Oleh: Djoko Yoewono
Portofolio mortgage yang didominasi Kredit Pemilikan Rumah atau KPR per Desember 2019 sebesar Rp526,6 triliun, dengan urutan penyebaran portofolio 3 bank pemain utama masing-masing BTN Rp191,8 triliun (36,4%), BCA Rp93,7 triliun (17,8%) dan Mandiri Rp44,3 triliun ( 8,4%).
Kalau dilihat market share ketiga bank tersebut, maka market share-nya secara total sudah di angka 62,6%, sehingga pengaruh ketiga bank tersebut terhadap market sangat significant, baik dari sisi pertumbuhan market ataupun kualitas aset industri.
Baca: Di Tengah Optimisme, Pasar Properti 2021 Masih Tidak Stabil dan Challenging
Hal menarik adalah portofolio BCA dibanding dengan BTN sekitar 50 persennya, padahal keduanya mempunya segment market yang sangat berbeda atau praktis tidak saling berkompetisi di market, BTN market leader di lower segment, sedangkan BCA market leader di segment midle up, sementara bank urutan ketiga dan seterusnya, portofolionya sekitar separuhnya dari dari portofolio BCA.
Saat ini, Bank BTN merupakan market leader di lower segment, dan sulit ditandingi oleh bank lain karena lebih dari 90 persen penyaluran kredit program melalui atau disalurkan oleh Bank BTN. Di sisi lain, Bank BCA yang merupakan market leader di segement midle up, kuat bermain di kota kota besar dan di developer-developer besar dan sulit ditandingi oleh bank-bank lain yang bermain di midle segment.
Pertarungan seru terjadi di bank bank di luar Bank BTN dan Bank BCA yang akan berebut di midle segment, key succes memenangkan pertarungan atau kompetisi di segment ini akan sangat ditentukan oleh kemampuan bank-bank tersebut dalam menetapkan dan membidik target marketnya serta kemampuan underwritting-nya, juga dipengaruhi kualitas layanannya, khususnya service level agreement dalam memutus dan pencairan kreditnya.
Pertumbuhan Mortgage/KPR
Bank BTN dan Bank Mandiri di akhir tahun 2019 sebenarnya pertumbuhannya sudah mulai menurun tajam karena meningkatnya Non Performing Loanya/NPL atau pemburukan kualitas asetnya. Sementara, Bank BCA kemampuan bertumbuhnya juga sudah mulai menurun disebabkan besarnya angka run off (angsuran pembayaran dan pelunasan dipercepat mendahului jadwal), sehingga booking barunya sudah tidak mampu lagi menutup run off-nya, disamping itu segmen atas yang menjadi mesin pertumbuhan BCA mengalami penurunan.
Tahun 2018 total growth mortgage industri masih diangka 12,7%, dengan 3 bank utama masing-masing membukukan pertumbuhan sebagai beriktu: BTN 21,3%, BCA 12,0% dan Mandiri 7,8%.
Baca: Optimis Properti Rebound di 2021, Modernland Realty Siapkan Apartemen Berkelas di Kota Modern
Tahun 2019 total market growth turun tajam dibandingkan periode tahun sebelumnya yakni dari 12,7% menjadi hanya 7,3%.
Demikian juga 3 bank pemain utama juga mengalami penurunan tajam dibandingkan periode sebelumnya, yakni BTN dari 21,3% menjadi 9,4%, BCA dari 12% menjadi hanya 6,6%, yang lebih berat Bank Mandiri dari 7,8% menjadi hanya 2,8%.
Penurunan pertumbuhan tersebut berlanjut ke tahun 2020, dan lebih tajam lagi karena adanya pandemi Covid-19, market per Q3 tahun 2020 growth-nya tinggal 2%, 3 bank utama hanya BTN yang masih membukukan pertumbuhan positif di angka 1,4%, karena masih ditopang pertumbuhan di kredit program, sementara kredit non program atau non subsidi mengalami negatif growth, sementara Bank BCA dan Bank Mandiri mengalami negatif growth, BCA pertumbuhannya -3,0% (minus 3%) dan Bank Mandiri -0.5% (minus 0,5%).
Sementara bank-bank lain selain pemain 3 besar tersebut, yang bermain di segmen-segmen midle lower, seperti BNI, BRI, Niaga, sebelum dan setelah pandemi masih membukukan pertumbuhan positif, karena mereka memang fokus membidik mass market di midle lower segment yang didominasi oleh nasabah first buyer atau firs jobber, dan kualitas portofolio existingnya juga masih termanage dengan baik di angka di bawah 3%.
NPL Menghambat Pertumbuhan Mortgage
Bank BTN dan Bank Mandiri tahun 2019 dan tahun 2020 masih belum mampu membukukan kenaikan pertumbuhan mortgagenya, khusunya di segmen kredit non program, hal ini disebabkan masih tingginya presentase non performing loan-nya (NPL), NPL bank BTN di 2 tahun terakhir BTN masih di atas 4%, demikian juga Bank Mandiri masih di atas 3%.
Sementara Bank BCA masih akan kesulitan untuk menaikkan angka pertumbuhan mortgagenya disebabkan angka run off-nya yang masih tinggi tidak sebanding dengan kemampuan booking barunya, untuk menaikkan angka pertumbuhannya Bank BCA ke depan perlu punya keberanian melakukan ekspansi di midle segment, dengan target new to bank, khususnya di luar kota-kota besar (Jakarta dan Surabaya).
Baca: Djoko Yoewono: KPR Program Atau FLPP Tetap Berjalan
Bank-bank lainnya seperti Bank BNI, Bank Niaga, Bank BRI dan lain-lain, ke depanya diharapkan akan terus membukukan pertumbuhan mortgagenya untuk menopang penurunan kemampuan bertumbuh dari Bank BTN dan Bank BCA dan mereka bersaing ketat di midle segment.
Kesimpulannya, tahun 2020 dan 2021 angka pertumbuhan mortgage masih akan tertekan karena bank-bank pemain utama masih menghadapi problem di kualitas asetnya. Pertumbuhan mortgage ke depan akan di kontribusi oleh bank-bank yang bermain di midle segment dengan membidik target market firs buyer ataupun firs jobber baik di kota besar maupun non kota besar, karena di segment ini yang masih selalu ada permintaannya, 2021 diprediksi pertumbuhan mortgage di kisaran angka 3%.
Djoko Yoewono, Founder Real Estate & Mortgage Institute (REMI)
