Tangerang, PropertyandtheCity.com – Ada anggapan setiap krisis selalu melahirkan pengusaha-pengusaha baru. Merebaknya pandemi selaju dengan keberadaan teknologi digital berperan tidak hanya sebagai pendisrupsi tapi juga pendorong semangat entrepreneurship masyarakat dalam negeri. Dengan semakin banyaknya minat terhadap wirausaha dan munculnya para wirausahawan baru tentunya berdampak positif terhadap perekonomian dalam negeri karena mampu menyerap tenaga kerja.
Tak hanya membawa disrupsi yang baik sekaligus peluang mengembangkan jiwa kewirausahaan serta investasi asset di kalangan masyarakat, namun contoh nyata pascapandemi juga berdampak bagus bagi bisnis properti. Sedikitnya, ada beberapa bidang bisnis potensial yang belakangan dipilih banyak pengusaha, seperti kuliner, coffee shop, minimarket, klinik perawatan dan kecantikan, jasa konsultan, serta laundry.
Semua bisnis tersebut tentu membutuhkan ruang usaha yang modern dan adaptif. Di sinilah peran sektor properti diperlukan guna sama-sama bergerak demi membangkitkan ekonomi dan dunia usaha. Jika Deputy Director Indef, Eko Listiyanto, pernah menyebut ada dua hal yang akan menstimulus ekonomi nasional agar kembali berlari kencang, yakni menumbuhkan UMKM dan bantuan sosial, maka dari sisi industri properti bisa turut campur sebagai generator melalui rancang bangun ruang usaha yang strategis, tepat sasaran dan menguntungkan investor, sehingga sektor riil bisa kembali moncer.
Faktanya memang tidak sedikit yang akhirnya membuka usaha baru, misalnya Fachriandra (27) berani untuk mengambil alih salah satu jenama coffee shop di Tangerang Selatan (Tangsel), Banten, meski saat itu awam mengenai proses bisnisnya. Bermula pada medio Juli 2021 kala dunia sedang dilanda pandemi Covid-19 hebat.
“Nekat meski nggak punya keahlian di kedai kopi akhirnya saya sewa ruko di Serpong, karena penasaran juga, dua bulan penelitian resep dan sebagainya bisa produksi dan Alhamdulillah kualitas kopi kita bisa diterima di pasaran,” kata Fachriandra kepada propertyandthecity.com, Minggu (20/8/2023).
Ia mendapat tawaran dari seorang pengusaha kopi yang sudah mau kolaps. Namun, karena penasaran dengan bidang itu ia berani mencoba. Sarjana Komunikasi Lulusan Universitas Airlangga Surabaya yang sudah memiliki toko makanan ringan dan oleh-oleh di Pamulang, Tangsel, ini menyadari bahwa kopi menjadi salah satu minuman paling laku lima tahun terakhir ini. Ketika mengakuisisi jenama kedai kopi tersebut, Altriano belum memiliki tempat untuk berjualan.
“Waktunya lama itu. Enam bulanan setelah akuisisi belum punya tempat usaha. Saya coba pelajari pasar dan kebiasaan orang-orang kota saat minum kopi. Mereka cenderung minum kopi di siang dan sore ke malam hari sambal berbincang. Sepertinya konsep to go kurang diminati. Bulan ke-tujuh baru saya putuskan untuk menyewa ruko dua lantai di Serpong dan di-setting open space,” urainya.
Mantan produser radio nasional yang sudah bekerja selama 12 tahun itu kini memiliki niat untuk menambah cabang coffee shop di dua tempat sehingga nantinya bisa menjadi 3 kedai. Saat ini, sejumlah persiapan sedang dilakukan. Harapannya Ia bisa menambah lebih banyak lagi serapan tenaga kerja. “Sedang cari tempat yang pas sama kantong. Rencananya mau beli ruko saja satu,” jelasnya.
Setali tiga uang, Bushra Kalila, pemudi 29 tahun asal Ciputat, Tangsel, ini baru membuka travel agent. Sebelumnya, Ia bekerja di hotel bintang 2 di bilangan Jakarta, namun karena situasi tidak memungkinkan adanya pelesiran saat pandemi, pemasukan hotel merosot hingga ia menjadi satu dari puluhan karyawan yang dirumahkan. Ia memberanikan diri untuk membuka usaha bisnis dengan membuka travel agent mencakup jasa perencanaan, serta pelayanan dan penyelenggaraan wisata kepada para pelancong dengan nama Ketemu Libur pada Agustus 2020.
“Saya dan dua orang kawan sekantor memberanikan diri menyewa ruko dua lantai. Supaya angsurannya ngga berat, lantai satu kami sewakan. Sekarang diisi perusahaan logistik. Untuk operasional travel kami ada di lantai dua. Alhamdulillah ada saja yang pakai jasa kami karena sengaja pilih lokasi ruko di pinggir jalan dekat kantor dan kampus. Apalagi setelah pandemi mereda muncul fenomena revenge travel, yaitu wisata balas dendam. Ini lumayan mempengaruhi usaha kami. Sejak Januari 2023 hingga saat ini kami menerima 15 klien korporasi wisata ke Bali, Labuan Bajo, Yogyakarta, paling jauh ke India,” kata Bushra.
Facriandra dan Bushra Kalila adalah contoh nyata betapa tempat usaha menjadi penting untuk dipertimbangkan dalam mendirikan usaha. Pilihannya bisa berupa toko atau rumah toko (ruko). Bagi entrepreneur pemula, ruko bisa menjadi pilihan tepat karena sifatnya multifungsi. Anda bisa menjadikan properti komersial ini sebagai tempat usaha sekaligus tempat tinggal, baik untuk diri sendiri maupun karyawan yang dipekerjakan. Selain itu, ruko juga dapat dimanfaatkan seluruhnya agar operasional bisnis berjalan optimal, khususnya bagi pebisnis yang membutuhkan ruang banyak.
Pengaruh Lokasi
Kalangan pengamat dan pengembang properti dalam berbagai kesempatan kerap menyebut istilah sunrise dan sunset properti. Kedua istilah itu untuk menggambarkan kondisi properti yang prospektif dan tidak. Sunrise properti artinya properti tersebut tengah mekar, harganya akan terus naik seiring perkembangan kawasan. Sebaliknya, sunset properti kenaikannya tidak cepat bahkan cenderung stagnan alias redup. Bila mau untung yang harus dipilih adalah properti yang masuk kategori sunrise.
Menurut Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia yang juga pengamat properti nasional, Syarifah Syaukat, untuk mengetahui apakah properti tersebut. tergolong sunrise atau sunset yang harus dilihat adalah inflow atau outflow dari suatu wilayah. “Kalau di daerah tersebut banyak penduduk yang masuk, artinya inflow-nya besar, itu berarti dia sunrise properti, kenaikannya pasti akan tinggi. Sebaliknya, kalau outflow yang besar dia sunset,” ujar Syarifah saat dihubungi propertyandthecity.com di Jakarta, Senin (21/8/2023).
Ia membagikan tiga tips yang dapat diterapkan calon pebisnis sebelum membeli ruko untuk tempat usaha. “Pertama, pilih lokasi yang tepat. Ruko yang berada di lokasi strategis akan mudah dijangkau sehingga memengaruhi tingkat kunjungan calon konsumen yang disasar,” katanya.
Kedua, lanjut Syarifah, pilih ruko dari perusahaan atau developer tepercaya. Pastikan juga perusahaan atau developer tersebut legal, baik secara grup holding, perusahaan terbatas (PT), maupun anak usaha holding. Jangan lupa pula untuk mengecek rekam jejak digitalnya. Hal tersebut perlu dilakukan agar terhindar dari penipuan.
Pengecekan legalitas perusahaan developer bisa dilakukan secara mandiri dengan cara yang mudah, yakni cukup kunjungi laman https://sireng.pu.go.id yang dibuat oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR). Lalu, masukkan nama perusahaan atau developer yang ingin dicari tahu legalitasnya. “Fasilitas tersebut dihadirkan pemerintah (Kementerian PUPR) untuk memudahkan masyarakat yang ingin memeriksa suatu pengembang apakah sudah terdaftar secara resmi atau belum,” terangnya.
Ia juga menyarankan calon pembeli untuk tak ragu meminta saran dan rekomendasi dari orang terdekat atau kerabat yang sudah lebih dulu membeli ruko. “Ulasan dari masyarakat yang dituangkan di ranah digital kini mudah diakses (oleh calon pembeli). Ulasan mereka dapat dioptimalkan sebagai salah satu pertimbangan sebelum membeli produk properti komersial ruko,” jelasnya.
Attractive Hub
Syarifah melanjutkan, selain lokasi ruko, proyek properti secara keseluruhan juga perlu diamati calon pembeli. Mereka perlu mengecek kembali berbagai fasilitas yang sudah atau sedang dibangun, baik oleh developer maupun pemerintah setempat di sekitar kawasan ruko. Pasalnya, hal ini akan menentukan ada atau tidaknya nilai tambah (added valueI) terhadap properti yang dibeli.
Umumnya, nilai tambah proyek properti ditentukan dari land bank yang dimiliki developer. Bila developer memiliki land bank besar, artinya mereka masih punya ruang untuk terus tumbuh sehingga indeks harga dapat meningkat. “Selama land bank yang dimiliki cukup banyak, investor juga akan mendapat benefit itu di masa depan. Ini yang disebut dengan sunrise property,” ungkapnya.
Tak berhenti sampai di situ, Syarifah juga menyarankan agar calon pembeli memperhatikan terbentuknya captive market kawasan ruko tersebut. Pasalnya, semakin banyak populasi dan intensitas trafik kunjungan ke suatu kawasan, semakin tinggi pula peluang investor atau pemilik ruko untuk meningkatkan keuntungan bisnis.
Gading Serpong (2.000 hektar), adalah salah satu kota mandiri berfasilitas terlengkap di tanah air dengan pertumbuhan yang fenomenal dengan adanya dukungan infrastruktur akses tol terbaru, sehingga menjadi sunrise-nya properti saat ini.
Berbagai fasilitas lengkap sudah tersedia di township yang terletak di Kelapa Dua, Tangerang, Banten, ini. Untuk sarana pendidikan misalnya, tersedia sekolah mulai dari Kelompok Bermain, TK, SD, SMP, hingga SMU dengan kurikulum standar nasional maupun internasional. Perguruan tinggi swasta kelas internasional juga ada, kemudian rumah sakit bertaraf internasional, pusat perbelanjan dengan arena rekreasi, hotel-hotel berbintang, gedung perkantoran, sarana ibadah, pusat kuliner, kantor-kantor cabang perbankan nasional dan asing, dan masih banyak lagi fasilitas lainnya.
Pertumbuhan Gading Serpong didorong oleh infrastruktur yang semakin bagus. Selain dekat jalan tol Jakarta – Merak, kawasan ini terkoneksi dengan pusat-pusat pertumbuhan di sekitarnya, yaitu BSD City dan Lippo Karawaci. Kini di sepanjang jalur penghubung itu berkembang kawasan komersial, pusat pendidikan dan gedung-gedung dengan perhelatan yang cukup massif.
PT Paramount Enterprise International, pengembang Paramount Land (1.200 hektar), Gading Serpong, dua tahun lalu meluncurkan komersial terpadu bertajuk Manhattan Distric. Luasnya 22 hektar. Komplek niaga ini diluncurkan seiring dengan membaiknya perekonomian nasional dan tren pertumbuhan positif sektor properti. Menurut Presiden Direktur PT Paramount Enterprise International, Muhammad Nawawi, optimisme dan gairah masyarakat di sektor ekonomi pascapandemi juga perlu ditopang. Salah satunya, dengan menghadirkan produk properti komersial ruko unggulan.
“Populasi di Gading Serpong terus meningkat dari tahun ke tahun. Untuk itu, Paramount Land meluncurkan ruko Hampton Square di Manhattan Distric untuk menyuplai kebutuhan sarana niaga sekaligus mengakomodasi kebutuhan penghuni dan juga masyarakat di sekitar Gading Serpong,” ujarnya.
Untuk diketahui, Gading Serpong memiliki potensi populasi dan trafik tinggi. Ribuan kepala keluarga (KK) sudah tinggal di 30 klaster sekitar Manhattan Distric. Merekalah yang akan menjadi pasar menjanjikan bagi bisnis serta pertumbuhan trafik komersil (non-residensial) yang signifikan. Lebih lanjut, Nawawi menjelaskan bahwa jumlah KK tersebut di luar penghuni eksisting. Adapun penghuni eksisting saat ini sendiri mencapai 20.000 KK mencakup 120.000 jiwa. “Depan kawasan komersial ini dilalui kendaraan lebih dari 1.500 unit mobil dan motor per jam nya. Ramai sekali,” ungkapnya.
Kawasannya mudah diakses menggunakan kendaraan pribadi ataupun umum. Tol yang memiliki akses langsung ke Gading Serpong adalah Tol Jakarta-Merak dan Tol JORR W2 Ruas TB Simatupang, Tol Serbaraja. Dan, segera yang terbaru adalah akses langsung Boulevard Gading Serpong terkoneksi ke BSD yang akan dibuka Maret 2024. Akses baru ini multifungsi karena akan menghubungkan ke tol serbaraja.
Captive Market Jelas
Pada kesempatan sama, Direktur Planning & Design Paramount Land Henry Napitupulu mengatakan, komplek lifestyle Manhattan Distric mengusung konsep “The Largest Business Epicentrum”. Tambah spesial lantaran developer menunjuk Airmas Asri, arsitek tanah air yang sukses merancang proyek-proyek hingga ke mancanegara untuk merancangnya. Karyanya antara lain Muscat Grand Mall New Wings phase ketiga di Oman, The Pakubuwono Spring Jakarta, Talavera Office Park Jakarta, Salalah Grand Mall (Oman), dan banyak lagi.
Paramount Land sendiri, imbuh Henry, menyadari bahwa hubungan emosional yang terbangun antara konsumen dengan Gading Serpong atau istilahnya captive market menjadi salah satu kekuatan bisnis unit produk ruko-ruko Manhattan Distric, khususnya terbaru Hampton Square.
“Hal yang menjadi keunikan sekaligus keunggulan ruko ini, yakni captive market-nya sudah terbentuk. Mayoritas market tersebut adalah penghuni Gading Serpong dan BSD City. Lokasinya benar-benar dekat kota BSD, dari Alam Sutera juga tidak jauh. Neighbourhood yang sudah ada, ini tentu butuh tempat untuk berkumpul yang lebih intim,” paparnya.
Keunggulan lain dari ruko tersebut juga disebutkan Henry. Misalnya, detail perencanaan arsitektur ruko Hampton Square menawarkan fleksibilitas fungsi lantai bawah dan atas yang diimplementasikan dengan penempatan area alfresco (ruang terbuka) di sisi depan ruangan. Sarana ini memberikan pengalaman seru pengunjung sekaligus menguntungkan pemilik bisnis.
“Saat ruko Hampton Square nanti beroperasi, kami memberikan satu penawaran sekaligus benefit bagi calon pembeli dengan total captive market mendekati angka 120.000 jiwa. Itu belum termasuk warga commuter yang tiap hari bekerja di Gading Serpong-BSD City. Itu yang menjadi dasar peluncuran produk ruko Hampton Square pada momentum baik yang direncanakan pada pekan ini,” kata Henry.
Selain itu, imbuh Henry, pertumbuhan trafik komersil (non-residensial) yang signifikan juga didukung keberadaan dan kehadiran berbagai fasilitas umum, seperti Atria Hotel, Summarecon Mal Serpong, IKEA, ICE BSD, QBig dan AEON Mall, serta kawasan Pisa Grande dan Maggiore di sisi selatan Gading Serpong yang telah menjadi pusat kuliner dengan beragam resto viral di media sosial. Tidak sedikit pula warga Jakarta yang berkunjung ke berbagai tempat hiburan dan pusat perbelanjaan di kawasan Tangerang pada akhir pekan untuk mengisi waktu liburnya bersama keluarga.
“Faktor eksternal yang turut memberi nilai tambah pengembangan Gading Serpong adalah rencana beroperasinya tol Serang-Balaraja terhubung Tol Jakarta-Merak dan Jagorawi. Keberadaan Gading Srpong hanya berjarak 2,5 kilometer dari tol BSD Timur di Cisauk yang menjadi pintu masuk terdekat di Gading Serpong,” kata Henry.
Dengan seluruh keunggulan tersebut, kepemilikan ruko di Gading Serpong bisa jadi pilihan investasi Anda. Tertarik mengembangkan usaha atau investasi di Manhattan District, Gading Serpong? Jangan kalah dengan Black Owl Dining & Libation yang dikonfirmasi resmi membuka cabangnya di Hampton Square pada Mei 2024.
