Pembangunan apartemen mengalami peningkatan luar biasa dalam 5 tahun terakhir. Dengan semakin berkembangnya sebuah wilayah membuat harga tanah pun semakin tinggi disertai dengan peningkatan jumlah penduduk. Kebutuhan hunian pun sudah mulai mengalami transformasi ke hunian vertikal. Karena siap tidak siap, sebagian besar masyarakat perkotaan nantinya akan tinggal di hunian vertikal. Hal ini yang ditangkap oleh para pengembang untuk turut bermain membangun proyek-proyek apartemen. Namun sangat disayangkan banyak pengembang yang tidak mengindahkan prinsip membangun apartemen. Indonesia Property Watch mengkritik banyak proyek apartemen yang dibangun tanpa memerhatikan kapasitas pasar yang ada.
Seyogyanya apartemen dibangun di lokasi dengan kepadatan yang sudah tinggi, harga tanah yang sudah mahal, dan adanya komunitas yang dapat menjadi pasar apartemen nantinya. Komunitas tersebut dapat berupa karyawan, eksekutif pekerja, ekspatriat, mahasiswa, atau para buruh. Pasar ekspatriat merupakan pasar paling gemuk untuk pasar sewa dibandingkan pasar buruh dengan tingkat sewa terendah. Imbal hasil apartemen yang ditempati ekspatriat pun umumnya mempunyai nilai imbal hasil (yield) yang sangat tinggi.
Nah, selama ketiga prinsip tersebut tidak lengkap maka banyak apartemen yang nantinya menjadi kosong dan tentunya akan merugikan investor. Prinsip ini tentunya tidak berlaku ketat bila ternyata nantinya apartemen tersebut akan dihuni sendiri. Tidak ada pasar sewa pun tidak menjadi masalah karena memang akan ditempati sendiri. Namun tentunya akan lebih baik juga bila tetap memerhitungkan pasar sewa yang ada di sekitarnya, bila sewaktuwaktu nanti tidak jadi ditempati. Semua tergantung motif pembelian.
Banyak yang terjebak karena imingiming harga murah, namun ternyata kesulitan ketika hendak disewakan. Sederhananya adalah dengan membandingkan harga apartemen dengan harga rumah di sekitarnya. Menurut Indonesia Property Watch harga apartemen yang wajar adalah 1/3 dari harga rumah yang ada. Jadi bila harga rumah pasaran masih ada senilai Rp 500 jutaan, maka bila di sekitar lokasi tersebut dibangun apartemen, maka harganya kira-kira Rp150 – 200 jutaan.
Bila proyek apartemen yang hendak dibeli telah mempertimbangkan ketiga prinsip di atas, maka selanjutnya perlu diperhatikan tingkat persaingan yang ada di sekitar apartemen tersebut. Meskipun pasar sewa telah tumbuh di sebuah wilayah namun tarik menarik penyewa antar proyek apartemen dapat membuat hasil imbal hasil yang semakin rendah. Berdasarkan hasil analisis yang dilakukan Indonesia Property Watch tingkat yield secara rata-rata mengalami penurunan selama 5 tahun terakhir sebagai dampak dari semakin banyaknya proyek apartemen yang telah dibangun.
Meskipun demikian bila investor jeli memilih apartemen dengan kelengkapan fasilitas yang sesuai dengan kebutuhan pasar, maka tingkat yield tinggi masih dapat dicapai. Nah, selamat berinvestasi! ●
