Propertyandthecity.com, Jakarta – Program Makan Bergizi Gratis atau MBG membawa konsekuensi ekonomi yang lebih luas daripada sekadar distribusi makanan. Ketika jutaan porsi harus disediakan setiap hari, program ini menciptakan pembeli pangan baru dalam skala sangat besar. Persoalannya, peningkatan permintaan tersebut belum selalu diikuti kenaikan produksi, perbaikan distribusi, dan kesiapan pemasok di tingkat daerah.
Dampaknya mulai terlihat pada sejumlah komoditas yang banyak digunakan dalam menu MBG, terutama telur ayam ras, daging ayam, sayuran, dan sumber protein lainnya. Kenaikan harga pangan ini tidak hanya berpengaruh terhadap biaya operasional dapur MBG, tetapi juga berpotensi mempersempit kemampuan rumah tangga untuk menabung, membayar uang muka, dan mengambil cicilan rumah.
Di sinilah persoalan pangan mulai beririsan dengan pasar properti.
MBG Bukan Penyebab Tunggal, tetapi Menambah Tekanan Permintaan
Data Bank Indonesia menunjukkan inflasi kelompok bahan pangan bergejolak atau volatile food mencapai 6,59 persen secara tahunan pada Oktober 2025. Angka tersebut jauh lebih tinggi dibandingkan inflasi umum yang berada di level 2,86 persen. Telur ayam ras, daging ayam ras, dan cabai merah termasuk komoditas yang memberikan sumbangan terhadap inflasi pangan.
Namun, tidak tepat apabila seluruh kenaikan tersebut langsung dibebankan kepada MBG. Bank Indonesia menjelaskan bahwa pasokan pangan juga terganggu oleh perubahan cuaca dan curah hujan tinggi. Secara bulanan, inflasi volatile food Oktober 2025 bahkan hanya sebesar 0,03 persen, lebih rendah dibandingkan 0,52 persen pada bulan sebelumnya. Artinya, tingginya angka tahunan juga dipengaruhi kondisi harga pada periode pembanding, musim produksi, dan gangguan pasokan.
Meski demikian, MBG tetap menjadi faktor tambahan yang tidak dapat diabaikan. Menteri Koordinator Bidang Pangan Zulkifli Hasan mengakui percepatan program meningkatkan permintaan terhadap telur, ayam, ikan, dan bahan pangan lainnya. Kenaikan harga telur dan ayam disebut berada pada kisaran 6–7 persen, sementara pembangunan ekosistem produksi membutuhkan waktu lebih panjang daripada percepatan program.
Situasinya menyerupai sebuah pasar yang tiba-tiba kedatangan pembeli besar, sementara jumlah barang yang tersedia belum bertambah. Dalam kondisi demikian, penyesuaian pertama biasanya terjadi melalui harga.
Ketika Ribuan Dapur Membeli Bahan yang Sama
Skala MBG membuat perubahan kecil dalam penyusunan menu dapat menimbulkan pengaruh besar. Badan Gizi Nasional mencatat terdapat 15.211 Satuan Pelayanan Pemenuhan Gizi yang telah terverifikasi dan 13.953 unit beroperasi pada November 2025. Seluruh unit tersebut melayani sekitar 43 juta penerima manfaat.
Ketika sebagian besar SPPG menggunakan telur, ayam, wortel, buncis, kacang panjang, atau pakcoy secara bersamaan, permintaan terhadap komoditas tersebut menumpuk dalam waktu yang berdekatan.
BGN mengakui harga wortel di sejumlah wilayah meningkat dari sekitar Rp12.000–Rp14.000 menjadi Rp23.000–Rp25.000 per kilogram. Telur dan ayam potong juga mengalami kenaikan. Salah satu penyebabnya adalah pilihan bahan baku yang kurang beragam karena pengelola dapur cenderung menggunakan bahan yang dianggap aman dan mudah diolah.
Contoh paling jelas terjadi pada 17 Oktober 2025, ketika SPPG di berbagai daerah secara serentak menyajikan nasi goreng dan telur ceplok. BGN memperkirakan setiap SPPG membutuhkan sekitar 200 kilogram telur, sehingga kebutuhan untuk satu hari tersebut mencapai sekitar 2.300 ton. Dua hari kemudian, harga rata-rata nasional telur tercatat menembus Rp30.447 per kilogram.
Kejadian itu tidak otomatis membuktikan bahwa MBG menjadi satu-satunya penyebab kenaikan harga telur. Harga jagung sebagai bahan utama pakan telah meningkat sejak Mei 2025, kemudian diikuti kenaikan harga telur mulai Juni. Biaya pakan diperkirakan membentuk sekitar 70 persen biaya produksi ayam dan telur.
Artinya, kenaikan harga merupakan hasil pertemuan dua tekanan: permintaan MBG yang bertambah dan biaya produksi yang sudah lebih dahulu meningkat.
Produksi Tidak Bisa Mengikuti Kecepatan Program
Masalah mendasarnya terletak pada perbedaan kecepatan. Jumlah dapur dan penerima MBG dapat bertambah dalam hitungan minggu. Sebaliknya, peternak tidak dapat langsung meningkatkan produksi telur atau ayam dalam waktu yang sama.
Penambahan produksi membutuhkan bibit, pakan, kandang, modal kerja, tenaga kerja, serta waktu sampai ayam memasuki masa produktif. Petani sayuran juga harus mengikuti siklus tanam, kondisi cuaca, ketersediaan pupuk, dan jadwal panen.
Pakar Universitas Gadjah Mada menilai peningkatan kebutuhan pangan MBG telah menimbulkan gejolak pasokan dan harga telur serta daging ayam di sejumlah wilayah. Lemahnya koordinasi antara pengelola SPPG dengan petani dan peternak membuat produsen tidak memperoleh informasi permintaan lebih awal untuk merencanakan peningkatan produksi.
Tanpa kontrak pasokan jangka menengah, proyeksi kebutuhan, dan kepastian pembelian, petani tidak akan serta-merta menambah kapasitas. Risiko terbesarnya adalah harga dapat kembali jatuh ketika menu berubah atau permintaan program berpindah ke komoditas lain.
Dari Meja Makan ke Kemampuan Membeli Rumah
Dampak kenaikan pangan terhadap sektor properti memang tidak berlangsung secara langsung. MBG tidak menaikkan harga rumah melalui pembelian tanah atau material bangunan. Pengaruhnya terjadi melalui struktur pengeluaran rumah tangga.
Pangan merupakan kebutuhan yang sulit ditunda. Ketika harga telur, ayam, cabai, sayuran, transportasi, dan kebutuhan harian meningkat, rumah tangga harus mengalokasikan porsi pendapatan lebih besar untuk konsumsi rutin. Dana yang sebelumnya dapat digunakan sebagai tabungan uang muka atau cadangan cicilan menjadi semakin terbatas.
Kondisi ini menjadi relevan karena pasar perumahan telah menghadapi pelemahan daya beli. Indonesia Property Watch mencatat nilai penjualan rumah di Jabodebek-Banten pada kuartal I 2026 turun 12,9 persen dibandingkan kuartal sebelumnya. Jumlah unit yang terjual juga terkoreksi 14,2 persen menjadi 1.939 unit.
Tingkat pembatalan transaksi bahkan mencapai 17,28 persen. Angka ini menunjukkan bahwa persoalan pasar bukan semata-mata ketiadaan minat, tetapi juga keraguan konsumen terhadap kemampuan mempertahankan pembayaran setelah transaksi dilakukan.
Baca Juga: Prabowo Usulkan Atap Ijuk dan Rumbia, Bisakah Menggantikan Seng?
CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda menyebut pelemahan rupiah dan tekanan ekonomi membuat masyarakat lebih memprioritaskan kebutuhan sehari-hari, termasuk pangan. Dalam situasi daya beli melemah, rumah belum menjadi prioritas karena pembelian properti dapat menambah beban keuangan jangka panjang.
Pasar rumah sebenarnya tidak hilang. Namun, konsumen menjadi lebih sensitif terhadap harga, besaran uang muka, cicilan bulanan, dan risiko perubahan pendapatan. Produk dengan harga terlalu tinggi atau angsuran yang tidak memiliki ruang pengaman akan semakin sulit diserap.
Pengembang Juga Tertekan dari Sisi Biaya
Tekanan tidak hanya terjadi pada konsumen. Pengembang menghadapi peningkatan biaya pembangunan akibat pelemahan rupiah, kenaikan harga material, biaya logistik, dan upah tenaga kerja.
IPW memperkirakan harga material berbasis baja dan besi meningkat sekitar 23 persen, sedangkan kenaikan biaya konstruksi secara keseluruhan berada pada kisaran 10–13 persen. Kondisi tersebut membuat pengembang lebih berhati-hati meluncurkan proyek baru dan cenderung memprioritaskan proyek yang memiliki permintaan kuat serta perputaran penjualan lebih cepat.
Di sinilah pasar properti menghadapi tekanan dari dua arah.
Di sisi permintaan, kenaikan pangan dan kebutuhan harian mempersempit kemampuan konsumen mengambil KPR. Di sisi penawaran, biaya konstruksi membatasi kemampuan pengembang menurunkan harga rumah.
Pengembang sebenarnya dapat mengecilkan luas bangunan, mengurangi spesifikasi, atau menekan margin. Namun, setiap pilihan memiliki konsekuensi. Pengurangan ukuran dan spesifikasi dapat menurunkan daya tarik produk, sedangkan pemotongan margin tidak dapat dilakukan terus-menerus karena pengembang tetap menanggung biaya lahan, perizinan, konstruksi, pemasaran, dan pembiayaan.
Ali memperkirakan perlambatan pasar rumah dapat berlangsung hingga akhir 2026 apabila tekanan terhadap rupiah dan daya beli belum mereda. Pasar tetap ada, tetapi animo konsumen bergerak lebih lambat dan keputusan pembelian lebih mudah ditunda.
KUR Perumahan Belum Otomatis Menyelesaikan Daya Beli
Pemerintah berupaya menahan pelemahan sektor perumahan melalui perluasan pembiayaan. Plafon Kredit Program Perumahan—yang juga kerap disebut KUR Perumahan—ditingkatkan dari Rp36 triliun menjadi Rp50 triliun pada 2026.
Hingga 20 Juni 2026, realisasi penyalurannya mencapai Rp19,24 triliun atau sekitar 54 persen dari target awal. Program tersebut menjangkau 91.045 debitur, terdiri atas 2.271 debitur dari sisi penyediaan rumah dan 88.774 debitur dari sisi permintaan. Kenaikan plafon merupakan sinyal positif karena memberikan akses pembiayaan kepada pelaku usaha sektor perumahan dan masyarakat. Namun, tambahan kredit tidak otomatis memulihkan kemampuan membeli rumah.
Kredit hanya menyelesaikan persoalan akses terhadap dana. Kredit tidak menyelesaikan persoalan pendapatan yang tergerus kebutuhan pokok.
Ketika pengeluaran pangan terus meningkat, kemampuan membayar cicilan tetap dapat melemah meskipun fasilitas pembiayaan tersedia. Bahkan, ekspansi kredit tanpa perhitungan kemampuan bayar berisiko hanya memindahkan persoalan dari keterbatasan akses menjadi peningkatan gagal bayar pada masa mendatang.
Baca Juga: AHY Nilai Program Perumahan Tak Hanya Sediakan Hunian, tetapi Tingkatkan Kualitas Hidup Masyarakat
MBG Perlu Dipandang sebagai Kebijakan Rantai Pasok
Tujuan MBG untuk memperbaiki gizi tidak perlu dipertentangkan dengan kebutuhan menjaga daya beli. Persoalannya bukan terletak pada pemberian makanan, melainkan pada ketidaksiapan rantai pasok dalam menghadapi pembelian besar dan serentak.
Diversifikasi menu merupakan langkah pertama. Ketika harga telur atau ayam meningkat, SPPG dapat menggunakan ikan lokal, lele, tahu, tempe, kacang-kacangan, atau sumber protein lain dengan kandungan gizi yang setara. Daerah penghasil kentang, jagung, ubi, sagu, dan pangan lokal juga tidak harus mengikuti pola menu yang sama dengan daerah lain.
BGN sendiri telah menyatakan bahwa komoditas yang harganya naik akan dikurangi penggunaannya, sedangkan komoditas yang sedang mengalami surplus akan diperbesar penyerapannya. Kebijakan tersebut dapat membantu menyeimbangkan permintaan, asalkan dilaksanakan berdasarkan data harga dan produksi yang diperbarui secara berkala.
Langkah berikutnya adalah menghubungkan SPPG dengan kelompok petani dan peternak melalui kontrak pembelian yang terukur. Produsen perlu mengetahui volume, jadwal, spesifikasi, dan harga pembelian beberapa bulan sebelumnya agar dapat menambah kapasitas secara rasional.
Tanpa perencanaan tersebut, MBG berisiko hanya memindahkan pasokan yang sudah tersedia dari pasar tradisional ke dapur program. Jumlah produksi tidak bertambah, tetapi masyarakat dan SPPG harus memperebutkan komoditas yang sama.
Bagi sektor properti, pengendalian harga pangan menjadi sama pentingnya dengan insentif pajak dan kredit perumahan. Masyarakat tidak akan membeli rumah hanya karena pembiayaan tersedia. Mereka akan membeli ketika memiliki keyakinan bahwa setelah membayar kebutuhan makan, pendidikan, transportasi, dan kesehatan, masih tersedia pendapatan yang cukup untuk mencicil rumah secara aman.
MBG dapat menjadi investasi sumber daya manusia sekaligus penggerak ekonomi lokal. Namun, tanpa penguatan produksi dan tata kelola pasokan, program tersebut berpotensi menciptakan tekanan harga yang justru mempersempit ruang keuangan masyarakat.
Dalam pasar properti yang sedang melambat, setiap kenaikan kebutuhan pokok berarti semakin jauh jarak antara keinginan memiliki rumah dan kemampuan untuk membelinya.
Naskah ini diarahkan sebagai berita analisis sekitar 1.300 kata, dengan sudut pandang lintas sektor dan tetap menghindari klaim berlebihan bahwa MBG merupakan penyebab tunggal inflasi pangan. (ed.As)
