatas dan sudah mulai dipasarkan secara eksklusif,” papar Nawawi.
“Rumah-rumah di Menteng Grand betul-betul kami rancang secara matang demi kepuasan pembeli. Ada tujuh keunggulan yang membuat produk ini menjadi istimewa,” ucap Norman Daulay, Direktur Paramount Land.
Pertama, Extra Large Private Driveway. Setiap unit memiliki area odern yang dapat menampung 5-6 kendaraan, yang terdiri dari carport berkapasitas 2 mobil dan dedicated space selebar 4,5 meter untuk odern mobil tambahan. Dedicated space ini merupakan fasilitas klaster (tidak terhitung dalam luas lahan) yang dapat digunakan penghuni kapan pun dibutuhkan. Kedua, Spacious Double Living Room.
“Menjawab kebutuhan konsumen akan living room ekstra luas, kami menghadirkan living room di kedua lantai layaknya hotel berkonsep resort yang dapat dimanfaatkan penghuni untuk fungsi berbeda, misalnya living room di lantai dasar untuk menerima tamu dan kerabat, sedangkan living room di lantai 2 sebagai home theatre, home office, atau aktivitas yang lebih privat untuk keluarga inti,” terang Norman.
Ketiga, Captivating Inner Court. Inner court ditempatkan di tengah lahan, di antara living room dan kamar tidur utama, sehingga setiap ruangan bisa mendapatkan pencahayaan dan penghawaan alami, serta pemandangan ke arah inner court layaknya resort. Keempat, Resort-style Master Bedroom. Kamar tidur utama ekstra luas selebar lahan ditempatkan di sisi belakang untuk memaksimalkan kenyamanan penghuni dari kebisingan jalan raya. Kamar tidur utama ini dilengkapi berbagai fitur penghalang kebisingan, yaitu double glass, extra thickness aluminium frame, double insulation roof dan high ceiling.
Kelima, Semi Open-air Bathroom in Master Bedroom. Bangunan kamar tidur utama tidak menempel langsung dengan dinding belakang rumah. Tersedia air circulation area selebar 1,25 meter, yang dimanfaatkan untuk menciptakan kamar mandi semi-terbuka layaknya di resort. Keenam, Ensuite Bathroom in Every Bedroom. Untuk memaksimalkan kenyamanan penghuni, setiap kamar tidur dilengkapi kamar mandi dalam, termasuk kamar tidur tamu di lantai dasar.
“Konsep ini kami hadirkan sesuai permintaan konsumen setia Paramount Land. Ketujuh, Located at Menteng Village, Premium Cluster at The Heart of IL LAGO. Menteng Grand terletak di klaster yang telah hidup dan terhuni, di tengah lingkungan IL LAGO yang asri dan eksklusif,” lugasnya.
Sejak awal diluncurkan, Menteng Village dikonsep klasik odern dengan aksen kaca, kau, aluminium pada bagian fasad. Desain atap asphalt didesain flat memunculkan kesan rumah modern tanpa banyak detail. Area depan dilengkapi utility box sebagai kotak paket untuk menjawab kebutuhan masyarakat masa kini.
Menteng Grand tersedia dalam tipe Hoek L12 x 25 (LT 375 m2/ LB 331 m2) dan tipe Standard L12 x 25 (LT 300 m2/ LB 328 m2), di mana semua tipe memiliki Kamar Tidur 4+1, Kamar Mandi 4+1, dan carport 2+3. Untuk menambah kesan mewah, Menteng Grand menggunakan material high quality, seperti sanitary Kohler, lantai high quality homogenous tile 120×120, dan kusen aluminium Nexsta.
Setiap unit juga telah dilengkapi fitur-fitur istimewa, seperti solar water heater, smart door lock with camera, smart home system, AC di setiap kamar tidur dan living room (total 9 unit), dan potable water system. Tersedia fasilitas klaster, yaitu pocket garden dan community club sebagai salah satu fasilitas untuk warga dan penghuni yang dirancang dengan interior yang mewah dan elegance, private infinity pool dengan pooldeck yang luas, fasilitas gym yang canggih, Lounge, Foosball area dan 3 on 3 Basket Ball court.
