Bila saat ini para pengembang ditanya mengenai bagaimana kondisi pasar properti. Sebagian besar masih menjawab ragu-ragu untuk mengakui persepsi pasar properti sudah bangkit, meskipun memiliki kecenderungan untuk meyakini pasar properti benar-benar akan bangkit. Pasalnya, hampir 6 tahun pasar properti ‘mati suri’ sejak penurunan pasar di tahun 2013, dan membuat para pengembang hampir putus asa. Bagaimana sebenarnya kondisi pasar properti saat ini?
Baca: PASAR PROPERTI SUDAH TERLALU LAMA ‘TIDUR’
Ada baiknya kita mencermati hasil survei berkala dari Property Watch yang dirilis pada triwulan 3 tahun 2019. Berdasarkan kajian pasar perumahan di wilayah Jabodebek-Banten sebagai market benchmark, diperlihatkan bahwa nilai penjualan rumah di wilayah tersebut mengalami kenaikan 32,0 persen pada Q3-2019, sedangkan unit terjual pun naik 34,8 persen. Kenaikan unit terjual yang lebih tinggi dibandingkan nilai penjualan menggambarkan bahwa rumah yang terjual lebih banyak di segmen menengah bawah dibandingkan menengah atas. Hal ini diperlihatkan dengan harga rumah rata-rata terjual yang menurun menjadi Rp509 jutaan dari Rp520 jutaan pada triwulan sebelumnya.
Kenaikan yang terjadi pada triwulan 3 ini berbeda dengan penurunan sebesar 10,4 persen yang terjadi pada triwulan 2 yang lebih disebabkan siklus musiman terkait liburan akhir tahun dan hari raya Idul Fitri, yang membuat pasar perumahan relatif anjlok. Namun bila kita melihat lebih jauh lagi ke belakang, pada awal tahun 2019 ternyata pasar perumahan sudah tumbuh 9,2 persen. Artinya, tren pola kenaikan sudah mulai terlihat di awal tahun 2019.
Hal ini tentunya tidak sejalan dengan persepsi para pelaku bisnis properti saat ini yang masih belum dapat mengakui bahwa pasar sedang mengalami pertumbuhan. Beberapa hal yang menyebabkan kondisi ini diperkirakan karena masih banyaknya para pengembang yang terus bermain dan masih bertahan di segmen menengah-atas. Sedangkan jika diperhatikan bukan segmen itu yang sedang menjadi primadona. Berdasarkan data pasar diperlihatkan segmen harga rumah dibawah Rp300 jutaan mendominasi pasar dengan meraih 35,37 persen, diikuti segmen Rp500 juta – Rp1 miliar sebesar 30,27 persen, segmen Rp300 – 500 juta 24,27 persen, dan sisanya di segmen harga > Rp1 miliar.
Kondisi saat ini masih mengalami kondisi market mismatch, dimana pasar 
permintaan rata-rata bergerak di segmen <Rp1 miliar, namun pasokan rumah bermain pada segmen di atasnya. Tentunya bukan berarti para pengembang tidak boleh bermain di segmen menengah-atas, namun dengan kondisi saat ini perlu ada diversifikasi produk untuk dapat mempertahankan cash flow yang baik. Psikologis pasar relatif berada di segmen harga < Rp 1 miliaran dan didominasi oleh end-user.
Meskipun demikian diperkirakan dengan persepsi pasar yang lebih baik dan kondisi stabilitas ekonomi dan politik yang semakin baik, maka dapat dipastikan pasar investor 
akan kembali masuk untuk menggairahkan pasar properti. Artinya, saat ini pasar investor masih setengah hati untuk bermain di pasar properti dan bukannya tidak ada daya beli. Pada saatnya pasar investor akan kembali meramaikan pasar properti di tanah air, meskipun diperkirakan tidak akan setinggi pada periode 2009-2012. ● [AT]
