Sepanjang tahun 2020, sektor properti menjadi salah satu sektor yang juga terpukul karena pandemi. Meskipun patut disyukuri relatif masih bisa bertahan di tengah menurunnya tingkat penjualan yang cukup signifikan. Berdasarkan analisis yang dilakukan Indonesia Property Watch, penjualan pasar perumahan sepanjang tahun 2020 di Jabodebek-Banten sebagai benchmark perumahan nasional menurun drastis sebesar 31,8 persen dibandingkan penjualan tahun 2019 dan merupakan tingkat penjualan terendah sejak siklus properti mengalami perlambatan tahun 2013.
Penjualan segmen harga di bawah Rp300 juta mengalami tekanan terbesar dengan penurunan sepanjang 2020 sebesar 42,9 persen, diikuti juga segmen rumah di harga diatas Rp2 miliar yang anjlok 41,1 persen. Sedangkan di segmen harga menengah Rp301 – 500 juta dan segmen Rp501 juta sampai 1 miliar juga menurun masing-masing 34,2 persen dan 25,6 persen. Sementara itu ada hal yang menarik, dimana penjualan segmen harga rumah Rp1 – 2 miliar mengalami kenaikan 12,5 persen. Segmen pasar terus
bergeser yang lebih rendah dan menjadikan pasar rumah di segmen menengah menjadi cukup besar sampai kisaran Rp2 miliar. Sebagian pasar menengah relatif tidak melakukan pembelian rumah dan terpaksa menunda pembeliannya. Sementara itu di segmen bawah
dengan kondisi saat ini relatif kehabisan daya beli untuk membeli segmen rumah di bawah
Rp300 jutaan.
Seperti yang diperkirakan sebelumnya oleh Indonesia Property Watch,meskipun pasar menengah bawah tertekan, namun pasar properti di tanah air masih cukup baik ditopang dengan potensi daya beli yang ada, meskipun masih diwarnai penundaan pembelian. Golongan masyarakat menengah sampai atas diperkirakan menjadi ‘penyelamat’ di tengah
kondisi yang penuh ketidakpastian saat ini.
Memasuki 2021 sebagian pengembang masih optimis untuk dapat membukukan penjualan yang lebih baik dibandingkan 2020. Meskipun demikian perlu diperhatikan beberapa hal terkait faktor yang saat ini sangat memengaruhi penjualan ke depan.
Pasar properti 2021 masih sangat tidak stabil. Para pengembang harus dapat membaca dinamika pasar lebih baik lagi karena kondisi pasar masih sangat rentan. Tidak ada yang dapat memperkirakan dengan tepat, kapan properti naik karena ini bukan statistik ekonomi yang dapat diperhitungkan. Celah pasar di segmen tertentu masih sangat berpeluang meskipun masih dibayangi risiko pasar terkait beberapa faktor yang akan sangat memengaruhi pasar, antara lain penerapan kebijakan PSBB, harapan vaksin, dan skenario pemulihan ekonomi Indonesia ke depan, serta kondisi ekonomi global ke depan.
Kebijakan PSBB
Berdasarkan analisis yang dilakukan Indonesia Property Watch, pergerakan penjualan perumahan saat ini sangat dipengaruhi penerapan kebijakan PSBB. Di saat terjadi pengetatan PSBB, pasar perumahan mengalami penurunan penjualan yang signifikan. Meskipun para pengembang tetap melakukan adaptasi ke sistem pemasaran digital, namun hal ini relatif belum dapat menjamin meningkatnya transaksi saat itu. Karena karakter pasar properti yang tidak dapat seluruhnya diserahkan melalui mekanisme online. Minat pasar akan tertunda dan diperkirakan akan direalisasikan ketika pelonggaran PSBB dilakukan. Karenanya kebijakan PSBB akan sangat berpengaruh pada pergerakan siklus penjualan.
Masih tingginya peningkatan kasus Covid-19 memungkinkan kebijakan PSBB yang lebih ketat lagi, yang akan memukul pasar perumahan. Disiplin masyarakat masih sangat rendah, belum lagi bila diperhatikan ada beberapa perayaan besar sepanjang tahun 2021 mulai Imlek di bulan Februari sampai Idul Fitri di bulan Mei dengan waktu libur yang
cukup banyak diperkirakan akan berpotensi untuk menjadi klaster baru bila masyarakat tidak ketat menerapkan protokol kesehatan.
Harapan Vaksin
Vaksin menjadi harapan saat ini untuk dapat memberikan optimisme membaiknya pasar perumahan. Dengan uji klinis vaksin saat ini relatif sudah cukup efektif meskipun diperkirakan beberapa ahli masih akan disempurnakan ke depan. Melihat dari jangka waktu pemberian vaksin sampai 1 tahun ke depan, maka diperkirakan efektifitas vaksin baru
akan terlihat di pertengahan tahun 2021. Jangan sampai pemberian vaksin ini membuat masyarakat lengah sehingga efektifitas vaksin tidak dapat mengejar optimisme yang berlebihan dari masyarakat sehingga melepaskan protokol kesehatan.
Pemulihan Ekonomi Nasional
ASEAN Development Bank memprediksi pertumbuhan ekonomi Indonesia mendekati 5 persen di tahun 2021. Prediksi ini terlihat dari pertumbuhan ekonomi Indonesia yang mulai menguat di kuartal ke-2 dan ke-3. Secara umum fundamental ekonomi nasional relatif masih cukup baik, apalagi dibandingkan negara tetangga lainnya. Meskipun demikian perlu kita ketahui bahwa satu-satunya yang menopang pertumbuhan ekonomi Indonesia di masa pandemi ini adalah konsumsi pemerintah yang tinggi termasuk bantuan tunai untuk
bantuan lainnya untuk mempertahankan daya beli masyarakat. Tentunya hal ini menjadi tidak sehat untuk perekonomian ke depan.
Pemulihan ekonomi masyarakat golongan menengah bawah akan memakan waktu yang cukup lama dan dikhawatirkan akan membuat pasar perumahan di segmen ini relatif masih tertekan. Sebaliknya harapan masyarakat golongan menengah atas relatif masih terjaga dan akan meramaikan pasar properti di saat pandemi mulai mereda.
Situasi Ekonomi Global
Meskipun banyak yang memperkirakan ekonomi global akan bertumbuh lebih baik, namun perlu dicermati bahwa status lockdown yang diberlakukan kembali di beberapa negara dapat mengganggu ekonomi secara luas. Belum lagi perkembangan di China sendiri yang relatif masih terganggu oleh masuknya kembali Covid-19. Pertumbuhan positif khususnya di China akan sangat berpengaruh pada ekonomi global terkait aktivitas ekspor impor yang semakin baik.
Dengan beberapa faktor risiko dan kondisi penuh ketidakpastian tentunya kita masih berharap banyak pasar properti akan tumbuh di tahun 2021. Properti 2021 akan sangat challenging bagi para pelalu pasar properti nasional. Namun saat pandemi mereda, pasar properti akan naik secara eksponensial karena potensi permintaan yang tertunda masih sangat besar. Dan itu baru terlihat paling tidak di semester 2 tahun 2021. Dengan penurunan yang cukup dalam pada tahun 2020, secara umum harusnya pasar properti akan lebih baik pada tahun 2021 dengan kenaikan berkisar 10 persen sampai 15 persen, bila tidak ada kejadian luar biasa yang berdampak negatif bagi pasar properti itu
sendiri. ●
