Jakarta, Propertyandthecity.com — Pertumbuhan bisnis co-living tidak semata ditentukan oleh banyaknya aset yang dapat dikembangkan. Di balik ekspansi jaringan, kemampuan membaca (survei) permintaan penyewa justru menjadi faktor penting untuk menjaga performa properti.
Cove saat ini mengelola sekitar 7.000 kamar lebih yang telah beroperasi, di luar proyek yang masih berada dalam pipeline, dengan tingkat okupansi rata-rata sekitar 85 persen secara blended. Perusahaan juga telah bekerja sama dengan lebih dari 150 landlord atau pemilik aset.
Country Director of Investment Cove Rizky Kusumo mengatakan potensi sebuah properti harus dilihat dari keberadaan calon pengguna akhir atau tenant. Karena itu, Cove tidak otomatis menerima setiap tanah atau bangunan yang ditawarkan untuk dikembangkan menjadi co-living.
Menurut Rizky, setiap pekan terdapat sekitar 40–50 calon pemilik aset baru yang menunjukkan minat untuk masuk ke bisnis bersama Cove. Angka tersebut belum termasuk aset yang telah melewati proses awal dan siap masuk tahap pengelolaan.
Namun, tingginya minat pemilik aset tidak berarti seluruh proyek layak dilanjutkan.
“End user harus menjadi perhatian. Kalau tidak ada potential user, tentu harus dipertimbangkan lagi,” kata Rizky dalam wawancara eksklusif bersama propertyandthecity.com, di kantornya di bilangan Blok M, Jakarta,(20/08/2026) .
Pendekatan itu sejalan dengan proses pre-management Cove yang mencakup konsultasi, advisory, technical service, studi pasar, hingga perencanaan sebelum sebuah properti masuk ke tahap pengelolaan.
Okupansi 85 Persen, Mayoritas Masih Sewa Bulanan
Dari sisi operasional, tingkat okupansi rata-rata portofolio Cove saat ini berada di kisaran 85 persen.
Angka tersebut merupakan okupansi blended dari berbagai tipe properti dan skema penyewaan sehingga tidak menggambarkan performa satu lokasi tertentu.
Sekitar 70 persen bisnis Cove masih berasal dari penyewaan bulanan, sementara sekitar 30 persen berasal dari sewa harian. Namun tidak semua properti membuka skema harian karena pengoperasiannya disesuaikan dengan karakter pasar masing-masing lokasi.
Model ini membuat Cove tidak hanya bermain pada pasar kos atau co-living tradisional.
Properti yang dikelola dapat berupa guesthouse, boutique hotel, apartemen, maupun hunian lainnya yang memungkinkan penerapan model sewa bulanan dan, pada lokasi tertentu, harian.
Fleksibilitas tersebut juga membuka peluang optimalisasi pendapatan kamar ketika sebuah lokasi memiliki permintaan short stay yang kuat.
Profesional Jadi Pasar Utama, Disusul Mahasiswa
Dalam menentukan kelayakan sebuah lokasi, Cove terlebih dahulu melihat karakter demografi calon penyewa.
Menurut Rizky, kalangan profesional atau pekerja menjadi kelompok tenant terbesar, disusul mahasiswa. Profil tersebut kemudian dianalisis lebih jauh berdasarkan karakter ekonomi, akses, pusat aktivitas, hingga pola kebutuhan hunian di suatu kawasan.
Itu sebabnya pengembangan co-living tidak dapat menggunakan pendekatan yang sama di semua daerah.
Di sekitar kampus, misalnya, kebutuhan mahasiswa akan berbeda dengan profesional yang bekerja di kawasan pusat bisnis.
Adapun kawasan industri atau wilayah yang didominasi pabrik masih menjadi area yang perlu dieksplorasi lebih jauh. Potensinya belum dapat diasumsikan sama dengan kawasan perkantoran atau pendidikan.
Sebab, bagi Cove, ekspansi karena itu harus dilakukan secara strategis, bukan sekadar mengejar penambahan jumlah properti.
Dari Tanah Kosong hingga Bangunan Tak Produktif
Ketertarikan terhadap co-living juga muncul dari pemilik properti yang ingin mengoptimalkan aset yang belum produktif.
Dalam data Cove yang sebelumnya dimuat Property and The City, minat pemilik aset untuk mengonversi tanah kosong maupun bangunan menjadi co-living meningkat sekitar 40 persen secara tahunan.
Baca Juga: Saat Penjualan Rumah Lesu, Co-living Justru Menarik Pemilik Aset Perorangan
Sekitar 70 persen permintaan konsultasi disebut berasal dari pemilik tanah kosong, terutama aset keluarga yang sebelumnya hanya disimpan. Sebagian lainnya berasal dari ruko maupun bangunan yang pemanfaatannya tidak lagi maksimal.
Tren tersebut muncul ketika sebagian pemilik aset memilih mencari sumber recurring income daripada langsung menjual properti.
Namun, Cove tidak bertindak sebagai investor yang menyediakan modal pembangunan.
Model bisnis perusahaan lebih banyak dimulai dari kajian proyek kemudian dilanjutkan dengan pengelolaan setelah bangunan selesai.
Cove Bisa Merekomendasikan Proyek Tidak Dibangun
Pada tahap awal, Cove mempelajari suplai eksisting, kompetitor, demand, harga sewa yang dapat diterima pasar, hingga tipe bangunan yang sesuai.
Kajian tersebut menjadi dasar untuk menentukan apakah suatu proyek cukup layak diteruskan.
“Target market-nya ada atau enggak. Kalau memang ada target market-nya, target market-nya bisa menyerap berapa harga kamarnya. Kamarnya yang seperti apa. Studi dulu,” demikian jelasnya.
Bahkan, jika kajian menunjukkan demand terlalu lemah, rekomendasi Cove dapat berupa keputusan untuk tidak meneruskan proses bisnisnya.
Dalam kasus lain, proyek masih dapat dilanjutkan dengan penyesuaian ukuran kamar, spesifikasi, ataupun harga agar lebih sesuai dengan kemampuan pasar.
“Kalau bikin di sini demand-nya kurang kuat … ujung-ujungnya mereka bayar servis kita untuk dikasih tahu, Pak, mendingan enggak usah bangun,” ujarnya, menyarankan kepada kliennya.
Lahan 180 Meter Persegi Pun Bisa Dikembangkan
Selain demand, karakter fisik aset ikut menentukan konsep yang dapat diterapkan. Cove tidak menetapkan bahwa co-living harus berada di lahan luas. Rizky menyebutkan terdapat proyek berdiri di atas lahan sekitar 180 meter persegi yang dikembangkan secara vertikal hingga empat lantai.
Hal ini memperlihatkan bahwa ukuran tanah bukan satu-satunya ukuran kelayakan proyek.
Lahan yang relatif kecil masih dapat produktif apabila lokasi, jumlah kamar, tata ruang, harga sewa, serta target tenant saling mendukung.
Sebaliknya, aset berukuran besar tidak otomatis menghasilkan proyek yang baik jika tidak ada pasar yang cukup untuk menyerap kamar. Prinsip tersebut juga berlaku pada pemilihan spesifikasi bangunan.
Cove memiliki beberapa kategori atau tier produk. Berdasarkan hasil wawancara, portofolio tersebut terbagi ke dalam kelas Basic, Classic, dan Luxury, dengan Classic menjadi kategori yang paling banyak digunakan.
Pembagian tersebut memungkinkan produk disesuaikan dengan profil pasar, bukan memaksakan satu standar harga dan fasilitas di seluruh lokasi.
Studi Juga Bisa Membantu Landlord Cari Pembiayaan
Kajian kelayakan tidak hanya digunakan untuk kepentingan operasional Cove.
Landlord yang membutuhkan modal dapat memakai proyeksi bisnis sebagai salah satu bahan saat mengajukan pembiayaan kepada bank atau mencari mitra investasi.
Dalam wawancara, Rizky menjelaskan Cove dapat menyusun proyeksi terkait biaya pembangunan, potensi harga sewa, pendapatan operasional, hingga kemampuan proyek menghasilkan arus kas.
Studi ini membantu pemilik mempunyai dasar yang lebih terukur sebelum mengambil keputusan investasi. Namun, keputusan pendanaan tetap berada di tangan pemilik aset.
Pemilik dapat menggunakan modal pribadi, mencari investor, ataupun mengakses pembiayaan perbankan.
Risiko Tetap Ada meski Sudah Disurvei
Studi pasar juga tidak sepenuhnya menghilangkan risiko. Cove mengakui terdapat properti yang pada akhirnya tidak melanjutkan kerja sama karena performanya tidak memenuhi ekspektasi. Jumlahnya disebut kurang dari 5 persen.
Penyebabnya dapat berasal dari demand, kualitas properti, produk yang tidak sesuai dengan pasar, hingga perubahan faktor eksternal setelah investasi dilakukan.
Dalam wawancara bahkan disebut contoh perubahan besar seperti perpindahan bandara atau pusat aktivitas yang akhirnya mengubah prospek sebuah lokasi.
Karena itu, studi awal lebih tepat dipandang sebagai instrumen untuk mengurangi risiko, bukan jaminan bahwa suatu proyek akan selalu berhasil.
Bandung Tunjukkan Potensi Bisnis Sewa Harian
Di luar bisnis bulanan, sewa harian mulai menjadi tambahan pasar untuk sejumlah properti Cove. Bandung menjadi salah satu contoh.
Cove mencatat tingkat okupansi kamar hariannya di Bandung mencapai 95 persen, lebih tinggi dibandingkan Surabaya sebesar 85 persen dan Bali sebesar 82 persen. Mayoritas pemesanan Bandung disebut berasal dari wisatawan Jabodetabek.
Jumlah kamar harian Cove di Bandung juga bertambah lebih dari 35 persen secara tahunan.
Data internal perusahaan menunjukkan wisatawan di Bandung rata-rata menyiapkan anggaran akomodasi sekitar Rp280.000 per malam. Sementara Cove Limora dan Cove Vaia yang masuk kategori Cove Classics memiliki harga rata-rata sekitar Rp230.000 per malam.
Performa tersebut menunjukkan bahwa pasar harian dapat menjadi peluang tambahan pada lokasi yang memiliki mobilitas wisata atau perjalanan singkat tinggi.
Namun, data Bandung juga menegaskan pentingnya segmentasi pasar. Kota wisata memiliki pola demand berbeda dengan kawasan kampus, pusat bisnis, ataupun kawasan industri.
Bukan Sekadar Menambah Jumlah Kamar
Dengan sekitar 7.000 kamar aktif, okupansi 85 persen, dan lebih dari 150 landlord, skala operasional Cove menunjukkan co-living telah berkembang menjadi salah satu model pengelolaan properti sewa yang cukup besar.
Namun, ekspansi bisnis ini tidak cukup hanya dengan menemukan tanah kosong kemudian membangun kamar sebanyak-banyaknya.
Urutannya justru dimulai dari siapa yang akan menyewa, berapa kemampuan membayar mereka, bagaimana karakter lokasinya, baru menentukan produk dan investasi yang sesuai.
Pendekatan tersebut menjadi semakin relevan ketika pemilik aset menghadapi pilihan antara menjual properti, membiarkannya tidak produktif, atau mengubahnya menjadi aset yang menghasilkan pendapatan berkala.
Bagi pemilik properti, peluang co-living memang terbuka. Tetapi performa akhirnya tetap ditentukan oleh disiplin membaca pasar. (*)
