Tangerang, PropertyandtheCity.com – Banyaknya insentif yang ditawarkan developer real estate 5 tahun terakhir membuat konsumen lebih mudah mendapatkan rumah. Tapi, berbagai insentif itu juga berisiko. Risiko paling fatal, pengembangnya kabur atau pembangunan rumahnya tersendat. Padahal, Anda sudah mencicil uang muka sekian lama ke rekening pengembang. Rumah real estate umumnya dipasarkan inden, masih berupa gambar dengan janji serah terima kemudian. Jadi, pegangan Anda hanya bukti pemesanan rumah, atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan developer bila uang muka pembelian rumahnya sudah lunas.
PPJB ini juga tidak kuat sebagai pegangan konsumen kalau developer ingkar janji (wan prestasi), meskipun memuat rinci hak dan kewajiban para pihak yang bertransaksi. Ini musabab PPJB rumah inden umumnya dibuat di bawah tangan, bukan di hadapan Notaris/PPAT. Kasus wan prestasi ini banyak terjadi sekalipun sebelum pandemi, bahkan sejak belasan tahun yang lalu juga sudah ada.
Sepasang milenial muda di Jakarta, baru-baru ini mengeluh betapa rumah mungil yang dibelinya di sebuah perumahan di kawasan Tajaurhalang, Parung, Kabupaten Bogor, Jawa Barat, sampai sekarang belum juga dibangun. “Sudah meleset dari janji hampir dua tahun,” ungkap Aprilio (35), sang suami.
Padahal, lanjutnya, uang muka rumah itu sudah lunas. Karena itu bank juga belum berani memberinya KPR. Kalau begitu, bagaimana dong cara paling aman membeli rumah?
Beli rumah yang sudah jadi. Lokasi persil dan bangunannya sudah jelas dan bisa diperiksa. Begitu juga sertifikatnya. Harganya juga lebih riil dan dan lebih rendah daripada rumah inden sekelas.
Memang, sangat sedikit developer yang sejak awal memasarkan rumah jadi. Kalaupun ada, harga rumahnya pasti lebih tinggi. Tapi, di sejumlah proyek ada rumah ready stock, entah karena belum laku, ditarik lagi dari konsumennya karena gagal bayar, atau rumah yang dibeli investor dan dititipkan kepada developer untuk dijual.
Betul, kebanyakan rumah ready stock itu ada kekurangannya. Umumnya berupa rumah hoek (sudut) yang kavelingnya jauh lebih luas sehingga lebih tinggi harganya, atau rumah di atas kaveling yang tidak standar. Kalau itu masalahnya, cari rumah sekelas yang baru beberapa tahun diserah-terimakan atau dihuni, yang ingin dijual pemilik atau penghuninya. Lokasi rumahnya tidak harus di perumahan yang sama, tapi bisa di perumahan di kawasan serupa yang setara kualitasnya bila Anda ngebet punya rumah harus di kawasan itu.
Sebetulnya membeli rumah inden di proyek yang sudah lengkap legalitasnya, dan/atau di proyek developer yang bagus reputasinya, cenderung lebih aman. Tapi, terlalu sedikit konsumen yang berani menanyakan aneka legalitas itu kepada developer, dan mengkonfirmasinya ke instansi terkait. Developer bereputasi pun kadang tidak menjamin.
“Developer dengan nama besar pun bisa kepleset (wan prestasi),” kata Ferry Salanto, Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia, salah satu perusahaan konsultan properti asing di Jakarta. Jadi, paling aman tetap membeli rumah siap huni, atau membeli dengan KPR baik untuk rumah inden maupun rumah jadi.
Banyak Keringanan
Menurut Mario Susanto, Vice President Sales & Marketing Paramount Petals (400 hektar), township baru di selatan Serpong, Kabupaten Tangerang, sekarang rumah jadi memang mulai diminati kendati harganya sedikit lebih tinggi dibanding rumah inden. Paramount Petals adalah satu dari sangat sedikit perusahaan developer yang memasarkan rumahnya dalam bentuk jadi. Di luar itu ada juga rumah jadi yang belum terjual (ready stock) di sebuah klaster hunian yang sebelumnya dipasarkan inden.
Paramount Petals belakangan juga menjadikan rumah siap huni sebagai nilai jual di perumahannya. Paramount Petals menawarkan puluhan unit rumah jadi di klaster Aster plus New Aster (33 unit) dan Canna (27 unit). Lebar bangunannya 6, 7 dan 8 meter seharga mulai Rp1,1 miliar (harga KPR). Luas tanahnya variative karena tersedia kaveling sudut (hoek) mulai 108 m2. Rumah didesain bergaya modern kontemporer tanpa banyak detail dengan warna-warna monokrom seperti abu-abu dan hitam. Infrastruktur di setiap klaster sudah jadi dan rapi dilengkapi taman.
“Baru dipasarkan empat hari langsung terjual delapan unit. Konsumen tinggal bawa barang, rumahnya sudah ready. Setiap hari kita cek kualitas bangunan termasuk cat dan rangka atapnya,” katanya.
Jika sedang mencari rumah di wilayah Tangerang dan sekitarnya, sila pertimbangkan dua klaster dari Paramount Petals ini. Developernya menawarkan promo tanpa depe. Konsumen juga mendapatkan pemotongan biaya KPR, subsidi bunga KPR 1% di tahun pertama, cashback sampai Rp30 juta, bonus AC di tiap kamar hingga voucer belanja bahan bangunan di Depo Bangunan senilai Rp10 juta.
“Kami menawarkan pembayaran cukup ringan dan fleksibel, depe nol persen rumah bisa langsung dihuni. Jadi cukup bayar uang tanda jadi Rp15 juta. Angsurannya Rp7 juta per bulan. Kalau pengen (cicilannya) lebih murah, bayar depe 5 persen sekitar Rp55-60 juta,” jelasnya.
Mario menjelaskan, produk rumah siap huni ini cocok untuk konsumen yang tidak ingin menunggu lama rumahnya jadi. “Stok rumah jadi itu karena ada pembatalan dari konsumen yang pengajuan KPR-nya ditolak bank,” akunya.
Kendati begitu, membeli rumah siap huni dinilai paling aman. Konsumen bisa menilai apakah bangunan rumah memang sudah sesuai dengan preferensinya, dan kalau ada yang perlu sedikit direnovasi sesuai kebutuhan spesifik masing-masing, sudah bisa memperkirakan biayanya.
“Ada tipikal konsumen yang ngga mau gambling spend uang besar di depan tapi barangnya ngga ada. Saya melihat ada kecenderungan, terutama end user (pembeli yang mau menghuni sendiri rumahnya), beli rumah harus lihat barangnya dulu,” katanya medio Agustus. “Kalaupun ada yang beli rumah inden, pasti di proyek pengembang papan atas dengan nama besar,” lanjutnya.
Justru Lebih Mahal
Selain bisa lebih cepat dihuni, rumah jadi juga bisa membangun imej yang bagus bagi developer. Mario menyatakan, konsumennya yang sebagian besar end user kerap merekomendasikan proyeknya kepada rekan, tetangga, dan kerabatnya. “Yang sudah pernah beli di kami rata-rata balik lagi bawa calon konsumen. Image sebagai pengembang yang komit dan konsisten dengan sendirinya terbangun, karena masalah utama di bisnis properti itu dibangun atau tidak (proyeknya) selain pelayanan,” tuturnya.
Tentang modal besar di awal yang harus dikeluarkan developer untuk membangun rumah, pengamat properti Steve Sudijanto menilai akan selalu sebanding dengan keuntungan yang didapatkan perusahaan developer. “Supaya minim perbaikan, spek bangunannya mesti berkualitas. Developer yang jual rumah inden itu ngejar margin antar bunga, sehingga konsumen dipaksa beli inden karena cost-nya lebih sedikit. Padahal, kalau bikin rumah jadi, penjualannya lebih cepat. Dana dari bank juga cepat turun sehingga keuangan mutar,” terangnya.
Memang, harga rumah jadi 15-20 persen lebih tinggi. Tapi, bagi end user tetap lebih diminati. “Pemikiran mereka, buat apa lebih rendah tapi sedikit-sedikit keluar ongkos dan harus nunggu sekian lama. Bayangkan, mereka inden 1-2 tahun tapi sudah mulai angsur KPR ke bank,” kata Steve.
Selisih cicilan rumahnya juga diklaim tidak begitu jauh dari rumah inden. “Misalkan depe-nya 10 persen (Rp80 juta), plafon KPR-nya Rp720 juta. Itu berarti angsurannya Rp6,5 – 7 juta per bulan selama 20 tahun. Sementara yang inden Rp650 juta, depe Rp60 juta, plafon KPR Rp590 juta, cicilannya Rp5,5 – 5,7 juta. Bedanya cuma Rp1 juta tapi rumahnya sudah jadi. Sedangkan rumah inden boleh jadi ada tambahan cost ngontrak rumah dulu karena nunggu rumah jadi 18-24 bulan, ditambah biaya renovasi yang belum bisa diperkirakan. Secara keseluruhan malah lebih mahal harga rumahnya,” urainya.
Pun bila dibanding membangun rumah dari nol di kaveling siap bangun, membeli rumah jadi kemungkinan bisa lebih mahal. Namun, keuntungannya akan lebih mudah dalam hal perizinan, sehingga tidak perlu banyak mengurus sertifikat lagi. “Jadi lebih baik kavling siap bangun atau rumah sudah terbangun? tergantung kondisi dan masing-masing kasus beda. Kalau cari margin lebih tebal, cuan lebih banyak memang beli tanah kosong untuk dijual jadi rumah, tapi banyak faktor perlu dipertimbangkan perizinan jangka waktunya,” lanjutnya.
Cicilan Panjang
Angsuran bertahap ke developer (installment) menjadi salah satu alternatif cara pembayaran properti selain KPR. Cara seperti ini banyak ditawarkan developer karena syarat untuk mendapatkan KPR semakin ketat. Tempo pembayaran yang makin panjang dari 24 sampai 120 bulan dengan cicilan flat atau bertingkat (balloon payment) per bulan hingga selesai, menjadi daya tarik utamanya. Angsuran langsung disetor ke rekening developer setelah membayar tanda jadi dan/atau uang muka tanpa ribet mengurusi persyaratan kredit pemilikan rumah/apartemen (KPR/KPA) seperti di bank.
Menurut Ferry Salanto, cara pembayaran akan menjadi perhatian serius kalangan pengembang dalam memasarkan proyeknya. Ini buntut dari keluarnya Peraturan Bank Indonesia (PBI) No. 17/10/PBI/2015 tentang Rasio Loan to Value atau Rasio Financing to Value untuk Kredit Properti.
Sesuai peraturan ini KPR inden yang diberikan bank disertai syarat jaminan dari pengembang senilai nilai kredit yang diberikan. Bila nilai KPR-nya Rp400 juta jaminannya juga senilai itu. Jaminan bisa berupa letter of credit (LC), deposito, atau bank garansi. KPR dari bank itu juga tidak langsung cair, tapi menungu rumahnya selesai dibangun. Demikian juga dengan jaminan, dapat ditarik setelah bangunannya selesai.
Hemat dia, membeli properti dengan mencicil ke developer memang tidak ribet tapi jaminannya hanya komitmen dan profesionalitas pengembang. “Saat ini reputasi pengembang yang sudah memiliki nama besar pun tetap bisa kepeleset, jadi risiko tetap ditanggung oleh konsumen,” ujarnya.
Akibat peraturan ini, kata Ferry, banyak yang menawarkan cara pembayaran bertahap kepada developer. Opsi ini sudah banyak diterapkan di beberapa perumahan menengah dan menengah atas. Angsurannya rata-rata 24 – 48 kali, bahkan ada yang menawarkan di atas itu.
PT Paramount Enterprise International dengan proyek kota baru Paramount Land di Gading Serpong dan Paramount Petals di Bitung, sudah menerapkan opsi ini sejak lama, jauh sebelum keluarnya PBI. Bahkan Paramount Petals menawarkan angsuran bertahap hingga 120 kali (10 tahun) dan uang muka juga dapat dicicil. Cara pembayaran ini berlaku untuk pembelian rumah di semua klaster, termasuk Gardenia, klaster terbaru yang dibanderol mulai Rp1,06 – 2,1 miliar. “Selisihnya dengan cara bayar KPR sekitar 8 persen. Selisih bunga bank kan lumayan 7-9 persen,” jelas Mario.
Jika umumnya konsumen bisa membayar secara cash bertahap ke developer setelah uang masuk 45 persen dengan cara mengangsur, maka di Paramount Petals cukup 25 persen rumahnya sudah bisa diserah-terimakan. “Kalau 45 persen pertama harus lunas dengan cara dibagi rata, lama sekali itu, 5 tahun lebih baru serah terima rumah. Di Paramount Petals ngga begitu, uang masuk 25 persen boleh serah terima rumah. Siasatinnya angsuran pertama 5 persen, angsuran kedua sampai 18 sudah terkumpul 25 persen. Ini ditujukan untuk konsumen konsumen yang ngga bankable. Memang selisih harganya cukup signifikan, sekitar 45 persen dari tunai sekali bayar. Tapi kalau duitnya ngepas, disarankan pakai cara bayar ini karena kalau KPR harus ada uang besar di depan untuk bayar depe dan proses KPR,” papar Mario.
Paramount Petals merupakan kota mandiri di Bitung, Kabupaten Tangerang, dengan konsep one stop living yang terintegrasi antara hunian, komersial, bisnis, dengan fasilitas kota lainnya. Sejumlah komitmen dan konsistensi Paramount Petals dari sejak diluncurkan pada 2021 hingga 2023 telah diwujudkan melalui pembangunan tiga klaster hunian Aster, Canna, dan Gardenia. Kemudian Marketing Gallery, Convenience Store, Bethsaida Clinic, Komersial Perdana ‘Calico Square’, kantor Estate Management yang akan mengelola dan memastikan lingkungan nyaman, bersih, dan aman, serta klaster Aster yang telah mulai diserahterimakan Februari lalu pada saat ini telah langsung dihuni. “Sudah ada 28 rumah yang dihuni. Lebih banyak yang renovasi,” terang Mario.
Tahun 2023 ini juga Paramount Petals akan memulai pembangunan akses pintu tol di area Bitung, serta fasilitas kota lainnya, seperti hotel, hospital, pasar modern, dan lainnya. “Sesuai dengan masterplan Paramount Petals, kota mandiri ini akan menjadi kota yang memberikan kehidupan,” tutur Mario.
Pihaknya optimis bisa merealisasikan target marketing sales sebesar Rp850 miliar sampai akhir tahun ini, mengingat hingga awal Agustus 2023, perusahaan sudah merealisasikan Rp446 miliar. Ia mengklaim setiap bulan pihaknya mampu memasarkan 40 unit rumah senilai Rp55-65 miliar. “Juli 2023 kemarin dapat Rp63 miliar. Pemasaran terus digencarkan. Opsi cara bayar ringan dan panjang dan promo rumah siap huni diharapkan mampu mengakselerasi penjualan kami. Target marketing sales rumah ready stock Rp96 miliar, semoga sampai akhir Oktober nanti terserap semua,” katanya.
Tahun depan Mario bilang progress kawasan akan jauh lebih terasa. Pembangunan akses tol langsung yang bekerja sama dengan Jasamarga juga mulai di awal tahun 2024. “Izin prinsip pembangunanya sedang dikebut sembari kami membangun infrastruktur di sisi selatan. Sekarang sudah terkonek bulevar meskipun baru satu sisi. Pertengahan depan juga sudah ada resto cepat saji KFC, food street, area komersial Bez Walk dan community club,” ungkapnya.
