Jakarta, Propertyandthecity.com — Dua perusahaan asing menyiapkan investasi sekitar Rp4 triliun untuk mengembangkan apartemen dan perkantoran di Ibu Kota Nusantara (IKN), Kalimantan Timur.
Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara (OIKN) Basuki Hadimuljono mengatakan investasi tersebut berasal dari Starbright asal China dengan nilai sekitar Rp1,5 triliun dan Dian Jaya asal Korea Selatan senilai Rp2,5 triliun.
“Ada apartemen dan perkantoran dari China itu Starbright yang Rp1,5 triliun, kemudian Dian Jaya dari Korea Selatan Rp2,5 triliun,” kata Basuki di Kompleks Istana Kepresidenan, Jakarta.
Kedua perusahaan direncanakan mengembangkan proyek hunian vertikal dan ruang perkantoran. Namun, rincian mengenai luas lahan, jumlah menara, jumlah unit, tahapan pembangunan, maupun target penyelesaian masing-masing proyek belum disampaikan.
Menambah Fungsi Komersial IKN
Masuknya investasi apartemen dan perkantoran menunjukkan pergeseran pembangunan IKN dari dominasi gedung pemerintahan menuju pembentukan fungsi kota yang lebih beragam.
Hunian vertikal dibutuhkan untuk menampung aparatur negara, tenaga profesional, pekerja proyek, dan pelaku usaha. Sementara ruang perkantoran diperlukan agar kegiatan ekonomi tidak hanya bergantung pada kementerian dan lembaga pemerintahan.
Selain apartemen dan kantor, OIKN mencatat minat investasi pada sektor hotel, restoran, serta usaha makanan dan minuman. Kehadiran fasilitas tersebut menjadi bagian dari pembentukan ekosistem perkotaan agar penghuni dapat bekerja, tinggal, dan memperoleh layanan dalam kawasan yang sama.
Bagi pengembang, proyek di IKN menawarkan peluang masuk lebih awal ke pasar baru. Namun, investasi properti pada kota yang masih berkembang juga membawa risiko berbeda dibandingkan pembangunan di kota dengan permintaan yang telah terbentuk.
Keberhasilan apartemen dan perkantoran akan sangat dipengaruhi kecepatan pemindahan aparatur negara, pertumbuhan penduduk, aktivitas lembaga pemerintahan, konektivitas, serta ketersediaan sekolah, rumah sakit, ritel, dan transportasi umum.
Komitmen Investasi Belum Sama dengan Realisasi
Nilai Rp4 triliun perlu dibaca sebagai rencana atau komitmen investasi, bukan otomatis sebagai dana yang seluruhnya telah dicairkan dan masuk ke kegiatan konstruksi.
Realisasi investasi baru dapat dinilai melalui beberapa indikator, seperti penguasaan lahan, penyelesaian desain, penerbitan perizinan, penunjukan kontraktor, pencairan pembiayaan, dimulainya pekerjaan fisik, dan tingkat penyelesaian proyek.
Pembedaan ini penting karena proyek properti biasanya dikembangkan secara bertahap. Nilai yang diumumkan dapat menggambarkan total rencana investasi hingga proyek selesai, sedangkan pengeluaran aktual dilakukan sesuai progres pembangunan.
Baca Juga: Maruarar Sirait: Bedah Rumah Akan Dipadukan dengan Bantuan Usaha dan Sertifikasi Tanah
Dokumen Rencana Strategis OIKN 2025–2029 juga mengakui tantangan utama investasi IKN adalah memastikan komitmen tidak berhenti pada penandatanganan kesepakatan atau seremoni peletakan batu pertama, tetapi berlanjut menjadi pembangunan dan operasional yang berkelanjutan.
Starbright Telah Menyiapkan Kawasan Campuran
Starbright International Investment sebelumnya menandatangani perjanjian kerja sama dengan OIKN untuk mengembangkan apartemen suite, perkantoran, restoran, dan area ritel.
Dalam rencana yang diumumkan pada Maret 2026, pembangunan proyek Starbright dijadwalkan dimulai pada kuartal II-2027. Perusahaan tersebut disebut berafiliasi dengan Zhongda Jiancheng Engineering Management Group dari China.
Kombinasi apartemen, kantor, restoran, dan ritel menunjukkan pendekatan pengembangan kawasan campuran atau mixed-use. Model ini memungkinkan beberapa fungsi berbagi infrastruktur, area publik, parkir, dan basis pengguna.
Secara bisnis, proyek campuran dapat menyebarkan risiko karena pendapatan tidak hanya bergantung pada satu jenis properti. Meski demikian, seluruh fungsi tetap membutuhkan jumlah penghuni dan aktivitas ekonomi yang cukup agar dapat beroperasi secara layak.
Baca Juga: Jelajahi Suasana Thailand di Little Siam PIK2, Ada Kuliner hingga Beragam Aktivitas Seru
KPBU untuk Hunian ASN
Selain investasi swasta, OIKN menyiapkan proyek hunian melalui skema kerja sama pemerintah dengan badan usaha atau KPBU.
Basuki menyebut rencana tersebut mencakup delapan menara hunian untuk aparatur sipil negara serta 109 rumah tapak. Informasi mengenai nilai investasi, badan usaha pelaksana, skema pengembalian modal, dan jadwal pembangunan belum dijelaskan secara terperinci.
KPBU memungkinkan pembangunan infrastruktur atau fasilitas publik menggunakan pembiayaan badan usaha, dengan pengembalian investasi berdasarkan struktur yang disepakati bersama pemerintah.
Dokumen perencanaan OIKN membuka kemungkinan penggunaan skema pembayaran ketersediaan layanan, dukungan sebagian konstruksi, penjaminan, atau dukungan kelayakan proyek apabila dibutuhkan untuk meningkatkan kelayakan finansial.
Karena dapat menimbulkan kewajiban pembayaran jangka panjang, struktur KPBU perlu dijelaskan secara transparan, termasuk pembagian risiko, standar layanan, sumber pembayaran, dan konsekuensi apabila tingkat hunian tidak memenuhi proyeksi.
