Di tengah meningkatnya minat investor Indonesia terhadap properti luar negeri, Australia muncul sebagai salah satu destinasi yang konsisten menarik perhatian. Stabilitas ekonomi, sistem hukum yang kuat, serta transparansi pasar menjadikan negeri ini dipandang aman sebagai tujuan diversifikasi aset. Namun, di balik citra tersebut, Australia menerapkan regulasi kepemilikan properti yang relatif ketat dan terstruktur, khususnya bagi warga negara asing.
Baca juga, SLIK Dilonggarkan, Harapan Baru di Tengah Sulitnya Akses Rumah Subsidi
Menurut Hartono Poernomo, profesional properti asal Surabaya yang telah menetap di Australia selama 17 tahun dan kini berstatus warga negara Australia ini, investasi properti di Negeri Kanguru menuntut pemahaman regulasi yang matang sejak awal.
“Pemerintah Australia pada prinsipnya hanya mengizinkan pembeli asing untuk membeli properti baru, seperti brand new, off-the-plan, atau house and land package. Kebijakan ini bertujuan menjaga suplai hunian sekaligus mendorong pembangunan baru,” jelas Executive President Xavier Marks Sydney, Australia, kepada Majalah Property and the City awal bulan ini di Jakarta.
Berbeda dengan beberapa negara lain, Australia tidak menerapkan batasan khusus terkait harga maupun lokasi. Investor asing dapat membeli apartemen maupun rumah tapak di berbagai wilayah. Namun, yang kerap luput dari perhitungan awal adalah besarnya biaya tambahan, mulai dari izin Foreign Investment Review Board (FIRB), stamp duty, stamp duty surcharge khusus pembeli asing, hingga biaya jasa solicitor.
Untuk pembelian dengan fasilitas kredit, warga negara asing tetap dapat mengajukan KPR melalui bank-bank Australia, selama memenuhi persyaratan kelayakan finansial. Proses ini umumnya difasilitasi mortgage broker (pialang kredit) agar struktur pembiayaan sesuai dengan kebijakan perbankan setempat.
Kepemilikan dan Kesalahpahaman yang Sering Terjadi
Dari sisi struktur kepemilikan, sistem di Australia relatif sederhana. Rumah tapak menggunakan skema freehold, sementara apartemen berada di bawah strata title. Keduanya memberikan hak kepemilikan penuh kepada pembeli.
“Artinya, dari perspektif legal dan kepastian jangka panjang, investor asing tidak perlu khawatir mengenai status kepemilikan asetnya,” kata Hartono.
Namun demikian, kejelasan sistem ini tetap harus dibarengi dengan kepatuhan administratif yang ketat. Australia dikenal memiliki proses hukum yang sangat detail dan disiplin. Kesalahan kecil dalam dokumen dapat berujung pada penolakan transaksi.
Di lapangan, Hartono kerap menemui pembeli asing yang meremehkan total biaya awal karena belum memperhitungkan FIRB Fee dan pajak tambahan. Selain itu, masih banyak yang belum terbiasa dengan standar kepatuhan Australia yang ketat.
Kesalahpahaman lain yang cukup umum adalah anggapan bahwa memiliki properti di Australia otomatis membuka jalan menuju permanent residency (PR) atau kewarganegaraan.
“Padahal kepemilikan properti dan izin tinggal adalah dua hal yang sepenuhnya terpisah, diatur oleh sistem yang berbeda,” tegasnya.
Struktur Pajak: Dari Pembelian hingga Penjualan
Secara umum, pajak properti bagi pemilik asing di Australia terbagi dalam tiga tahap.
Pada saat pembelian, investor dikenakan stamp duty, stamp duty surcharge, serta FIRB fee. Selama masa kepemilikan, terdapat kewajiban land tax serta pajak atas penghasilan sewa apabila properti disewakan.
Ketika properti dijual kembali, keuntungan akan dikenakan capital gains tax (CGT). Untuk pemilik asing, biasanya juga berlaku mekanisme withholding tax yang dipotong di awal transaksi. Besaran pajak ini berbeda di setiap negara bagian (state), sehingga pemahaman regulasi lokal menjadi krusial sebelum membeli.
Soal pajak berganda, potensinya memang ada, namun dapat dikelola secara legal. Australia dan Indonesia telah memiliki Perjanjian Penghindaran Pajak Berganda (Double Taxation Agreement), yang melindungi investor dari pengenaan pajak dua kali atas penghasilan yang sama.
Selain itu, tersedia mekanisme seperti Foreign Income Tax Offset (FITO), aturan tie-breaker untuk menentukan status residensi pajak, serta pengurangan biaya sah terkait pengelolaan properti. Dengan perencanaan pajak yang tepat, risiko ini dapat dikendalikan secara efektif.
Melihat Investasi Secara Menyeluruh
Di sini Hartono menitikberatkan bahwa inti dari investasi properti di Australia bukan semata soal harga beli, melainkan kepatuhan regulasi dan kesiapan menghadapi kewajiban jangka panjang yang harus dipenuhi.
“Investor perlu melihat gambaran utuh, seperti struktur kepemilikan, pajak, hingga strategi keluar (exit). Dengan begitu, keputusan investasi bisa tetap aman dan berkelanjutan,” ujarnya, sambil mengingatkan bahwa pemahaman regulasi, disiplin administratif, serta perencanaan pajak yang matang menjadi fondasi utama agar investasi lintas negara benar-benar memberi nilai tambah. • [Anwar Tandjung]
