Propertyandthecity.com, Jakarta – Pembangunan infrastruktur terbukti dapat memicu perkembangan sebuah kawasan. Di kawasan Jabodetabek, kawasan Timur Jakarta mulai terlihat menyusul Barat Jakarta yang terlebih dahulu berkembang, sebagai akibat perkembangan infrastruktur yang masif.
Menjelaskan fenomena ini, Andreas Nawawi, Senior Advisor PT Lippo Karawaci, Tbk (LPKR) mengemukakan “teori telur ceplok” dengan menyitir pendapat pengamat properti, Ali Tranghanda.
Baca: Rolling Hills, Proyek Terbaru KJIE di Koridor Timur Jakarta
“Jika Jakarta diibaratkan kuning telur, maka putih telurnya akan merambat ke sekeliling. Dan ini tergantung perkembangan infrastruktur. Kawasan di sekeliling Jakarta yang naik paling awal adalah Barat Jakarta, di mana di sana ada Bandara, tol JORR (Jakarta Outer Ring Road), dan jalur kereta ke arah Banten. Bahkan, di 2013 Serpong masuk Majalah Times sebagai ‘The Fastest Growing City in The World’. Nah, sementara Barat Jakarta masih berkembang, kawasan Timur Jakarta mulai terbuka,” urai Andreas Nawawi.
Menurut Andreas—yang pernah menjabat sebagai Direktur di Lippo Cikarang pada era 1990-an—kawasan Bekasi sebenarnya telah lebih dulu berkembang sebelum Barat Jakarta. Bekasi mulai marak sebagai lokasi permukiman dengan banyaknya proyek perumahan subsidi milik Perumnas. Sayangnya, saat itu penataan kawasan di sini belum sebaik di Barat Jakarta.
“Dengan masuknya infrastruktur yang masif, Bekasi dan Timur Jakarta kembali naik daun. Sekarang ini, perkembangan kawasan Timur Jakarta belajar dari Barat Jakarta, karena banyak pengembang yang beroperasi di Timur Jakarta adalah pemain lama di Barat Jakarta, seperti Summarecon, Lippo, dan Sinar Mas Land,” paparnya.
Infrastruktur di Timur Jakarta, imbuh Andreas, tidak berhenti di Bekasi sebagai bagian Jabodetabek, tetapi juga sampai ke kawasan Bekapur (Bekasi – Karawang – Purwakarta).
Baca: Pengembang Koridor Timur Menjawab Defisit Air Baku
“Infrastruktur di Timur Jakarta ini terlalu hebat. Bayangkan saja, jika semua sarana sudah jadi, ke Surabaya cuma 12 jam, ke cirebon cuma tiga jam,” ujarnya.
Andreas menyebutkan beberapa infrastruktur yang tengah dan akan dikembangkan, seperti tol Cikampek elevated, tol Cikampek 2 yang sejajar dengan tol Cikampek existing, kereta api cepat Jakarta – Bandung, Bandara Karawang (Soekarno – Hatta II), dan Pelabuhan Patimban. Ini semua akan membuat perkembangan Timur Jakarta lebih cepat.
“Hal yang membuat luar biasa adalah kereta api cepat Jakarta – Bandung (yang hanya ditempuh sekitar 35 menit). Kereta api cepat ini berangkat dari Halim, Jakarta; kemudian berhenti di Karawang. Jadi orang Karawang cuma perlu 15 menit ke Bandung atau Jakarta. Dengan kemudahan transportasi, orang tak perlu lagi tinggal di Jakarta, sehingga Ibukota tidak terlalu penuh penduduk,” jelasnya.
Kiprah Lippo di Timur Jakarta
Lebih lanjut, Andreas menerangkan, Lippo sebenarnya sudah sejak dekade 1990-an bermain di Karawang dengan mengembangkan PT Karawang Jabar Industrial Estate (KJIE). Bedanya, dulu mempromosikan Lippo Cikarang dan KJIE berat, karena penghubung Jakarta dengan Timur Jakarta cuma tol Cikampek, itu pun baru dua jalur dan sering macet jika ada truk mogok.
“Saat ini, kota-kota baru di sekitar Jakarta beruntung memiliki infrastruktur yang baik, apalagi di era WFH (work from home) seperti sekarang. Ini membuat banyak orang memilih hunian yang hijau dan aman. Kawasan yang cukup jauh dari Jakarta jadi pilihan, karena masih hijau,” katanya.
Baca: Jababeka Residence Luncurkan Cluster Rotterdam, Mulai Rp370 Juta
Mengenai produk perumahan besutan Lippo di Karawang, Rolling Hills, Andreas mengungkapkan pembelinya berasal dari beragam latar belakang. Pertama penduduk Karawang, karena di Karawang masih sedikit developer besar yang masuk. Kedua, pendatang yang berkerja di Karawang, yang sebelumnya pulang-pergi. Ketiga, tenaga kerja asing yang bekerja di sekitar Karawang, yang jumlahnya ribuan. Sebagian dari konsumen tersebut adalah mereka yang punya uang dan ingin investasi rumah.
“Karawang juga mulai banyak fasilitas, sehingga makin nyaman sebagai tempat tinggal. Lippo sendiri memiliki Lippo Mall, Rumah Sakit Siloam, dan Sekolah Dian Harapan,” katanya.
Momentum dan Manajemen
Menurut Andreas, rumusan lokasi, lokasi, lokasi di bisnis properti sudah kurang relevan, karena banyak proyek di lokasi yang bagus tetapi tidak sukses.
“Lokasi saja tidak cukup. Perlu dibantu momentum yang sayangnya tidak bisa kita ciptakan. Momentum ini terjadi karena banyak faktor, salah satunya perkembangan infrastruktur. Nah bila momentum itu terjadi, kita harus ikut. Seperti di Barat Jakarta, siapa yang bikin proyek di sana pasti sukses, termasuk developer-developer kecil,” tuturnya.
Tapi, momentum juga harus dibarengi dengan faktor kedua, yakni manajemen. Tanpa manajemen yang bagus, proyek tak akan berjalan baik. Andreas memberi contoh, saat ini banyak proyek di sekitaran Serpong yang mangkrak, sepi penghuni, bahkan terjerat sengketa. Hal ini menurutnya disebabkan manajemen pengembang yang buruk.
Baca: Sinar Mas Land Jual Rumah Rp1 Miliar, DP Bisa Dicicil 15 Kali
Saat ditanya, apakah perkembangan Timur Jakarta bakal melampaui Barat Jakarta, Andreas optimistis membenarkan. Pasalnya, kawasan Timur Jakarta masih berkembang sementara infrastruktur sudah jadi. Sementara Barat Jakarta berkembang seiring dengan perkembangan infrastruktur. Jadi, saat infrastruktur selesai, kawasan Barat sudah penuh.
