Pasar perumahan di wilayah Jabodebek– Banten kembali menggeliat pada triwulan ketiga 2025. Berdasarkan laporan Indonesia Property Watch (IPW), penjualan unit rumah melonjak 16,6% dibanding kuartal sebelumnya, meski nilai transaksinya hanya naik 1,1%. Lonjakan ini menunjukkan pergeseran minat pembeli ke rumah dengan harga yang lebih terjangkau, terutama di kisaran Rp1–2 miliar yang kini menjadi primadona pasar.
Baca juga, Ruko Modern Tiga Lantai di BSD City, Comersio Berikan Fleksibilitas Ruang untuk Beragam Bisnis
CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda, mengatakan pertumbuhan penjualan yang lebih tinggi dari sisi volume dibanding nilai transaksi mencerminkan perubahan preferensi konsumen di tengah kondisi ekonomi yang mulai stabil.
“Pasar perumahan pada Q3-2025 mengalami pertumbuhan unit terjual sebesar 16,6% lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan nilai penjualan sebesar 1,1%, dengan indikasi permintaan pasar bergeser ke segmen harga rumah yang lebih rendah. Pertumbuhan ini juga lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu,” ujar Ali.
Segmen Rp1–2 Miliar Terus Bertumbuh
Menurut Ali, segmen harga Rp1–2 miliar kini menjadi penggerak utama pasar, sementara segmen menengah-atas mulai menunjukkan tanda perlambatan setelah mengalami pertumbuhan pesat selama satu tahun terakhir.
“Dengan melihat pergerakan tren pasar perumahan dalam dua triwulan terakhir, pergeseran terjadi ke segmen harga penjualan di kisaran Rp500 juta–2 miliar, khususnya terkonsentrasi di harga Rp1–2 miliar,” lanjutnya.
Lebih jauh, Ali menambahkan, tren perlambatan di segmen menengah-atas belum sepenuhnya menunjukkan pola yang stabil. Ia menjelaskan, pasar perumahan kini mulai menemukan keseimbangan dengan munculnya pasokan rumah di segmen menengah yang mampu memperkecil kesenjangan antara permintaan dan penawaran (market mismatch) yang selama ini terjadi.
Ali juga menilai, perlambatan di segmen atas bukan disebabkan lemahnya daya beli masyarakat, melainkan karena pasar sudah mulai jenuh setelah periode pertumbuhan yang kuat sebelumnya.
“Peningkatan penjualan di banyak proyek juga didorong oleh program PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) yang diperpanjang hingga akhir 2007. Kebijakan ini mendapatkan respons positif dari pasar,” jelasnya.
Pembatalan Tinggi, Pengembang Harus Lebih Cermat
Meski pasar menunjukkan perbaikan, Ali mengingatkan masih tingginya tingkat pembatalan di sebagian proyek. Kondisi ini, menurutnya, perlu menjadi perhatian bagi pengembang agar lebih cermat menentukan sasaran pasar.
“Masih tingginya tingkat pembatalan di sebagian proyek, selain dikarenakan ketatnya mitigasi perbankan, juga menjadi indikasi bahwa daya beli pasar di sekitar proyek mungkin tidak sesuai dengan segmen produk yang ada,” tutur Ali.
Lebih lanjut, ia menekankan pentingnya penyesuaian produk terhadap kemampuan pasar agar risiko pembatalan dapat ditekan.
“Penentuan segmen harga yang sesuai diperkirakan dapat mengurangi risiko tingkat pembatalan yang tinggi,” ujarnya.
Tingkat pembatalan penjualan pada periode ini tercatat naik menjadi 12,80%, dengan Bekasi dan Depok mencatat angka tertinggi. Meskipun demikian, penjualan rumah ready stock justru meningkat tajam hingga 63,66%, hal ini menandakan konsumen kini lebih banyak memilih rumah yang siap huni, salah satunya berkat kemudahan fasilitas PPN DTP yang masih berlaku.
Harga Rata-rata Unit Terjual, Ready Stock Meningkat
Kinerja pasar perumahan di Jabodebek–Banten menunjukkan hasil yang beragam. Sebagian besar wilayah mengalami kenaikan penjualan unit dengan pertumbuhan rata-rata 16,6%. Peningkatan tertinggi terjadi di Jakarta (78,3%), disusul Serang (51,6%) dan Cilegon (33,3%), sementara Bogor dan Depok justru mencatat penurunan masing-masing 10% dan 2,6%.
Meskipun penjualan unit di Jakarta melonjak, nilai penjualannya turun 29,9%, ini menandakan pembeli kini lebih banyak memilih tumah di bawah Rp2 miliar. Tren serupa juga terlihat di wilayah lain, terutama di Banten, yang memperlihatkan penguatan pada segmen menengah-bawah.
Berdasarkan komposisi unit terjual, segmen Rp500 juta–1 miliar mendominasi dengan kontribusi 42,37%, disusul Rp1–2 miliar sebesar 28,02%, sementara rumah di atas Rp2 miliar hanya mencatat 7,28%. IPW juga mencatat rata-rata harga unit terjual secara keseluruhan turun 13,3%, dengan penurunan paling tajam terjadi di Jakarta (-60,7%). Sebaliknya, Bekasi justru mencatat kenaikan harga signifikan sebesar 25%.•
