Propertyandthecity.com, Jakarta – Pengembangan hunian di perkotaan semakin menarik. Yang dibangun pengembang bukan sekadar rumah sebagai hunian tapi kenyamanan bertempat tinggal. Kualitas lingkungan, keindahan lansekap, dan fasilitas pendukung menjadi bagian tak terpisahkan dari pengembangan rumah. Contoh pengembangan seperti ini dapat dilihat dari rumah tiga lantai bergaya minimalis clean modern yang tampil di teras foto utama pada ulasan yang kami tulis ini.
Gambar rumah di atas adalah hunian tipe V9 dengan luas bangunan 250 m2 dan berdiri di atas kaveling 135 m2 (9×15 meter). Tipe rumah seharga Rp5,7 miliaran ini merupakan satu dari tiga tipe rumah premium yang dikembangkan PT Mitra Sindo Sukses, anak usaha PT Modernland Realty Tbk. (Modernland), di klaster Vastu @Garden City (7,5 hektare), Kota Baru (township) Jakarta Garden City (JGC), di koridor Kelapa Gading-Cakung, persisnya di Jalan Raya Cakung-Cilincing, Jakarta Timur. Tipe pertama dan kedua adalah V7+ (194/105) dan V7 (140/105) dengan jumlah kamar 4+1 dan garasi muat dua mobil, lebih kecil dibandingkan tipe V9 yang dilengkapi garasi yang mampu menampung tiga mobil.
Produk terbaru ini memiliki tampilan muka atau fasad yang memikat. Boleh dibilang, tampilan bangunan rumah sangat unik. Hunian mengacu pada konsep modern mewah melalui tampilan eksterior yang dibalut warna abu-abu (earthy tone) dan kaca-kaca transparan berukuran besar tanpa bingkai (frameless). Bagian atap rumah tidak terlihat sama sekali, karena tertutup bangunan rumah yang murni berbentuk ‘kubus’ presisi. Sebagian dinding bangunan utama juga dilapisi dengan motif marmer fabrikasi. Kesan alami namun elegan menjadi daya pikat tersendiri.
Tatanan interiornya didesain dengan membawa ruang luar ke dalam. Banyak ditempatkan bukaan berupa jendela model kaca berbahan kaca transparan sehingga secara visual terasa luas. Karena terdapat banyak bukaan, penerangan di siang hari cukup didapat dari masuknya cahaya siang ke dalam rumah. Jadi, tidak perlu menyalakan lampu. Tak dapat dipungkiri, desain hunian seperti ini sangat catchy.
Progres klaster Vastu @Garden City telah memasuki tahapan pembangunan infrastruktur berupa jalan dan landscape, menyusul gerbang utama yang telah lebih dulu rampung pembangunannya. “Vastu @Garden City sangat eksklusif karena akan dilengkapi private clubhouse seluas 3.500 meter persegi berisi kolam renang semi olimpic (dewasa), kolam renang anak dan Jacuzzi, fitness center, serta ruangan serbaguna,” buka Kelvin O Lesmana, Director Residential & Commercial Moderland, dalam beberapa kesempatan bertemu media di Jakarta.
Vastu @Garden City merupakan salah satu klaster baru yang sedang dikembangkan di distrik (kawasan besar) Garden City (134 hektare). Progres pembangunannya sudah di atas 80 persen, bahkan sebagian rumahnya telah dihuni. Animo masyarakat beli rumah di Garden City ini sangat tinggi, sehingga dalam jangka waktu sekitar 11 tahun pasca-akuisisi penuh oleh Modernland dari Keppel Land pada 2013 lalu, sudah enam klaster yang dibangun. Yaitu The Cleon Park, The Boulevard, The Walk, Palm Spring, Avenue, dan d’Banyan, serta Vastu @GardenCity yang baru dirilis tahun lalu.
Distrik lain yang kini juga sedang dikembangkan Modernland di JGC adalah River Garden (100 hektar) dan Lake Garden (136 hektar). Berangsur-angsur wajah JGC berubah pesat. Kini jauh lebih ramai dan lengkap. Sebanyak 3.000 unit rumah telah laku terjual, 2.000 diantaranya bahkan telah dihuni. Pada akhir pekan suasana kawasan makin semarak dengan lalu lalang kendaraan mereka yang hendak ke mal dan berburu kuliner di food garden atau restoran internasional cepat saji yang ada di sana.
Menurut Kelvin, dengan rencana induk kawasan (masterplan) yang matang, pihaknya dapat mengoptimalkan pengembangan konsep hunian dan komersial menjadi lebih tertata berdasarkan zona peruntukan, aksesibilitas, fasilitas dan penghijauan.
Tak pelak kini townshipseluas 370 hektar ini semakin bergengsi dan kian menarik para profesional yang mengidam-idamkan tinggal di dalam kota Jakarta. Karenanya setiap produk yang dilansir ke pasar belakangan selalu mendapatkan respon yang baik dari para konsumen.
“Dalam lima tahun terakhir permintaan rumah tapak di Jakarta Garden City meningkat drastis seiring dengan berbagai fasilitas gaya hidup yang terus dikembangkan. Sebab itu, sebagai kota mandiri Jakarta Garden City menuju into next level dan siap memasuki pasar hunian premium di Jakarta,” ungkapnya.
Jakarta Based
Daya tarik distrik Garden City antara lain terlihat dari desain-desain rumahnya yang modern menawan, serta konsepnya yang selalu disesuaikan target pasar yakni keluarga-keluarga mapan, baik secara sosial maupun usia. Sehingga, tinggal di distrik ini boleh disebut sebagai the premium living. Beberapa cluster juga sudah mulai terhuni dengan lingkungan yang asri dan nyaman. Selain itu di sekitar distrik dekat fasilitas penunjang gaya hidup, kesehatan dan pendidikan, yaitu Mayapada Hospital, sentra kuliner, dan pendidikan bertaraf nasional plus; sekolah Global Mandiri (TK-SMU).
Sementara itu, daya tarik JGC makin kuat karena township ini berpotensi menjadi alternatif Kelapa Gading, Jakarta Utara, yang harga propertinya sudah tinggi. Harga rumah di JGC juga reasonable dan lokasinya strategis di pinggir jalan tol Cakung-Cilincing. Jadi, mudah diakses dari berbagai kawasan di Jakarta dan sekitarnya. Jaraknya hanya 4 km melalui Jl Tipar Cakung dari Kelapa Gading.
Secara umum, konsumen banyak yang tertarik karena saat ini JGC satu-satunya proyek di Jakarta dengan area pengembangan berskala kota baru. Boleh jadi ini adalah perumahan terakhir berskala luas yang ditawarkan di Jakarta. Pengembangannya mengintegrasikan hunian dengan kawasan bisnis didukung fasilitas komplit. “Township kami masih berada di dalam kota Jakarta. Lima tahun ke depan, orang yang mempunyai tanah di Jakarta adalah orang paling beruntung karena kenaikan nilai asset yang luar biasa,” tandas Kelvin.
Setali Tiga Uang. Pengamat Tata Kota Universitas Trisakti Nirwono Yoga mengatakan Jakarta terus memperkuat infrastruktur untuk mewujudkan pembangunan Jakarta menjadi kota global (global city). Status Jakarta sebagai ibu kota negara segera lepas seiring dengan disahkan UU Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Nusantara. Terkait pemindahan ibu kota tersebut, akan mengubah orientasi pembangunan Jakarta menjadi kota global. Bahkan Yoga menyebut Jakarta digadang-gadang menjadi pusat pengembangan bersaing dengan kota-kota besar di dunia setara seperti Tokyo di Jepang dan London Raya di Inggris.
“Transformasi pembangunan Jakarta menjadi kota global adalah sebuah keharusan, karena ke depan kota ini semestinya diplot sebagai pusat perekonomian nasional seperti New York,” katanya.
Sorotan itu tentu menguntungkan siapa saja yang membeli atau menambah aset properti di JGC, lantaran proyek masih berada di area Jakarta. Konsep pengembangan masterplan JGC saat ini bertumpu pada Boulevard JGC, yaitu jalan utama selebar 50 meter yang menghubungkan pintu tol Cakung Timur di ruas Lingkar Luar (JORR) dan terkoneksi dengan jalan tol akses Tanjung Priok.
Di sekitar jalan utama JGC menuju pintu tol ini dikembangkan Central Business District (CBD) seluas 60 hektar yang merupakan distrik khusus untuk fungsi komersial, perkantoran, mal, hunian high end dan hunian vertikal. “Berbagai pusat ritel sudah melengkapi CBD ini. Bahkan beberapa perusahaan besar pun sudah berkantor pusat di sini,” tambahnya.
Bukan hanya di CBD, area komersial berupa commercial strip juga dikembangkan di sepanjang Boulevard JGC untuk mendukung aktivitas dan kebutuhan warga. Commercial strip ini yang akan memastikan fasilitas dan fungsi komersial terdistribusi baik, berdekatan dengan setiap distrik hunian. Hunian-hunian dikembangkan dekat area komersial yang terhubung langsung ke Boulevard JGC.
Untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari yang lebih lengkap di CBD JGC terdapat ritel supermarket AEON dan toko perabot asal Swedia yang digandrungi kaum urban, IKEA. Bagi yang suka belanja di pasar tradisional, di kawasan CBD ini juga telah beroperasi Pasar Modern berisi 152 lapak dan 104 kios.
Untuk menambah kenyamanan, setiap klaster dilengkapi taman-taman mungil area hijau. Kemudian untuk paru-paru kawasan di tengah township dibangun Eco Park, hutan kota (mini forest) seluas 1,2 hektar lengkap dengan area jogging track, saluran pencegah banjir, kolam penampungan air (polder) dan area bermain anak sebagai tempat sosialisasi warga. Inilah bentuk spirit JGC “Eco Towonship” yang selalu bersandarkan pada aspek liveable (nyaman dihuni) dan sustainable (berkelanjutan), agar menjadi suatu kawasan pemukiman yang lestari sampai puluhan tahu mendatang.
Untung Berlipat
Kendati sudah tak berstatus ‘Ibu Kota’, metropolitan Jakarta dengan segala hiruk-pikuknya merupakan fenomena menarik yang tidak boleh dilewatkan. Selalu muncul perkembangan baru yang menghidupkan kota, memberi harapan pada warganya, dan menciptakan peluang kepada mereka yang mau mengambil kesempatan. Jakata Timur, kawasan yang dulu dipandang sebelah mata kini manjadi magnet baru Ibukota. Banyak mata berpaling ke sini melihat perkembangan kawasan yang luar biasa pesatnya.
Director Advisory Service Colliers Indonesia, Monica Koesnovagril, mengatakan, mempertimbangkan beberapa aspek seperti aksesibilitas yang sangat memadai, baik akses tol untuk mobil dan akses transportasi umum seperti halte TransJakarta, lokasi di tengah kota, dan fasilitas kawasan yang sudah komperhensif, maka tingginya animo konsumen terhadap rumah di sebuah kota mandiri tersebut masih “reasonable”.
“Sah-sah saja bila faktor pendorongnya berjalan dengan baik. Artinya, aksesnya sudah mumpuni, transportasi umum mudah dan murah, fasilitas kota komplit tentu akan menggairahkan kawasan,” pungkasnya.
Terkait itu, Kelvin menegaskan pihaknya berkomitmen untuk terus melengkapi township JGC dengan berbagai fasilitas dan infrastruktur pendukung agar menjadi kawasan hunian yang nyaman sekaligus prospektif dari sisi investasi. Beroperasinya AEON Mall tahun lalu menjadi simbol perkembangan kawasan yang semakin berkelas dan menempatkan JGC sebagai destinasi baru di Jakarta.
“AEON Mall dan IKEA sudah bergabung di sini seiring aksesibilitas kawasan JGC yang makin mudah dengan beroperasinya jalan tol akses tol Tanjung Priok (tol JORR) yang tersambung dengan tol dalam kota. Aksesibiltas penghuni ke manapun jadi mudah,” jelasnya.
Saat ini juga ada akses baru berupa jalan tembus dari Tipar Cakung ke JGC ke kawasan bisnis dan perdagangan di Kelapa Gading menjadi lebih mudah dan cepat. Baik warga yang telah tinggal di JGC maupun para calon konsumen memberikan apresiasi yang tinggi atas pengoperasian akses langsung dari pintu tol Tanjung Priok di ruas tol JORR ke kawasan JGC. Mereka menjadi semakin nyaman. Setelah keluar dari pintu tol tinggal lurus masuk JGC melalui boulevard utama.
Ia menyebut perkembangan infrastruktur jalan dan akses serta penambahan fasilitas itu telah membuat minat masyarakat yang ingin memiliki hunian di JGC meningkat. “Peningkatan minat itu juga membuat kami lebih bersemangat mengembangkan kawasan JGC,” ucapnya.
Karena itu, wajar bila rumah-rumah yang dikembangkan di semua klaster JGC menguntungkan untuk investasi jangka panjang. Jika disewakan return on investment-nya bisa mencapai 7-10 persen per tahun, belum lagi keuntungan dari kenaikan nilai pasar (gain) yang persentasenya jauh lebih tinggi. Contoh klaster Thames di distrik River Garden. Harga tanahnya terus naik. Tahun 2014 konsumen beli dengan harga Rp8-9 juta per m2, satu-dua tahun kemudian naik menjadi Rp11-13 juta per m2.
Pada 2017, ketika dua faktor kunci pendorong pertumbuhan kawasan datang sekaligus, yaitu tambahan infrastruktur akses tol Cilincing-Tanjung Priok beroperasi, disusul grand opening AEON Mall JGC sebagai tambahan fasilitas, nilai tanahnya mencuat tinggi, menyentuh Rp16 jutaan per m2. Kaveling komersial lebih mahal lagi. Sebelumnya, harga tanah residensial di township itu Rp13 juta/m2, naik lebih dari Rp3 juta/m2 setelah mal tersebut beroperasi. Karena itu para pemilik properti mendapat untung berlipat.
“Itu harga 2017, sekarang sudah berkali-kali lipat,” lugas Kelvin yang memproyeksikan harga tersebut akan terus melambung seiring dengan kemajuan pembangunan sejumlah proyek yang kini tengah dikerjakan.
Ia mengakui mal menjadi pemicu utama kenaikan harga karena langsung berpengaruh terhadap tingginya ekspektasi konsumen. Koneksitas jalan tol yang membuat Cakung semakin mudah diakses dari berbagai kawasan Jabodetabek (Jakarta dan sekitarnya) seperti Jakarta Utara, Bandara Soekarno Hatta, Kemayoran, selain dari Bekasi dan koridor bisnis TB Simatupang, Jakarta Selatan, juga turut berpengaruh.
Ladeni Urban
Sejalan dengan semakin tingginya harga tanah JGC mulai mengembangkan hunian vertikal, Cleon Park Apartment. Lokasinya di Jalan Bulevar Utama JGC. Menuju AEON cukup berjalan kaki 2-3 menit. Apartemen ini untuk meladeni kaum urban yang memiliki gaya hidup simpel sekaligus memberi kesempatan kepada konsumen yang ingin memiliki hunian di JGC dengan harga lebih terjangkau.
Selain dekat mal apartemen ini terintegrasi dengan Cleon Park shop houses (43 unit). Seluruh yang dirancang sebagai lifestyle center itu sudah terjual habis. Unit huniannya dimulai dari lantai enam ke atas. Basement hingga lantai lima digunakan untuk parkir. Karena itu fasilitas parkirnya sangat memadahi dengan rasio 1:2. Selain fasilitas di kawasan pengembang menyediakan fasilitas internal di dalam apartemen. Di lantai tujuh disediakan infinity pool, gym, dan sky garden. Selain itu ada enam unit apartemen di lantai ini yang memiliki fasilitas tambahan private garden. Selain itu masih ada taman bermain dan ruang serbaguna.
Cleon Park Apartment dibangun di area 1,7 ha terdiri dua menara: North dan South tower. Saat ini yang dipasarkan North Tower setinggi 24 lantai plus satu lantai basement. Jumlah huniannya sebanyak 310 unit terdiri tipe studio (32 m2), 1 bedroom (BR/45 m2), 2BR (59 m2), 3BR (89 m2). Harganya dibandrol mulai Rp800 jutaan dengan booking fee Rp10 juta. Konsumen juga bisa membeli tunai bertahap 24 – 48 kali dan KPA dengan depe 20% diangsur 24x.
“Dengan fasilitas yang makin lengkap ditambah komitmen developer mengembangkan hunian dengan lingkungan berkualitas, konsumen dijamin akan cepat menikmati gain yang berlipat,” pungkas Kelvin.
