Krisis ekonomi diyakini bakal terjadi, untuk mampu bertahan pengembang harus mengubah fokus dari profit oriented menjadi survival mode. Apa katanya soal jurus Kadal Buntung.
“Sebagai pelaku langsung bisnis properti yang bersentuhan langsung dengan para pelaku sektor bisnis lainnya, saya dengan tegas mengatakan, ya, kita akan jatuh dalam krisis,” ujar Iwan Kumara, kepada Property and the City, ketika ditanya apakah Indonesia akan jatuh dalam krisis ekonomi sebagai dampak dari wabah Covid-19.
Baca: Alvin Andronicus: Tersedia Blue Ocean Yang Menjadi Tantangan Baru
Menurut Direktur Operasional PT Pilar Nusantara Properti ini, kita sudah diberi tanda-tanda dan warning-nya sudah terdengar jauh sejak akhir tahun 2018. Tanda-tanda itu seperti terus melajunya indeks meskipun fundamental tidak terlalu bertumbuh signifikan. Sehingga mengakibatkan valuasi asset saham menjadi mahal. Terjadinya Inverted Curve Yield atas imbal hasil obligasi jangka panjang melawan jangka pendek di Amerika Serikat yang menjadi barometer tingkat keyakinan investor akan pertumbuhan ekonomi dunia. Bentuk kurva ini sering dianggap sebagai sinyal resesi.
Tanda lainnya indikator dalam negeri seperti tidak beranjaknya tingkat pertumbuhan ekonomi Indonesia yang selalu di angka 5 persen sejak 2013 yang menghambat pertumbuhan orang kaya baru (segmen properti kelas menengah atas). Terlihat stagnan bahkan cenderung turunnya harga komoditas yang merupakan salah satu sumber pendapatan ekspor Indonesia. Padahal ketika terjadi booming komoditas seperti di tahun 2011-2012 , penjualan properti turut terkerek naik. Tanda lainnya angka inflasi yang terus menerus rendah selama lima tahun terakhir yang bagi dunia properti dan real estate justru mengindikasikan sedang stagnannya daya beli masyarakat.
Kalaupun sekarang ini terjadi wabah Covid-19, lanjut Iwan, hanyalah akselerator untuk mempercepat terjadinya fase berikutnya dari kelesuan ekonomi yaitu resesi. Saat ini pandemi dan kelesuan ekonomi sudah menghantam inti dari ekonomi yaitu menciutnya pendapatan para pelaku bisnis. “Akan terjadi efek getok tular dan efek domino yang akan saling memengaruhi antar sektor. Celakanya setiap individu secara kompak melakukan hal yang akan menambah parah ekonomi yaitu menahan dan menunda spending,” ujar Iwan.
Dengan kondisi saat ini, lanjut Iwan, dalam tiga bulan ke depan sudah pasti akan banyak pengembang yang tidak survive, terutama pengembang yang rasio utangnya melebihi kemampuan bayarnya. Sementara biaya operasional tetap harus keluar. Sedangkan bagi pengembang yang tanpa hutang, masih bisa bertahan dengan cara memperkecil biaya overhead, sambil terus berjualan secara soft selling atau distance selling.
Baca: Pemerintah Perluas Insentif Pajak, Jadi 18 Sektor Usaha
Untuk mampu bertahan saat ini pengembang harus mengubah fokus dari profit oriented menjadi survival mode. Artinya, profit tidak lagi menjadi orientasi akhir, tetapi keberlansungan proyek adalah hal yang utama. Profit pada akhirnya nanti akan diraih ketika waktunya tiba. “Inti dari survival mode adalah jangan berhutang, restrukturisasi hutang, pangkas biaya overhead, stop ekspansi, fokus pada penciptaan cashflow, bukan income,” ujar Iwan, yang juga dosen di Panangian Property School.
Dalam kondisi saat ini pengembang dituntut mengeluarkan segala jurus untuk mampu bertahan. Iwan menyebut salah satu jurus populer yang sering dilakukan pengembang untuk tetap survive adalah Jurus “Kadal Buntung”. Pengembang menggunakan prinsip seekor kadal yang ketika ditangkap pemangsa, kadal tersebut akan memutuskan ekornya untuk bisa lari dari pemangsa. Jurus ini biasanya dilakukan saat proyek masih dalam fase awal yaitu belum ada atau belum banyak penjualan, dan pengembang masih membutuhkan banyak dana untuk pematangan dan pengembangan lahannya.
Dalam prakteknya jurus ini mendorong pengembang menjual produknya dengan cara dijual murah. Bahkan bisa dijual di bawah harga modal. Produknya ditawarkan kepada konsumen yang mempunyai jiwa investor atau ke investor maupun spekulan yang umumnya menunggu tawaran empuk seperti kondisi saat ini. “Kita tawarkan mereka untuk membeli unit dengan harga modal atau bahkan harga rugi,” ujar Iwan
Menurut Senior Trainer di Property University ini, jurus Kadal Buntung bisa diberi bumbu penyedap untuk lebih merangsang minat investor, misalnya, diberi garansi buyback dengan harga lebih tinggi dalam kurun waktu sekian tahun. Tawaran lainnya pengembang bertindak sebagai standby buyer jika dalam akhir periode yang dijanjikan, investor tersebut ingin menjual tetapi tidak dapat pembeli. Intinya adalah buying time sambil terus memasarkan rumah-rumah lainnya yang tentunya dijual di harga normal, dan sedikit demi sedikit bisa terus dinaikkan harganya untuk mengcover kerugian akibat jurus Kadal Buntung. Kedua, agar secara overall target profit yang sudah direncanakan dalam feasibility study awal proyek. bisa tercapai.
Baca: Strategi Broker Jualan Properti di Masa Covid-19
Jika sukses melakukan jurus ini beberapa kali di beberapa proyek, pengembang justru akan mempunyai reputasi bagus di mata investor atau spekulan. Ditambah lagi mempunyai barisan database standby investor untuk digunakan dalam mendukung di proyek-proyek berikutnya. “Namun ingat, jurus ini kurang cocok dilakukan secara above the line atau secara terang-terangan. Jadi, lakukan saja secara underground untuk menjaga martabat proyek,” ujar Iwan. (Hendaru)
