Maraknya penjualan rumah di pasar menengah-atas masih menjadi bidikan para pengembang. Selain pasarnya lagi banyak, untungnya pun lebih ‘gurih’ dibandingkan perumahan di segmen lebih bawah.
Berdasarkan studi yang dilakukan Indonesia Property Watch, komposisi penjualan rumah di Jabodebek-Banten untuk segmen diatas Rp1 miliar mencapai 29,4% dibandingkan segmen Rp500 juta – 1 miliar sebesar 28,8%. Jumlah ini diperkirakan cukup besar dibandingkan kebutuhan atau permintaan rumah yang ada yang pastinya berada di golongan menengah. Selain itu pembeli segmen menengah atas relatif tidak semuanya end-user. Artinya bila kita melihat potensi pasar yang besar justru ada di segmen menengah dengan harga di bawah Rp1 miliar. Namun mengapa pengembang terus meluncurkan produk tersebut?
“Dalam kondisi permintaan pasar yang tinggi di segmen ini, sah-sah saja pengembang terus membidik segmen ini. Yang menjadi pertanyaan, sampai kapan pasar ini bertahan? Apakah akan melambat?,” jawab Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch.
Pasalnya dalam setiap siklus yang diamati, kebangkitan pasar perumahan diawali dengan masuknya pasar di segmen menengah atas, bahkan segmen mewah, untuk dapat membuat pasar bergerak. Namun dalam perjalanannya akan terjadi kejenuhan pasar dan itu tidak bisa dihindari dan bersifat normal.
Penjelasannya lebih lanjut bisa seperti ini. Ketika proyek baru menengah atas diluncurkan, peran agen properti sangat strategis. Para agen properti akan melakukan pemesanan sebagai wakil dari klien mereka untuk membeli rumah melalui sistem NUP.
Pasokan terus bertambah akibat peluncuran proyek baru, namun penambahan klien calon pembeli belum tentu secepat peluncuran proyek baru. Akibatnya pasar semakin terbatas. Namun di sisi lain pengembang terus meluncuran proyek-proyek barunya. Karakter pasar yang terjadi menjadi ‘Pasar Jenuh’ dan ‘Pasar Latah’ .
Dalam kondisi pasar seperti itu, maka persaingan super ketat dan ‘saling membunuh’ akan terjadi dalam persaingan perumahan dalam sebuah wilayah persaingan. Bagaimana menghindarinya?
Para pelaku pasar dapat melihat bagaimana tingkat kejenuhan pasar dalam sebuah wilayah persaingan. Studi pasar dapat mengungkap hal itu semua. Jangan ikut masuk pasar latah bila tidak mempunyai keunggulan yang cukup. Dengan segudang keunggulan pun, pada waktunya tidak akan dapat melawan pasar ketika pasar sudah semakin jenuh. Dalam kondisi ini pasar akan kembali ke pasar normal di segmen menengah bahkan sampai bawah.
Ada pepatah yang mengatakan, kita harus tahu kapan kita berlari dan kapan beristirahat. Para pengembang disarankan untuk tidak terlena terus bermain di pasar ‘empuk’ di segmen menengah atas, sementara pasar ‘gemuk’ diabaikan yang sebenarnya merupakan potensi pasar sebenarnya.
Ali Tranghanda
