Jakarta, Propertyandthecity.com – Industri perhotelan di Jakarta dan Bali mulai mengubah ukuran keberhasilan bisnisnya. Tingkat okupansi tidak lagi menjadi satu-satunya sasaran. Operator hotel kini lebih menaruh perhatian pada kualitas pendapatan, besarnya belanja tamu, diversifikasi pasar, dan profitabilitas jangka panjang.
Colliers Indonesia menilai perubahan tersebut berlangsung di tengah pergeseran pola permintaan pada kuartal kedua 2026. Jakarta menghadapi melemahnya kegiatan pemerintah, sementara Bali berupaya meningkatkan nilai ekonomi dari setiap wisatawan yang datang.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan kedua pasar menghadapi kondisi berbeda, tetapi bergerak menuju tujuan yang sama.
“Hotel tidak lagi hanya bersaing mengejar okupansi, tetapi juga berupaya menarik tamu yang memberikan kontribusi pendapatan lebih besar melalui tingkat belanja, pengalaman menginap, dan loyalitas mereka,” ujar Ferry dalam keterangan resminya di Jakarta.
Perubahan strategi itu mencerminkan industri yang mulai lebih selektif. Kamar terisi penuh belum tentu menghasilkan keuntungan optimal apabila tarif terlalu rendah atau pendapatan dari layanan lain terbatas.
Hotel Jakarta Mengurangi Ketergantungan pada Pemerintah
Pasar hotel Jakarta selama bertahun-tahun banyak ditopang rapat, konferensi, perjalanan dinas, dan kegiatan resmi pemerintah.
Kebijakan efisiensi fiskal mengurangi permintaan dari segmen tersebut. Akibatnya, operator hotel mulai memperluas pasar ke perjalanan korporasi, wisatawan individu, staycation, keluarga, pernikahan, dan berbagai kegiatan sosial.
Permintaan Meetings, Incentives, Conferences, and Exhibitions atau MICE dari pemerintah masih berada di bawah tingkat historis. Namun, hotel tidak lagi hanya menunggu segmen itu pulih.
“Hotel di Jakarta tidak lagi menunggu pulihnya permintaan dari sektor pemerintah. Sebaliknya, mereka kini membangun sumber pendapatan yang lebih beragam dan lebih tangguh,” kata Ferry.
Menurut Colliers, perjalanan korporasi masih menjadi salah satu kontributor penting. Permintaan staycation juga meningkat, sementara acara pernikahan dan kegiatan sosial berkembang menjadi sumber pendapatan alternatif.
Perubahan ini membuat hotel berkembang menjadi destinasi gaya hidup, bukan sekadar tempat menginap. Ruang pertemuan, restoran, ballroom, fasilitas kebugaran, kolam renang, dan program akhir pekan menjadi bagian dari strategi pendapatan.
Tarif Kamar Lebih Tahan daripada Okupansi
Di tengah tekanan terhadap jumlah kamar terisi, tarif kamar rata-rata atau Average Room Rate masih relatif terjaga.
Kondisi tersebut menunjukkan operator mulai menghindari strategi menurunkan tarif secara agresif hanya untuk mengejar okupansi.
Perang harga memang dapat meningkatkan jumlah tamu dalam jangka pendek. Namun, strategi tersebut berisiko merusak posisi merek, menekan margin, dan membuat hotel sulit menaikkan tarif kembali.
Terbatasnya pasokan hotel baru juga membantu menjaga stabilitas pasar Jakarta.
Meski demikian, kemampuan mempertahankan tarif bukan jaminan bahwa seluruh hotel memiliki kinerja sehat. Operator tetap perlu memperhitungkan biaya tenaga kerja, energi, makanan dan minuman, distribusi digital, serta pemeliharaan aset.
Ukuran yang lebih relevan adalah pendapatan per kamar tersedia, keuntungan operasional, dan kontribusi bisnis nonkamar.
Baca Juga: BlueCharge Bidik Properti Komersial untuk Perluas Jaringan Pengisian Kendaraan Listrik
Bali Mengejar Nilai dari Setiap Wisatawan
Berbeda dengan Jakarta, tantangan hotel Bali bukan lagi terutama memulihkan permintaan.
Kunjungan wisatawan internasional terus menopang pasar. Persoalannya adalah bagaimana meningkatkan nilai ekonomi yang dihasilkan dari setiap tamu.
Colliers mencatat hotel Bali semakin membidik wisatawan berdaya beli tinggi. Segmen premium dinilai mampu memberikan tarif, belanja tambahan, dan profitabilitas lebih besar.
“Fase pertumbuhan Bali berikutnya akan ditentukan oleh nilai yang dihasilkan setiap tamu, bukan oleh banyaknya wisatawan,” demikian analisis Colliers.
Hotel yang mampu menawarkan pengalaman berbeda dinilai memiliki posisi lebih baik untuk menjaga kinerja jangka panjang.
Produk wellness, pengalaman budaya, layanan personal, kuliner, dan aktivitas berbasis alam menjadi bagian penting dari strategi tersebut.
Pasokan Baru Didominasi Hotel Bintang Lima
Kepercayaan investor terhadap pasar hotel mewah di Bali masih tinggi. Hingga 2029, sekitar 1.700 kamar baru diperkirakan masuk ke pasar. Sebagian besar berasal dari proyek hotel bintang lima.
Masuknya pasokan mewah menunjukkan investor masih melihat kemampuan Bali menarik wisatawan internasional dengan daya belanja tinggi.
Namun, pertumbuhan segmen premium juga membawa risiko. Jika terlalu banyak hotel mewah masuk pada periode yang sama, persaingan dapat meningkat dan menekan tarif. Tidak semua proyek otomatis berhasil hanya karena berada di Bali atau membawa label bintang lima.
Lokasi, akses, kualitas layanan, kekuatan merek, pengalaman yang ditawarkan, dan kemampuan membangun pasar menjadi faktor penentu.
Durasi Menginap Menjadi Faktor Penting
Durasi tinggal wisatawan memiliki pengaruh langsung terhadap pendapatan hotel dan ekonomi lokal.
Tamu yang menginap lebih lama tidak hanya membayar lebih banyak malam kamar, tetapi juga berpotensi membelanjakan uang untuk makanan, spa, transportasi, wisata, dan aktivitas lainnya.
Karena itu, strategi hotel tidak lagi hanya berfokus pada menarik kedatangan. Operator juga berupaya memperpanjang masa tinggal dan memperbesar pengeluaran tamu selama berada di properti.
Paket wellness, program keluarga, pengalaman budaya, dan kegiatan berbasis destinasi dapat membantu meningkatkan lama menginap.
Namun, fokus pada wisatawan premium tidak boleh diartikan sebagai mengejar harga tinggi semata. Tamu dengan daya beli besar juga menuntut kualitas layanan, privasi, keberlanjutan, dan pengalaman yang konsisten.
Baca Juga: Astra Property: Ketika Gudang Modern Menjadi Motor Baru Pertumbuhan Industri Properti
Dua Pasar, Strategi Berbeda
Tabel perbandingan pada halaman keempat laporan Colliers menunjukkan perbedaan utama antara Jakarta dan Bali. Jakarta menghadapi penurunan permintaan dari pemerintah dan perlu memperluas sumber pendapatan. Pertumbuhan lebih banyak didorong perjalanan korporasi, staycation, pernikahan, dan kegiatan sosial.
Bali memiliki permintaan pariwisata yang lebih kuat. Strateginya berfokus pada segmen premium, pengalaman wisata, wellness, dan peningkatan nilai dari setiap tamu. Meski berbeda, kedua pasar menghadapi kebutuhan yang sama: mengurangi ketergantungan pada satu sumber permintaan dan memperkuat kualitas pendapatan.
Hotel Jakarta perlu membangun pasar baru agar tidak terlalu bergantung pada anggaran pemerintah. Hotel Bali perlu menghindari ketergantungan pada pertumbuhan jumlah wisatawan tanpa memperhatikan daya dukung dan nilai ekonominya.
Okupansi Tinggi Belum Tentu Menguntungkan
Pergeseran ke kualitas pendapatan merupakan respons terhadap kelemahan penggunaan okupansi sebagai indikator tunggal. Hotel dengan okupansi tinggi bisa tetap menghasilkan margin rendah apabila tarifnya tertekan dan biaya operasional besar.
Sebaliknya, hotel dengan okupansi lebih rendah dapat mencatat keuntungan lebih baik apabila mampu menjaga tarif dan memperoleh pendapatan dari restoran, acara, spa, serta layanan tambahan.
Karena itu, pelaku industri perlu melihat kombinasi antara okupansi, tarif kamar, pendapatan per kamar tersedia, lama tinggal, dan belanja tamu. Transformasi ini menunjukkan industri hotel bergerak menuju model bisnis yang lebih disiplin. Tujuannya bukan sekadar memenuhi kamar, tetapi memastikan setiap tamu memberi kontribusi ekonomi yang cukup untuk menjaga keberlanjutan bisnis. (*)
