Ibarat “ada gula ada semut” jalur commuter line Rawa Buntu- Maja menjadi magnet tumbuhnya perumahan-perumahan baru. Bahkan, hunian TOD bakal ikut meramaikan jalur ini.
Meski kerap padat penumpang, tak dimungkiri Kereta Rel Listrik (KRL) commuter line kini paling diminati terutama oleh para pekerja urban yang tinggal di wilayah satelit ibu kota. Bagi pemilik kendaraan pribadi kini jalan tol bukan lagi pilihan utama. Pasalnya, jalan tol tidak lagi senyaman era tahun 2000-an. Jalan tol kini tidak lagi mampu menampung jumlah kendaraan roda empat, bahkan kerap dijuluki area parkir mobil. Akibatnya jarak tempuh dari tempat tinggal di kawasan pinggir Jakarta ke Kota Jakarta menjadi lama, dan waktu terbuang percuma.
Akhirnya commuter line menjadi pilihan paling logis untuk para penglaju menuju Kota Jakarta. Ditambah lagi banyak stasiun commuter line yang sudah direvitalisasi sehingga tidak tampak kumuh lagi, dan jumlah commuter line yang terus bertambah. Jangan kaget kalau stasiun-stasiun commuter line tidak hanya dipenuhi motor, tetapi juga mobil-mobil kelas menengah. Mereka tinggal kendaraannya di stasiun kemudian melanjutkan perjalanan dengan commuter line ke Jakarta.
baca juga :
PURI 8 RESIDENCE RASAKAN KEKHASAN JEPANG DI SINI
KORIDOR DAAN MOGOT MENGHENTAK DENGAN PROYEK-PROYEK BARUNYA
Pada awal 2016 lalu, jangkauan pelayanan KRL di arah barat Jakarta, tepatnya dari Stasiun Tanah Abang, hanya sampai Stasiun Maja, Kabupaten Lebak, Provinsi Banten. Namun sejak April 2017, PT KAI Commuter Indonesia (KCI) memperluas jangkauan pelayanannya hingga Stasiun Rangkasbitung, Banten. Saat awal dioperasikan, tercatat 7 ribu pengguna jasa yang menggunakan KRL. Sementara saat ini telah meningkat hingga 123 persen. Stasiun Rangkasbitung dan Citeras dapat melayani sekitar 16 ribu pengguna setiap harinya. Adapun rute Tanah Abang – Rangkasbitung melintasi 18 stasiun dengan total jarak sekitar 73 kilometer.
Semakin tingginya jumlah pengguna moda transportasi massal commuter line juga tidak bisa dilepaskan dari agresifnya pertumbuhan kawasan pemukiman baru di area sekitar stasiun. Bahkan, beberapa tahun sebelum commuter line beroperasi pun, pengembang properti telah melahap pasar commuters (baca: pengguna commuter line) dengan selogan iklan perumahan “dekat stasiun”.
Hal ini sejalan dengan analisa dari Head of Advisory Jones Lang LaSalle (JLL), Vivin Harsanto, beberapa waktu lalu. Menurutnya, saat ini masyarakat mulai cenderung kembali ke hunian yang terintegrasi dengan infrastruktur transportasi massal, seperti commuter line. “Saat ini semakin banyak orang yang menggunakan commuter line sehingga pilihan hunian dekat atau terintegrasi dengan stasiun cenderung semakin diminati,” ujar Vivin Harsanto.
Nada yang sama disampaikan oleh Ferry Salanto, Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia, yang mengatakan hunian pasti akan menjamur di sekitar simpul-simpul stasiun. Hal ini terjadi lantaran penggunaan commuter line yang saat ini dianggap sebagai transportasi massal yang paling efektif menuju ke Jakarta. “Kita lihat di sekitar Stasiun Maja yang sudah banyak kawasan hunian baru. Kelak stasiun selanjutnya seperti Citeras dan Rangkasbitung juga akan banyak hunian baru,” ungkap Ferry.
Hanya saja, lanjut Ferry, semakin jauh lokasi hunian dari pusat kota, seperti Maja hingga Rangkasbitung, maka ukuran dan harga properti tersebut juga jauh lebih kecil dan terjangkau. “Biasanya pengembang akan lebih menyasar ke pasar penduduk sekitar saja,” tegasnya.
Beberapa stasiun commuter line berjajar dari Stasiun Rawa Buntu hingga Stasiun Rangkasbitung, yakni Stasiun Serpong, Cisauk, Cicayur, Parung Panjang, Cilejit, Daru, Tenjo, Tigaraksa, Cikoya, Maja, Citeras, dan Rangkasbitung. Area-area di sekitar stasiun sudah dipastikan menjadi incaran para pengembang dengan proyek-proyek landed house, termasuk area komersial.
Beberapa pengembang yang turut mengincar pasar para pengguna jasa commuter line tersebar di antaranya di sekitar kawasan Puspiptek dan Serpong. Stasiun Rawa Buntu, Serpong hingga Cisauk yang berjarak sekitar 5-15 menit menjadi garapan mereka. Salah satunya The Canary yang dikembangkan oleh PT Trimitra Propertindo. “Lokasi kami sangat strategis yang ditunjang dua stasiun, yakni Rawa Buntu dan Stasiun Serpong dengan waktu tempuh hanya sekitar 5 menit,” ujar Lukas Bong, konsultan proyek apartemen The Canary. Proyek ini dikembangkan oleh PT Trimitra Propertindo (Trimitraland) dalam kawasan mixed use (apartemen, Soho, shopping arcade, dan hotel) seluas 1,5 hektar.
Apartemen The Canary dengan jumlah unit sebanyak 603 unit, menerapkan sistem modular unit yaitu konsumen bisa membeli beberapa unit sekaligus. Kemudian disatukan sehingga menjadi tipe unit yang lebih luas. The Canary dipasarkan mulai Rp300 jutaan (including PPN).
Proyek lain yang mengincar kawasan sekitar stasiun adalah Banara Serpong, tepatnya di sekitar Stasiun Rawa Buntu. Menurut Andreas Audyanto, Direktur Marketing Banara Serpong, keberadaan Stasiun Rawa Buntu menjadi sangat strategis untuk memasarkan Banara Serpong. Hingga saat ini Banara Serpong yang dibangun di area seluas 4,2 hektar sudah terjual lebih dari 86 persen dari total sebanyak 207 unit rumah. Perumahan dua lantai dijual dengan harga mulai Rp860 jutaan.
Century Properties Group Indonesia tidak ingin ketinggalan hadir di jalur commuter line. Pengembang ini bahkan hadir dengan proyek skala kota, Millennium City. Proyek yang baru diluncurkan April tahun ini akan dibangun di lahan milik PT Hanson International Tbk seluas 1.300 hektar, dan berpotensi dikembangkan hingga 3 ribu hektar. Luasnya lahan yang dimiliki membuat Millennium City diapit 3 stasiun KRL, yaitu Stasiun Cisauk sejauh 1 km, Cicayur sejauh 4 km dan Parung Panjang 1,8 km. Pengembang akan menyediakan shuttle bus dari dan ke stasiun kereta tersebut menuju Millennium City.
Saat ini pengembang tengah memasarkan klaster hunian kedua, Carlton House sebanyak 263 unit. Sebelumnya rumah dua lantai di klaster Alton House sebanyak 317 unit sudah terjual 90 persen sejak dipasarkan April 2018 lalu yang dijual mulai Rp627-765 juta. “Untuk klaster kedua sudah terjual hingga 50 persen. Dan per 2 Juli 2018, harga naik lagi sebesar 5,5 persen,” kata Hans Leander, Deputy Chief Operating Officer PT Pacific Millennium.
Setelah Carlton House, lanjut Hans, Millennium City juga akan meluncurkan kawasan komersial, yakni SOHO Millennia. “Setelah lebaran tahun ini kami mulai bangun. Dimulai dari gerbang kawasan berikut dengan 2 show unit rumah, yaitu untuk tipe 6×10 dan 6×12. Jadi tidak lama lagi kami sudah mulai pembangunannya,” tambah Hans.
Konsep TOD
Meski berada cukup jauh dari pusat Ibukota Jakarta, namun tidak menyurutkan niat pengembang untuk menghadirkan hunian terbaik di sepanjang perlintasan commuter line tersebut. Bahkan hunian dengan konsep Transit Oriented Development (TOD) mulai digarap melihat tingginya animo eksekutif muda menggunakan commuter line.
Di Stasiun Cisauk ada PT Hutama Anugrah Propertindo, hasil kolaborasi PT Harapan Inti Persada Indah (HIPI) dan Karya Cipta Group yang akan membangun Sky Bridge yang menghubungkan Serpong Garden Apartment dengan stasiun Cisauk. Serpong Garden Apartment dibangun di lahan 2,7 hektar, terdiri dari 5 tower dengan total sekitar 5.000 unit apartemen. Penjualan telah memasuki tower kedua dengan harga mulai Rp280 juta.
Hunian konsep TOD juga bakal dikembangkan oleh PT Mandiri Mega Jaya (Hanson Land) melalui proyeknya Forest Hill yang akan terkoneksi dengan Stasiun Parung Panjang. Sebelumnya proyek ini dikenal dengan nama Serpong Kencana yang sejak April 2017 diakuisisi oleh Hanson Land dan resmi diluncurkan pada November 2017. Berbagai perubahan, terutama fasilitas dan infrastrutur dilakukan di proyek seluas 47 hektar ini. “Saat ini lagi tren hunian dengan konsep TOD. Kebetulan selling point kami yang paling kuat adalah keberadaan Stasiun Parung Panjang. Naik kereta tanpa macet hanya sekitar 45 menit ke Jakarta,” kata Agus Chen, Marketing Manager Forest Hill.
Rumah dengan tipe 27/60 dipasarkan dengan harga perdana Rp269 juta pada November 2017 dan saat ini sudah naik menjadi Rp294 juta. Sedangkan tipe 39/72 saat ini dijual mulai Rp394 juta. Berdampingan dengan Forest Hill, Hanson International juga akan mengembangkan hunian berskala kota dengan potensi lahan hingga 2.000 hektar.
Hanya berjarak sekitar 500 meter dari Stasiun Maja, ada Proyek Citra Maja Raya di lahan 2.000 hektar yang dikembangkan oleh PT Ciputra Residence, PT Hanson International Tbk dan PT Putra Asih Laksana. Proyek yang diluncurkan sejak Desember 2014 lalu ini pun akan dikembangkan dengan konsep TOD.
Ada tiga area besar yang menjadi pasar utama Citra Maja Raya. Pertama adalah area Tanah Abang dengan waktu tempuh sekitar 90 menit. Kedua, Palmerah sampai Sudirman dan area ketiga adalah Serpong, Cikupa, dan Balaraja yang banyak terdapat industri.
“Commuter line sudah terkoneksi dari Maja ke Tanah Abang. Berarti sepanjang jalur kereta tersebut, lokasi-lokasi industri yang berdekatan dengan stasiun-stasiun menjadi captive market kami untuk karyawannya,” kata Yance Onggo, GM Marketing Citra Maja Raya, di Maja. ● [Pius Klobor]
