PropertyandTheCity.com, Surabaya [Jawa Timur]– Properti ruko atau blok komersial merupakan salah satu instrumen investasi yang cukup seksi. Harganya yang terus naik signifikan menjadi daya tarik bagi kalangan investor untuk menanamkan dananya di sektor ini. Dalam satu tahun harga rata-rata naik 25-30 persen. Bahkan di lokasi-lokasi tertentu kenaikannya lebih dari itu. Keuntungan investasi properti selain dari kenaikan harga (capital gain) juga dari hasil penyewaan. Karena itu lokasi dan jumlah unit yang ditawarkan pengembang jadi kunci besar kecilnya keuntungan yang akan diraih.
“Kalau kita investasi ruko jangan membeli di proyek yang penawarannya massal. Properti itu tidak liquid, kalau yang ditawarkan ribuan unit harganya pasti tertekan. Dijual atau disewakan juga susah,” kata Steven Kurniawan (47), seorang investor properti yang punya beberapa unit ruko dan rumah di beberapa kota.
Ia menyebut di lokasi-lokasi yang penawarannya terbatas dan kawasannya bagus pasti menguntungkan. Surabaya (Jawa Timur), Magelang (Jawa Tengah), Panglima Polim (Jakarta Selatan), Bekasi (Jawa Barat) dan Ciputat (Tangerang Selatan) dan Gading Serpong Tangerang (Banten) adalah contoh lokasi-lokasi yang sangat menjanjikan. “Kalau mencari properti di suatu kawasan itu susah, kita pasti mudah menjualnya dan harganya tinggi,” imbuhnya.
Karena itu ia tidak menyarankan membeli ruko yang dipasarkan dalam jumlah unit ribuan. Harganya tetap naik tapi lambat. Investasi rumah prinsipnya juga sama. Steven menyebutkan kawannya yang berinvestasi rumah di pinggiran pusat pertumbuhan baru (di luar township) di timur Jakarta kesulitan ketika hendak menjual.
“Di sana ada ribuan unit rumah yang mayoritas pemiliknya investor. Harganya memang naik, tapi itu hanya di atas kertas. Kalau propertinya tidak dapat dijual bahkan disewakan susah, kenaikan harga itu tidak artinya. Dapat untung itu propertinya dijual laku, disewakan banyak peminatnya,” lugasnya.
Ia menyarankan kalau investasi ruko atau rumah sebaiknya memilih lokasi pusat bisnis (CBD) atau dekat dengan CBD sebuah kota/kawasan pertumbuhan baru yang sudah ramai penduduknya. Harganya memang tinggi, tapi prospeknya lebih menjanjikan. Steven mencontohkan dirinya 11 tahun lalu membeli ruko La Bella@Milano Village, di Paramount Gading Serpong seharga Rp875 juta. Sekarang ruko itu harga pasarnya sekitar Rp4-5 miliar. Ia mengaku 60 persen dananya untuk membeli ruko itu tabungan pribadi, sisanya pinjaman dari bank. Sementara kawannya yang lain, punya uang tunai Rp1,2 miliar karena tidak berani pinjam uang bank akhirnya memutuskan membeli ruko pusat onderdil kendaraan di Depok (Jawa Barat) secara tunai.
“Sekarang setelah 11 tahun nilai ruko dia tidak ada apa-apanya dibanding ruko saya. Jadi, kejelian membaca prospek dan keberanian meminjam uang bank untuk tujuan produktif itu jangan dihindari,” katanya.
Aset ruko Steven sendiri paling banyak tersebar di wilayah Tangerang. Katanya, semua unit rukonya terisi oleh penyewa, mulai dari toko roti, biro arsitek dan kontraktor, pet shop hingga day care.
“Total ada 8 unit, enam di Gading Serpong, satu di Binong dan Cikokol. Harga sewanya beda-beda, tapi yang di Binong Mei nanti masa sewanya habis. Kayaknya sih ndak lanjut karena orangnya (penyewa) beli ruko sendiri di Gading Serpong,” ungkap pria yang sehari-hari tinggal di wilayah Serpong, Tangerang, ini.
Sementara Kota Magelang yang katanya menjadi kota “slow living” justru menjadi salah satu lokasi incarannya, musabab ia berasal dari kota tersebut. “Suatu saat pasti pulang, jadi harus punya aset di tanah kelahiran. Saya ada tiga ruko semuanya disewa oleh coffee shop yang jualan kopinya seharga Rp60 ribu per cangkir,” kelakar Steven.
Tren Retailtainment
Kisah Steven sebagai salah satu pemilik sejumlah properti ruko di beberapa kawasan tersebut melugaskan, bahwa lokasi, konsep, dan seberapa serius developernya merancang kawasannya untuk selalu ramai, hidup, dan jadi jujugan orang banyak adalah faktor-faktor produk ruko dapat ‘mengembang-biakkan’ cuan.
Anton Sitorus, Head of Research & Consulting CBRE Advisory Indonesia, menilai stabilitas ekonomi Indonesia cukup konsisten. Ia menyoroti bahwa Indonesia telah mempertahankan pertumbuhan PDB rata-rata tahunan sekitar 5 persen selama lima tahun terakhir dan, menurut perkiraan beberapa analis, diprediksi akan mempertahankan laju serupa hingga 2028.
Ia juga mencatat target ambisius pemerintah untuk mencapai pertumbuhan 6–8 persen pada 2029, sebagai indikasi keyakinan yang kuat terhadap prospek jangka panjang Indonesia. Stabilitas ini, kata Anton, bukan sekadar angka headline, melainkan menjadi landasan bagi keputusan properti saat ini, mulai dari ekspansi multinasional hingga strategi investasi domestik.
Seiring meningkatnya penjualan dan semakin jelasnya arah kebijakan perdagangan, aktivitas penyewaan ritel di sebagian besar pasar diperkirakan terus menguat sejak 2025. Biaya sewa diperkirakan akan mempertahankan tren kenaikan stabil, didukung oleh tingkat kekosongan yang rendah di lokasi utama dan keterbatasan pasokan masa depan.
Dalam property market outlook “2025 Year in Review & 2026 Outlook” versi CBRE Indonesia, tren mal atau pusat perbelanjaan di Jakarta dan sekitarnya makin berkembang ke arah retailtainment yang memberikan pengalaman dan melibatkan pengunjung secara interaktif. CBRE adalah konsultan properti global yang berpusat di Dallas, Amerika Serikat, dan membuka kantor di Indonesia sejak Agustus 2025.
Menurut Anton, dulu retail atau mall lebih diarahkan sebagai destinasi gaya hidup berupa shopping resto, kafe dan lain-lain yang mengacu ke kelas atas. Tapi, sekarang dan ke depan konsep pusat perbelanjaan lebih ditekankan sebagai retailtainment yang bukan hanya memberikan pengalaman, tapi juga melibatkan pengunjung secara interaktif.
Ia mencontohkan beberapa mall di luar negeri seperti di Ho Chi Minh (Vietnam) dan Bangkok (Thailand) yang sudah sepenuhnya dikembangkan sebagai retailtainment. “Beda dengan mal dan kawasan komersial sebagai gaya hidup yang lebih mengacu ke segmen atas, konsep retailtainment bisa lebih fleksibel untuk semua. Jadi, ada resto, kafe, dan area berkegiatan yang melibatkan pengunjung baik orang tua maupun generasi di bawahnya,” jelas Anton.
Di Indonesia belum ada area perbelanjaan dan komersial blok yang sepenuhnya dikonsep sebagai retailtainment, kendati beberapa sudah mengarah ke situ. Ia memberi contoh mal di Jakarta dan sekitarnya yang juga menyediakan ice skating, aquarium, pop up store, padel, dan lain-lain.
“Intinya baik mal maupun commercial hub yang mengadakan aktivitas, event, gaming, selain resto, kafe, dan shopping, menyasar semua segmen, bapak, ibu, anak dan seterusnya,” ucapnya.
Menurut Anton, penekanan yang makin besar pada retailtainment mengubah pengalaman konsumen, karena konsep itu menggabungkan aktivitas belanja dengan unsur-unsur budaya, hiburan dan sosial.
“Commercial hub dan mal-mal terkemuka menampilkan konsep pop-up yang dikurasi, dan zona gaya hidup khusus yang dirancang melibatkan pengunjung dan mendorong mereka untuk betah di sebuah mal atau commercial hub,” terang Anton.
Soal penerapan konsep retailtainment itu, pusat gaya hidup dan perbelanjaan premium masih terus memimpin, memanfaatkan portofolio merek yang kuat dan posisinya yang di atas. “Sementara yang kelas menengah sedang me-reinvent diri melalui aktivasi dan acara yang beresonansi dengan audiens, yang didorong oleh media sosial,” tutup Anton.
Mega Distrik Laku Keras
CBRE Indonesia mencatat, secara umum dinamika ritel di Jakarta dan sekitarnya lebih banyak terjadi di mall segmen middle up dan upper, sedangkan segmen high end dan middle low stabil. Dinamika itu diwarnai oleh berlanjutnya ekspansi brand-brand asing ke berbagai pusat belanja di Jakarta. Terutama dari sektor F&B, elektronik, serta health & beauty.
Catatan redaksi Property and The City, di barat Jakarta, Paramount Gading Serpong (1.200 ha) menjadi salah satu kota satelit baru yang pertumbuhannya paling mencolok. Komplek bisnis berjejer rapi, tertata, bersih, dan hidup. Sebuah produk komersial baru diluncurkan, enam bulan – setahun berikutnya fisik bangunan sudah nongol. Lalu-lalang orang selalu riuh dan ramai, terlebih di jam-jam sibuk berangkat-pulang kerja.
“Kota Paramount Gading Serpong sudah ada 40 klaster terhuni, fasilitas kota yang lengkap, transportasi umum, jalan boulevard dilewati lebih dari 15.000 kendaraan per jam, sebab itu tingkat okupansi bisnisnya sangat tinggi,” tutur Direktur Paramount Land Chrissandy Dave, belum lama ini.
Mega district terbesar di Paramount Gading Serpong, Pasadena Central District (PCD/40 ha) belakangan paling masif pembangunannya. Saat ini ditawarkan Pasadena Square North ‘Studio Loft’, blok ruko modern classic 3 lantai ukuran L5 x 20, sudah double fasad dengan dan tanpa Alfresco Balcony. Ada opsi tambahan lift dan 1 lantai mezzanine sesuai kebutuhan bisnis.
Daya tarik PCD diperkuat oleh komitmen Paramount Gading Serpong dalam membangun ekosistem bisnis jangka panjang melalui kehadiran mega anchor tenant yang dikurasi sesuai lokasi dan segmen pasar. Dua grup anchor tenant besar sudah bergabung, yakni Zenbu Group melalui brand Zenbu, Bermuda, dan Heiroku Sushi, serta Kanma Group yang menghadirkan Kopi Nako dan dua kuliner lainnya, ditambah berbagai anchor tenant unggulan lainnya, seperti hypermarket, electronic megastore, dan lainnya.
Soal akses, ada jalan baru yang menghubungkan kota Gading Serpong dan kota BSD, tepatnya melalui kawasan Pasadena Central District (selatan Gading Serpong) ke kawasan Vanya Park BSD City, sehingga Anda yang tinggal di wilayah Depok, Bekasi, bahkan Bogor makin mudah dan cepat sampai ke Gading Serpong melalui jalan tol Serpong-Balaraja keluar Tol BSD Timur 1 dan Legok.
